Registro fondiario e libro dei contratti depositati

Spesso i clienti non hanno chiara la differenza tra il registro fondiario (zemljišne knjige) e il libro dei contratti depositati (knjiga položenih ugovora); nel testo che segue cercheremo di chiarire la questione. Il libro dei contratti depositati si basa sui contratti di acquisto di appartamenti su cui esisteva il diritto di locazione sociale (stanarsko pravo) o sui contratti stipulati prima dell'entrata in vigore della Legge sulla proprietà e sugli altri diritti reali (NN 81/15, 94/17) e della Legge sul registro fondiario, ovvero quando non si riteneva essenziale garantire le condizioni necessarie per l'iscrizione nel registro fondiario.

Com'è nato il libro dei contratti depositati?

Il libro dei contratti depositati è stato istituito con il Regolamento sull'istituzione e la tenuta del Libro dei contratti depositati del 1991, modificato e integrato nel 1994. Tale Regolamento era stato previsto come soluzione transitoria in attesa della sistemazione definitiva della situazione tavolare delle particelle catastali su cui erano state costruite le palazzine con gli appartamenti. A causa dell'attuale problema dell'elevato numero di edifici non ancora suddivisi in unità condominiali (neetažirane zgrade), poiché i proprietari delle singole unità iscritte nel libro dei contratti depositati non hanno interesse ad avviare la procedura di suddivisione condominiale, dato che in base all'iscrizione esistente possono vendere, lasciare in eredità l'appartamento e così via, nel 2013 è stato adottato il Regolamento sul collegamento del registro fondiario e del libro dei contratti depositati e sull'iscrizione della proprietà di una porzione immobiliare (proprietà condominiale). Lo scopo del regolamento è prevenire possibili abusi, ad esempio la possibilità di vendite multiple o di plurime ipoteche sullo stesso immobile. In questo articolo vi illustreremo da quali parti è composto il libro dei contratti depositati secondo il suddetto Regolamento del 1991.

Acquisto del diritto di proprietà su un appartamento mediante deposito del contratto nel libro dei contratti depositati

Ai sensi dell'articolo 23 della Legge sulla vendita degli appartamenti su cui esiste il diritto di locazione sociale (stanarsko pravo), l'acquirente acquisisce il diritto di proprietà sull'appartamento con l'iscrizione nel registro fondiario, dopo lo svolgimento della procedura con cui, in base a una normativa specifica, si determinano la forma e le dimensioni della particella edificabile necessaria per il regolare utilizzo dell'edificio. Tuttavia, se l'immobile non è iscritto nel registro fondiario, il diritto di proprietà sull'appartamento si acquisisce con il deposito del contratto presso l'ufficio tavolare del tribunale nella cui circoscrizione si trova l'appartamento e con l'iscrizione nel libro che il tribunale istituisce per i contratti depositati. Il deposito del contratto nel libro dei contratti depositati è consentito anche quando l'appartamento è stato acquisito in base a un altro titolo giuridico, nonché quando viene alienato a un terzo. La legge prevede che il Ministro della Giustizia e dell'Amministrazione adotti il regolamento sull'istituzione e la tenuta del libro dei contratti depositati.

Da quali parti è composto il libro dei contratti depositati?

Secondo il Regolamento sull'istituzione e la tenuta del Libro dei contratti depositati del 1991, il libro dei contratti depositati è tenuto presso l'ufficio tavolare del tribunale nella cui circoscrizione si trova l'appartamento da iscrivere, indipendentemente dal fatto che l'edificio in cui si trova l'appartamento sia iscritto nel registro fondiario. Il libro dei contratti depositati si compone del libro mastro e della raccolta dei documenti ed è tenuto separatamente per ciascun comune catastale. Il libro mastro è costituito da 50 sub-partite rilegate, e per ogni appartamento viene tenuta una sub-partita distinta. Ogni sub-partita si compone del foglio di consistenza A, del foglio di proprietà B e del foglio dei gravami C.

Foglio di consistenza

Il foglio di consistenza A comprende due sezioni, AI e AII. Nella sezione AI si iscrive l'edificio in cui si trova l'appartamento oggetto di iscrizione, con l'indicazione della via e del numero civico, nonché della particella tavolare o catastale su cui sorge l'edificio. Nella sezione AII si iscrive l'appartamento oggetto di iscrizione, con l'indicazione della sua posizione nell'edificio, della superficie dell'appartamento e del numero e della destinazione dei locali.

Foglio di proprietà

Nel foglio di proprietà B (vlasnički list) vengono iscritti i dati relativi al contratto depositato, il nome, il cognome, il numero di identificazione personale (JMB) e la residenza del proprietario, la quota di proprietà e le limitazioni riguardanti la persona del proprietario in merito alla libera disposizione dell'appartamento.

Foglio dei gravami

Nel foglio dei gravami C (teretni list) vengono iscritti gli oneri e le limitazioni, ad esempio ipoteche, servitù e simili.

Raccolta dei documenti

Nella raccolta dei documenti viene conservata la copia autenticata del documento in base al quale è stata effettuata l'iscrizione nel registro dei contratti depositati.

Richiesta di iscrizione del contratto e registro dei contratti depositati

Il deposito del contratto e l'iscrizione nel registro dei contratti depositati vengono effettuati dal tribunale su richiesta delle parti contraenti.

Alla richiesta di iscrizione il richiedente è tenuto ad allegare per il tribunale del registro fondiario (zemljišna knjiga): – il documento (contratto di compravendita dell'appartamento o la sentenza che lo sostituisce) contenente tutti i dati che vengono iscritti nel foglio A, – la prova che il venditore è titolare del diritto di disposizione sull'appartamento oggetto di iscrizione, ovvero che ne è il proprietario. Il tribunale rilascia un estratto dal registro dei contratti depositati con le stesse modalità con cui viene rilasciato l'estratto del registro fondiario.