Hipoteka – zastavna pravica na nepremičnini

Hipoteka ali zastavna pravica na nepremičnini je vrsta zastavne pravice, ki se ustanovi na nepremičninah, ki se ne izročijo upniku v posest in ga tudi ne pooblaščajo, da jih drži kot zastavo v posesti. Prav to je za hipoteko značilno in ključno: za razliko od zastave ali pignusa pri hipoteki stvar ostane v posesti lastnika/dolžnika, namesto da bi kot pri pignusu prešla v posest upnika.

Katere vrste hipotek obstajajo?

Obstajata prostovoljna hipoteka in prisilna sodna hipoteka.

Prisilna sodna hipoteka

Pri prisilni sodni hipoteki je pomembna pravna podlaga, na kateri temelji. Takšna zastavna pravica se namreč ustanovi v postopkih zavarovanja denarnih terjatev na podlagi predloga predlagatelja zavarovanja, ki od sodišča zahteva izdajo sklepa o zavarovanju terjatve z ustanovitvijo hipoteke na nepremičnini nasprotnika zavarovanja.

Prostovoljna hipoteka

Druga vrsta hipoteke je prostovoljna hipoteka oziroma prostovoljna zastavna pravica, ki se v praksi najpogosteje uporablja pri sklepanju kreditnih pogodb med fizičnimi osebami in bankami.

Kako upnik pridobi hipotekarno zastavno pravico?

Upnik praviloma pridobi hipotekarno zastavno pravico z vpisom v zemljiško knjigo. Na podlagi veljavne hipotekarne pogodbe se zahteva vpis v zemljiško knjigo, hipoteka pa se z vknjižbo vpiše kot breme na nepremičnini.

Kje je razvidno, da obstaja hipotekarna zastavna pravica kot breme?

Ker objekt, obremenjen s hipoteko, ostane v posesti dolžnika in ne preide na upnika, je zemljiška knjiga edino mesto, kjer je razvidno, da hipoteka obstaja kot breme. Hipoteka je vezana na nepremičnino in se z njenim odsvojitvijo prenese skupaj z nepremičnino na pridobitelja. Zato je pomembno načelo zaupanja v zemljiško knjigo, saj se za resnično šteje tisto, kar je vanjo vpisano. Vpis hipoteke je bistven, ker je zemljiška knjiga javna in lahko vsakdo pri nakupu nepremičnine preveri, ali so v zemljiškoknjižnem vložku vpisana kakšna bremena.

V zemljiško knjigo se lahko vpiše kot breme celotnega zemljiškoknjižnega telesa ali kot breme idealnega deleža posameznega solastnika, pa tudi kot breme enega od sestavnih delov tega zemljiškoknjižnega telesa. Ker gre za vrsto zastavne pravice, je njen primarni namen zavarovanje poplačila terjatve.

Hipotekarna tožba

Če dolžnik ne poplača terjatve, zavarovane s hipoteko, ima upnik na podlagi hipoteke pravico vložiti hipotekarno tožbo za prisilno izterjavo s hipoteko zavarovane terjatve. V tem primeru je primarni namen nepremičnine, obremenjene s hipoteko, poplačilo upnika iz njene vrednosti.