Земельна книга та книга депонованих договорів

Клієнтам часто незрозуміла різниця між земельною книгою та книгою депонованих договорів, тому в тексті нижче ми спробуємо детально це роз'яснити. Книга депонованих договорів ґрунтується на договорах викупу квартир, щодо яких існувало право наймача (stanarsko pravo), або на договорах, укладених до набрання чинності Законом про власність та інші речові права (NN 81/15, 94/17) і Законом про земельні книги, коли не вважалося важливим забезпечувати умови, необхідні для внесення запису до земельної книги.

Як з'явилася книга депонованих договорів?

Книгу депонованих договорів було запроваджено Правилником про створення та ведення Книги депонованих договорів 1991 року зі змінами та доповненнями 1994 року. Цей Правилник був передбачений як перехідне рішення до остаточного врегулювання стану земельної книги щодо кадастрових ділянок, на яких були збудовані будинки з квартирами. Через сьогоднішню проблему великої кількості будинків без поетажного розмежування власності — адже власники окремих частин (квартир), внесені до книги депонованих договорів, не зацікавлені в запуску процедури такого розмежування, оскільки на підставі наявного запису можуть продавати квартиру, залишати її у спадок тощо — 2013 року було ухвалено Правилник про поєднання земельної книги та книги депонованих договорів і внесення права власності на окрему частину нерухомості (поверхова власність). Мета правилника — запобігти можливим зловживанням, наприклад багаторазовому продажу чи багаторазовому іпотечному обтяженню нерухомості. У цій статті ми опишемо, з яких частин складається книга депонованих договорів відповідно до згаданого Правилника 1991 року.

Набуття права власності на квартиру шляхом депонування договору в книзі депонованих договорів

Відповідно до статті 23 Закону про продаж квартир, щодо яких існувало право наймача, покупець набуває право власності на квартиру шляхом внесення запису до земельної книги після проведення процедури, у якій згідно зі спеціальним приписом визначаються форма і розмір земельної ділянки, необхідної для звичайного користування будинком. Однак якщо нерухомість не внесена до земельних книг, право власності на квартиру набувається шляхом депонування договору в земельно-книжковій службі суду за місцезнаходженням квартири та внесенням запису до книги депонованих договорів, яку веде суд. Депонування договору в цій книзі допускається також у випадках, коли квартиру набуто на іншій правовій підставі, а також коли квартира відчужується третій особі. Законом визначено, що міністр юстиції та управління ухвалює правилник про створення та ведення книги депонованих договорів.

З яких частин складається книга депонованих договорів?

Відповідно до Правилника про створення та ведення Книги депонованих договорів 1991 року, книга депонованих договорів ведеться в земельно-книжковій службі суду за місцезнаходженням квартири, що вноситься, незалежно від того, чи внесено будинок, у якому розташована квартира, до земельної книги. Книга депонованих договорів складається з головної книги та збірки документів і ведеться окремо для кожної кадастрової общини. Головна книга складається з 50 зброшурованих підрозділів (poduložak), причому на кожну квартиру ведеться окремий підрозділ. Кожен підрозділ складається з опису (аркуш A), аркуша власності (аркуш B) та аркуша обтяжень (аркуш C).

Аркуш опису

Аркуш опису A має два розділи — AI та AII. У розділ AI вноситься будинок, у якому розташована квартира, що є предметом запису, із зазначенням вулиці й номера будинку, а також земельно-книжкової або кадастрової ділянки, на якій стоїть будинок. У розділ AII вноситься квартира, що є предметом запису, із зазначенням її розташування в будинку, площі, а також кількості та призначення приміщень.

Аркуш власності

У власницький аркуш B вносяться дані про поданий договір, ім'я, прізвище, єдиний ідентифікаційний номер громадянина (JMB) і місце проживання власника, частка власності, а також обмеження щодо особи власника у зв'язку з вільним розпорядженням квартирою.

Аркуш обтяжень

В аркуш обтяжень C вносяться обтяження та обмеження, наприклад іпотека, сервітути тощо.

Збірка документів

У збірці документів зберігається засвідчена копія документа, на підставі якого здійснено запис до книги депонованих договорів.

Заява про внесення договору та книга депонованих договорів

Депонування договору та внесення запису до книги депонованих договорів здійснює суд за заявою сторін договору.

До заяви про внесення запису заявник зобов'язаний додати для земельно-книжкового суду: – документ (договір купівлі-продажу квартири або судове рішення, що його замінює), який містить усі дані, що вносяться до аркуша A, – підтвердження того, що продавець є носієм права розпоряджатися квартирою, яка є предметом запису, тобто її власником. Суд видає витяг із книги депонованих договорів у порядку, в якому видається витяг із земельної книги.