Katastrálne knihy (zemljišne knjige) a kniha uložených zmlúv

Klientom býva často nejasný rozdiel medzi katastrálnymi knihami (zemljišne knjige) a knihou uložených zmlúv, preto sa v nasledujúcom texte pokúsime túto problematiku objasniť. Kniha uložených zmlúv vychádza zo zmlúv o odkúpení bytov, na ktorých existovalo nájomné právo (stanarsko pravo), alebo zo zmlúv uzatvorených pred nadobudnutím účinnosti Zákona o vlastníctve a iných vecných právach (NN 81/15, 94/17) a Zákona o katastrálnych knihách (zemljišne knjige), teda v čase, keď sa nepovažovalo za dôležité zabezpečiť podmienky potrebné na zápis do katastra nehnuteľností.

Ako vznikla kniha uložených zmlúv?

Kniha uložených zmlúv (Knjiga položenih ugovora) sa zriaďovala na základe Nariadenia o zriaďovaní a vedení Knihy uložených zmlúv z roku 1991 v znení zmien a doplnení z roku 1994. Uvedené nariadenie bolo koncipované ako prechodné riešenie do konečného usporiadania stavu v pozemkovej knihe (zemljišna knjiga) pre katastrálne parcely, na ktorých boli postavené budovy s bytmi. Vzhľadom na dnešný problém existencie veľkého počtu budov bez vysporiadaných vlastníckych vzťahov k jednotlivým bytom (neetažirane budovy), keďže vlastníci samostatných bytových jednotiek zapísaných v knihe uložených zmlúv nemajú záujem začať konanie o etážovaní budovy, pretože na základe existujúceho zápisu môžu byt predávať, dediť a podobne, bolo v roku 2013 prijaté Nariadenie o prepojení pozemkovej knihy a knihy uložených zmlúv a o zápise vlastníctva samostatnej časti nehnuteľnosti (etážového vlastníctva). Cieľom nariadenia je zabrániť možným machináciám, napríklad možnosti viacnásobného predaja alebo viacnásobného zaťaženia nehnuteľnosti hypotékou a podobne. V tomto článku vám opíšeme, z akých častí sa kniha uložených zmlúv podľa uvedeného nariadenia z roku 1991 skladá.

Nadobudnutie vlastníckeho práva k bytu uložením zmluvy do knihy uložených zmlúv

Podľa článku 23. Zákona o predaji bytov, na ktorých existuje nájomné právo (stanarsko pravo), kupujúci nadobúda vlastnícke právo k bytu zápisom do katastrálnych kníh po uskutočnení konania, v ktorom sa podľa osobitného predpisu určí tvar a veľkosť stavebnej parcely nevyhnutnej na riadne užívanie budovy. Ak však nehnuteľnosť nie je zapísaná v katastrálnych knihách, vlastnícke právo k bytu sa nadobúda uložením zmluvy na katastrálnom oddelení súdu, v ktorého obvode sa byt nachádza, a zápisom do knihy, ktorú súd vedie o uložených zmluvách. Uloženie zmluvy do knihy uložených zmlúv je prípustné aj vtedy, keď bol byt nadobudnutý na inom právnom základe, ako aj vtedy, keď sa byt prevádza na tretiu osobu. Zákon ustanovuje, že minister spravodlivosti a verejnej správy vydáva poriadok o zriaďovaní a vedení knihy uložených zmlúv.

Z akých častí sa skladá kniha uložených zmlúv?

Podľa Nariadenia o zriaďovaní a vedení Knihy uložených zmlúv z roku 1991 sa kniha uložených zmlúv vedie na oddelení pozemkovej knihy súdu, v ktorého obvode sa nachádza zapisovaný byt, bez ohľadu na to, či je budova, v ktorej sa byt nachádza, zapísaná v pozemkovej knihe (zemljišna knjiga). Kniha uložených zmlúv pozostáva z hlavnej knihy a zbierky listín a vedie sa osobitne pre každé katastrálne územie. Hlavná kniha sa skladá z 50 zviazaných podvložiek a pre každý byt sa vedie samostatná podvložka. Každá podvložka pozostáva zo súpisného listu A, vlastníckeho listu B a záťažového listu C.

Popisný list

Popisný list A má dva oddiely AI a AII. Do oddielu AI sa zapisuje budova, v ktorej sa nachádza byt, ktorý je predmetom zápisu, s uvedením ulice a domového čísla, ako aj katastrálnej parcely, na ktorej budova stojí. Do oddielu AII sa zapisuje byt, ktorý je predmetom zápisu, s uvedením polohy bytu v budove, jeho výmery a počtu a účelu miestností.

Vlastnícky list

Do vlastníckeho listu B sa zapisujú údaje o uloženej zmluve, meno, priezvisko, jednotné identifikačné číslo občana (JMB) a trvalé bydlisko vlastníka, vlastnícky podiel a obmedzenia týkajúce sa osoby vlastníka v súvislosti s voľným nakladaním s bytom.

Záťažový list

Do záťažového listu C sa zapisujú záťaže a obmedzenia, napríklad hypotéka, vecné bremená a podobne.

Zbierka listín

Do zbierky listín sa ukladá osvedčený odpis listiny, na základe ktorej bol vykonaný zápis do knihy uložených zmlúv.

Návrh na zápis zmluvy a kniha uložených zmlúv

Uloženie zmluvy a zápis do knihy uložených zmlúv vykonáva súd na návrh zmluvných strán.

K návrhu na zápis je navrhovateľ povinný priložiť katastrálnemu súdu: – listinu (kúpnu zmluvu o byte alebo rozsudok, ktorý ju nahrádza), ktorá obsahuje všetky údaje zapisované do listu A, – doklad o tom, že predávajúci je oprávnený nakladať s bytom, ktorý je predmetom zápisu, resp. že je jeho vlastníkom. Súd vydá výpis z knihy uložených zmlúv rovnakým spôsobom, akým sa vydáva výpis z katastra.