Zemljiška knjiga in knjiga deponiranih pogodb

Strankam razlika med zemljiško knjigo in knjigo deponiranih pogodb (knjiga položenih ugovora) pogosto ni jasna, zato jo bomo v nadaljevanju poskušali pojasniti. Knjiga deponiranih pogodb temelji na pogodbah o odkupu stanovanj s stanovanjsko pravico ali na pogodbah, sklenjenih pred uveljavitvijo Zakona o lastnini in drugih stvarnih pravicah (NN 81/15, 94/17) ter Zakona o zemljiških knjigah, torej v času, ko se ni štelo za bistveno zagotoviti pogojev, potrebnih za vpis v zemljiško knjigo.

Kako je nastala knjiga deponiranih pogodb?

Knjiga deponiranih pogodb je bila vzpostavljena s Pravilnikom o vzpostavitvi in vodenju knjige deponiranih pogodb iz leta 1991, s spremembami in dopolnitvami iz leta 1994. Ta pravilnik je bil predviden kot prehodna rešitev do dokončne ureditve zemljiškoknjižnega stanja za katastrske parcele, na katerih so bile zgrajene stavbe s stanovanji. Zaradi današnje težave velikega števila stavb brez vzpostavljene etažne lastnine, saj lastniki posameznih delov stavb (stanovanj), vpisanih v knjigo deponiranih pogodb, nimajo interesa za začetek postopka vzpostavitve etažne lastnine, ker lahko stanovanje na podlagi obstoječega vpisa prodajajo, dedujejo ipd., je bil leta 2013 sprejet Pravilnik o povezovanju zemljiške knjige in knjige deponiranih pogodb ter vpisu lastninske pravice na posameznem delu nepremičnine (etažna lastnina). Cilj pravilnika je preprečiti morebitne zlorabe, na primer večkratno prodajo ali večkratno hipotekarno obremenitev nepremičnine ipd. V tem članku vam bomo opisali, iz katerih delov je sestavljena knjiga deponiranih pogodb po omenjenem pravilniku iz leta 1991.

Pridobitev lastninske pravice na stanovanju z deponiranjem pogodbe v knjigo deponiranih pogodb

Po 23. členu Zakona o prodaji stanovanj s stanovanjsko pravico kupec pridobi lastninsko pravico na stanovanju z vpisom v zemljiško knjigo, potem ko je izveden postopek, v katerem se po posebnem predpisu določita oblika in velikost gradbene parcele, ki je potrebna za redno rabo stavbe. Če pa nepremičnina ni vpisana v zemljiško knjigo, se lastninska pravica na stanovanju pridobi z deponiranjem pogodbe pri zemljiškoknjižni službi sodišča, na območju katerega se stanovanje nahaja, in z vpisom v knjigo deponiranih pogodb, ki jo vzpostavi sodišče. Deponiranje pogodbe v knjigo deponiranih pogodb je dovoljeno tudi v primerih, ko je bilo stanovanje pridobljeno na kateri drugi pravni podlagi, ter kadar se stanovanje odsvaja tretji osebi. Zakon določa, da minister za pravosodje in upravo izda pravilnik o vzpostavitvi in vodenju knjige deponiranih pogodb.

Iz katerih delov je sestavljena knjiga deponiranih pogodb?

Po Pravilniku o vzpostavitvi in vodenju knjige deponiranih pogodb iz leta 1991 se knjiga deponiranih pogodb vodi pri zemljiškoknjižni službi sodišča, na območju katerega se nahaja stanovanje, ki se vpisuje, ne glede na to, ali je stavba, v kateri se stanovanje nahaja, vpisana v zemljiško knjigo. Knjiga deponiranih pogodb je sestavljena iz glavne knjige in zbirke listin ter se vodi ločeno za vsako katastrsko občino. Glavna knjiga je sestavljena iz 50 vezanih podvložkov, pri čemer se za vsako stanovanje vodi poseben podvložek. Vsak podvložek je sestavljen iz popisnega lista A, lastninskega lista B in bremenskega lista C.

Popisni list

Popisni list A ima dva oddelka, AI in AII. V oddelek AI se vpiše stavba, v kateri se nahaja stanovanje, ki je predmet vpisa, z navedbo ulice in hišne številke ter zemljiškoknjižne ali katastrske parcele, na kateri stoji stavba. V oddelek AII se vpiše stanovanje, ki je predmet vpisa, z navedbo lege stanovanja v stavbi, površine stanovanja ter števila in namembnosti prostorov.

Lastninski list

V lastninski list B se vpišejo podatki o deponirani pogodbi, ime, priimek, enotna matična številka občana (JMB) in stalno prebivališče lastnika, lastniški delež ter omejitve glede osebe lastnika v zvezi s prostim razpolaganjem s stanovanjem.

Bremenski list

V bremenski list C se vpišejo bremena in omejitve, na primer hipoteka, služnosti ipd.

Zbirka listin

V zbirki listin se hrani overjen prepis listine, na podlagi katere je bil opravljen vpis v knjigo deponiranih pogodb.

Predlog za vpis pogodbe in knjiga deponiranih pogodb

Deponiranje pogodbe in vpis v knjigo deponiranih pogodb sodišče opravi na predlog pogodbenih strank.

Predlagatelj mora predlogu za vpis priložiti zemljiškoknjižnemu sodišču: – listino (prodajno pogodbo za stanovanje ali sodbo, ki jo nadomešča), ki vsebuje vse podatke, ki se vpisujejo v list A, – dokaz, da je prodajalec imetnik pravice razpolaganja na stanovanju, ki je predmet vpisa, oziroma lastnik. Sodišče izda izpisek iz knjige deponiranih pogodb na enak način kot zemljiškoknjižni izpisek.