Grundbuch und Vertragssammlung (knjiga položenih ugovora)

Für Kunden ist der Unterschied zwischen dem Grundbuch (zemljišna knjiga) und dem Buch der hinterlegten Verträge (knjiga položenih ugovora) oft unklar. Wir möchten ihn daher im folgenden Text erläutern. Das Buch der hinterlegten Verträge beruht auf Kaufverträgen über Wohnungen mit Wohnrecht (stanarsko pravo) oder auf Verträgen, die vor Inkrafttreten des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte (NN 81/15, 94/17) und des Grundbuchgesetzes geschlossen wurden. Damals galt es nicht als wesentlich, die für eine Grundbucheintragung notwendigen Voraussetzungen zu schaffen.

Wie ist das Buch der hinterlegten Verträge entstanden?

Das Verzeichnis der hinterlegten Verträge (Knjiga položenih ugovora) wurde auf der Grundlage der Verordnung über die Einrichtung und Führung des Verzeichnisses der hinterlegten Verträge aus dem Jahr 1991, mit Änderungen und Ergänzungen aus dem Jahr 1994, angelegt. Diese Verordnung war als Übergangslösung bis zur endgültigen Regelung des Grundbuchstands für die Katasterparzellen vorgesehen, auf denen Gebäude mit Wohnungen errichtet worden waren. Aufgrund des heutigen Problems, dass es eine große Anzahl von Gebäuden ohne Wohnungseigentumsbegründung (neetažirane zgrade) gibt, da die Eigentümer von Wohnungen, die im Verzeichnis der hinterlegten Verträge eingetragen sind, kein Interesse daran haben, das Verfahren zur Begründung von Wohnungseigentum am Gebäude einzuleiten, weil sie die Wohnung auf Grundlage der bestehenden Eintragung verkaufen, vererben und Ähnliches tun können, wurde im Jahr 2013 die Verordnung über die Verknüpfung des Grundbuchs (zemljišna knjiga) mit dem Verzeichnis der hinterlegten Verträge und über die Eintragung des Eigentums an einem Sondereigentumsteil einer Immobilie (Wohnungseigentum) erlassen. Ziel der Verordnung ist es, mögliche Missbräuche zu verhindern, beispielsweise den Mehrfachverkauf oder die mehrfache hypothekarische Belastung einer Immobilie und Ähnliches. In diesem Artikel erläutern wir Ihnen, aus welchen Teilen das Verzeichnis der hinterlegten Verträge gemäß der genannten Verordnung aus dem Jahr 1991 besteht.

Eigentumserwerb an einer Wohnung durch Hinterlegung des Vertrags im Buch der hinterlegten Verträge

Nach Artikel 23 des Gesetzes über den Verkauf von Wohnungen mit Wohnrecht erwirbt der Käufer das Eigentum an der Wohnung durch Eintragung ins Grundbuch. Zuvor wird in einem Verfahren nach einer Sondervorschrift die Form und Größe des Baugrundstücks festgelegt, das für die ordnungsgemäße Nutzung des Gebäudes erforderlich ist. Ist die Immobilie jedoch nicht im Grundbuch eingetragen, erwirbt man das Eigentum an der Wohnung durch Hinterlegung des Vertrags bei der Grundbuchabteilung des Gerichts, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Wohnung befindet, und durch Eintragung in das vom Gericht geführte Buch der hinterlegten Verträge. Die Hinterlegung eines Vertrags im Buch der hinterlegten Verträge ist auch zulässig, wenn die Wohnung auf einer anderen Rechtsgrundlage erworben wurde, sowie bei der Veräußerung der Wohnung an einen Dritten. Gesetzlich ist vorgesehen, dass der Minister für Justiz und Verwaltung die Verordnung über die Einrichtung und Führung des Buches der hinterlegten Verträge erlässt.

Aus welchen Teilen besteht das Buch der hinterlegten Verträge?

Gemäß der Verordnung über die Einrichtung und Führung des Buches der hinterlegten Verträge (Knjiga položenih ugovora) aus dem Jahr 1991 wird das Buch der hinterlegten Verträge beim Grundbuchamt des Gerichts geführt, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die einzutragende Wohnung befindet – unabhängig davon, ob das Gebäude, in dem sich die Wohnung befindet, im Grundbuch (zemljišna knjiga) eingetragen ist. Das Buch der hinterlegten Verträge besteht aus dem Hauptbuch und der Urkundensammlung und wird für jede Katastergemeinde getrennt geführt. Das Hauptbuch besteht aus 50 gebundenen Teileinlagen, wobei für jede Wohnung eine eigene Teileinlage geführt wird. Jede Teileinlage besteht aus dem Bestandsblatt (A), dem Eigentumsblatt (B) und dem Lastenblatt (C).

Bestandsblatt

Das Bestandsblatt A hat zwei Abteilungen: AI und AII. In Abteilung AI wird das Gebäude eingetragen, in dem sich die einzutragende Wohnung befindet, mit Angabe von Straße und Hausnummer sowie der Grundbuch- oder Katasterparzelle, auf der das Gebäude steht. In Abteilung AII wird die einzutragende Wohnung eingetragen, mit Angabe ihrer Lage im Gebäude, ihrer Fläche sowie der Anzahl und Nutzung der Räume.

Eigentumsblatt

Im Eigentumsblatt B werden die Angaben zum hinterlegten Vertrag, Vor- und Nachname, einheitliche Personenkennzahl (JMB) und Wohnsitz des Eigentümers, der Eigentumsanteil sowie personenbezogene Beschränkungen des Eigentümers hinsichtlich der freien Verfügung über die Wohnung eingetragen.

Lastenblatt

Im Lastenblatt C werden Belastungen und Beschränkungen eingetragen, zum Beispiel Hypotheken, Dienstbarkeiten und Ähnliches.

Urkundensammlung

In der Urkundensammlung wird die beglaubigte Abschrift der Urkunde aufbewahrt, auf deren Grundlage die Eintragung im Buch der hinterlegten Verträge erfolgt ist.

Eintragungsantrag für den Vertrag und das Buch der hinterlegten Verträge

Die Hinterlegung des Vertrags und die Eintragung in das Buch der hinterlegten Verträge nimmt das Gericht auf Antrag der Vertragsparteien vor.

Dem Eintragungsantrag muss der Antragsteller beim Grundbuchgericht beifügen: – die Urkunde (Wohnungskaufvertrag oder ein diesen ersetzendes Urteil), die alle in Blatt A einzutragenden Angaben enthält, – den Nachweis, dass der Verkäufer an der einzutragenden Wohnung verfügungsberechtigt bzw. Eigentümer ist. Das Gericht stellt einen Auszug aus dem Buch der hinterlegten Verträge in der gleichen Weise aus wie einen Grundbuchauszug.