Hypotéka – záložné právo na nehnuteľnosti

Hypotéka alebo záložné právo na nehnuteľnosti je druh záložného práva, ktoré sa zriaďuje na nehnuteľnostiach, ktoré sa neodovzdávajú veriteľovi do držby ani ho neoprávňujú držať ich ako záloh v držbe. Práve to je pre hypotéku špecifické a kľúčové: na rozdiel od zálohu alebo pignusu zostáva pri hypotéke vec v držbe vlastníka/dlžníka, namiesto toho, aby ako pri pignuse prešla do držby veriteľa.

Aké druhy hypotéky existujú?

Existuje dobrovoľná hypotéka a nútená súdna hypotéka.

Nútená súdna hypotéka

Pri nútenej súdnej hypotéke je rozhodujúci právny základ, na ktorom spočíva. Takéto záložné právo sa totiž zriaďuje v konaniach o zabezpečení peňažných pohľadávok na základe návrhu navrhovateľa zabezpečenia, ktorý žiada súd o vydanie rozhodnutia o zabezpečení pohľadávky tak, aby sa zriadila hypotéka na nehnuteľnosti protivníka zabezpečenia.

Dobrovoľná hypotéka

Druhým druhom hypotéky je dobrovoľná hypotéka alebo dobrovoľné záložné právo, ktoré sa v praxi najčastejšie uplatňuje pri uzatváraní zmluvy o úvere medzi fyzickými osobami a bankami.

Akým spôsobom veriteľ nadobúda hypotekárne záložné právo?

Veriteľ vo všeobecnosti nadobúda hypotekárne záložné právo zápisom do pozemkových kníh (zemljišne knjige). Na základe platnej hypotekárnej zmluvy sa požaduje zápis do pozemkových kníh a hypotéka sa vkladom zapisuje ako záťaž na nehnuteľnosti.

Kde je viditeľné, že existuje hypotekárne záložné právo ako záťaž?

Keďže nehnuteľnosť zaťažená hypotékou zostáva v držbe dlžníka a neprechádza na veriteľa, pozemkové knihy (zemljišne knjige) sú jediným miestom, kde je viditeľné, že hypotéka existuje ako záťaž. Hypotéka je viazaná na nehnuteľnosť, a pri jej scudzení sa spolu s nehnuteľnosťou prenáša na nadobúdateľa. Preto je dôležitá zásada dôvery v pozemkové knihy, pretože sa považuje za pravdivé to, čo je do nich zapísané, a zápis hypotéky je podstatný, keďže pozemkové knihy sú verejné, takže každý môže pri kúpe nehnuteľnosti skontrolovať, či sú na nehnuteľnosti zapísané záťaže, v zápisnom liste pozemkovej knihy (zemljišnoknjižni uložak).

Do pozemkovej knihy sa môže zapísať ako záťaž celého pozemnoknižného telesa, alebo ako záťaž ideálneho podielu niektorého spoluvlastníka, ale aj ako záťaž niektorej zo súčastí tohto pozemnoknižného telesa. Keďže ide o druh záložného práva, jeho primárnym účelom je zabezpečenie uspokojenia pohľadávky.

Hypotekárna žaloba

Ak pohľadávka zabezpečená hypotékou nie je uspokojená zo strany dlžníka, veriteľ má na základe hypotéky právo podať hypotekárnu žalobu na nútené vymáhanie pohľadávky zabezpečenej hypotékou a nehnuteľnosť zaťažená hypotékou potom slúži predovšetkým na uspokojenie veriteľa.