Іпотека — заставне право на нерухомість
Іпотека, або заставне право на нерухомість, — це вид заставного права, що встановлюється на нерухомість, яка не передається кредитору у володіння і не надає йому права утримувати її як заставу. Саме це є специфічною та ключовою ознакою іпотеки: на відміну від застави рухомого майна (pignus), при іпотеці річ залишається у володінні власника/боржника, а не переходить у володіння кредитора, як це відбувається при pignus.
Які види іпотеки існують?
Існує добровільна іпотека та примусова судова іпотека.
Примусова судова іпотека
Для примусової судової іпотеки важливою є правова підстава, на якій вона ґрунтується. Таке заставне право встановлюється в процедурах забезпечення грошових вимог за клопотанням заявника забезпечення, який просить суд ухвалити рішення про забезпечення вимоги шляхом встановлення іпотеки на нерухомість протилежної сторони.
Добровільна іпотека
Інший вид іпотеки — добровільна іпотека, або добровільне заставне право, яке на практиці найчастіше застосовується під час укладання кредитних договорів між фізичними особами та банками.
Яким чином кредитор набуває право іпотеки?
Загалом кредитор набуває право іпотеки шляхом внесення запису до земельної книги (zemljišna knjiga). На підставі дійсного іпотечного договору подається заява про внесення запису до земельної книги, і іпотека реєструється (uknjižba) як обтяження нерухомості.
Де можна побачити, що існує іпотека як обтяження?
Оскільки об'єкт, обтяжений іпотекою, залишається у володінні боржника і не переходить до кредитора, земельна книга є єдиним місцем, де видно, що існує іпотека як обтяження. Іпотека пов'язана з нерухомістю, тому в разі її відчуження вона переходить разом з нерухомістю до набувача. Саме тому важливим є принцип довіри до земельних книг, адже достовірним вважається те, що в них записано, а запис про іпотеку має суттєве значення: земельні книги є публічними, тож кожен під час купівлі нерухомості може перевірити, чи є щодо неї записані обтяження в поземельно-книжковому витязі (zemljišnoknjižni uložak).
До земельної книги іпотеку можна внести як обтяження всього земельно-книжкового об'єкта, або ж як обтяження ідеальної частки одного зі співвласників, а також як обтяження однієї зі складових частин цього земельно-книжкового об'єкта. Оскільки це вид заставного права, його основна мета — забезпечення задоволення вимоги.
Іпотечний позов
Якщо вимога, забезпечена іпотекою, не буде задоволена боржником, кредитор має право на підставі іпотеки подати іпотечний позов для примусового стягнення вимоги, забезпеченої іпотекою, і тоді нерухомість, обтяжена іпотекою, слугує насамперед для задоволення вимог кредитора.