Hypothek – Pfandrecht an einer Immobilie

Die Hypothek oder das Pfandrecht an einer Immobilie ist eine Art des Pfandrechts, das an Immobilien begründet wird, die dem Gläubiger nicht in den Besitz übergeben werden und ihn nicht dazu berechtigen, sie als Pfand im Besitz zu halten. Genau das ist für die Hypothek spezifisch und entscheidend: Anders als beim Faustpfand (pignus) verbleibt die Sache bei der Hypothek im Besitz des Eigentümers/Schuldners, statt wie beim Faustpfand in den Besitz des Gläubigers überzugehen.

Welche Arten von Hypotheken gibt es?

Es gibt die freiwillige Hypothek und die gerichtliche Zwangshypothek.

Gerichtliche Zwangshypothek

Für die gerichtliche Zwangshypothek ist der Rechtsgrund, auf dem sie beruht, maßgeblich. Ein solches Pfandrecht wird nämlich in Verfahren zur Sicherung von Geldforderungen begründet, und zwar auf Antrag des Sicherungsgläubigers, der vom Gericht den Erlass eines Sicherungsbeschlusses verlangt, wonach an der Immobilie des Sicherungsschuldners eine Hypothek begründet wird.

Freiwillige Hypothek

Die zweite Art der Hypothek ist die freiwillige Hypothek bzw. das freiwillige Pfandrecht, das in der Praxis am häufigsten beim Abschluss von Kreditverträgen zwischen natürlichen Personen und Banken zur Anwendung kommt.

Auf welche Weise erwirbt der Gläubiger das hypothekarische Pfandrecht?

Grundsätzlich erwirbt der Gläubiger das Hypothekarpfandrecht durch die Eintragung in das Grundbuch (zemljišne knjige). Auf der Grundlage eines gültigen Hypothekenvertrags wird die Eintragung in das Grundbuch beantragt, und die Hypothek wird durch die Einverleibung (uknjižba) als Belastung der Immobilie eingetragen.

Wo ist ersichtlich, dass ein Hypothekarpfandrecht als Belastung besteht?

Da das mit einer Hypothek belastete Objekt im Besitz des Schuldners bleibt und nicht auf den Gläubiger übergeht, ist das Grundbuch der einzige Ort, an dem ersichtlich ist, dass eine Hypothek als Belastung besteht. Die Hypothek haftet an der Immobilie; wird die Immobilie veräußert, geht die Hypothek daher gemeinsam mit ihr auf den Erwerber über. Deshalb ist der Grundsatz des öffentlichen Glaubens des Grundbuchs von wesentlicher Bedeutung, denn das, was im Grundbuch eingetragen ist, gilt als richtig. Auch die Eintragung der Hypothek ist wesentlich, da das Grundbuch öffentlich ist und somit jeder beim Kauf einer Immobilie im Grundbuchblatt prüfen kann, ob die Immobilie eingetragene Belastungen aufweist.

Im Grundbuch kann die Hypothek als Belastung des gesamten Grundbuchkörpers eingetragen werden, aber auch als Belastung des ideellen Anteils eines Miteigentümers oder als Belastung eines der Bestandteile dieses Grundbuchkörpers. Da es sich um eine Art von Pfandrecht handelt, besteht ihr vorrangiger Zweck in der Sicherung der Befriedigung einer Forderung.

Hypothekenklage

Wird die durch die Hypothek gesicherte Forderung vom Schuldner nicht beglichen, ist der Gläubiger berechtigt, auf Grundlage der Hypothek eine Hypothekenklage zur zwangsweisen Einziehung der hypothekarisch gesicherten Forderung zu erheben. Die mit der Hypothek belastete Immobilie dient dann vorrangig dazu, den Gläubiger aus ihr zu befriedigen.