Ipoteca – diritto di pegno sull'immobile

L'ipoteca, ovvero il diritto di pegno sull'immobile, è un tipo di garanzia reale che grava su immobili che non vengono consegnati in possesso al creditore né lo autorizzano a detenerli in pegno. È proprio questa la caratteristica specifica e fondamentale dell'ipoteca: a differenza del pegno o pignus, nell'ipoteca il bene resta nel possesso del proprietario/debitore, anziché passare in possesso del creditore come avviene nel pignus.

Quali tipi di ipoteca esistono?

Esistono l'ipoteca volontaria e l'ipoteca giudiziale coattiva.

Ipoteca giudiziale coattiva

Per l'ipoteca giudiziale coattiva è determinante il fondamento giuridico su cui si basa. Tale diritto di pegno nasce infatti nei procedimenti di garanzia dei crediti pecuniari, su istanza del richiedente la garanzia, che chiede al tribunale di emettere un provvedimento di garanzia del credito mediante la costituzione di un'ipoteca sull'immobile della controparte.

Ipoteca volontaria

L'altro tipo di ipoteca è l'ipoteca volontaria, ovvero il diritto di pegno volontario, che nella prassi viene utilizzato più frequentemente nella stipula di contratti di mutuo tra persone fisiche e banche.

In che modo il creditore acquisisce il diritto di ipoteca?

In generale, il creditore acquisisce il diritto di ipoteca con l'iscrizione nel registro fondiario (zemljišna knjiga). Sulla base di un valido contratto ipotecario si richiede l'iscrizione nel registro fondiario e l'ipoteca viene iscritta, mediante intavolazione, come gravame sull'immobile.

Dove risulta l'esistenza di un'ipoteca come gravame?

Poiché il bene gravato da ipoteca resta in possesso del debitore e non passa al creditore, il registro fondiario è l'unico luogo in cui risulta l'esistenza dell'ipoteca come gravame. L'ipoteca è legata all'immobile e, in caso di alienazione, passa con esso all'acquirente. Per questo è fondamentale il principio dell'affidamento nel registro fondiario, in base al quale ciò che vi è iscritto si considera veritiero, e l'iscrizione dell'ipoteca è essenziale: i registri fondiari sono pubblici, quindi chiunque, al momento dell'acquisto di un immobile, può verificare se nella partita tavolare risultano gravami sull'immobile.

Nel registro fondiario può essere iscritta come gravame sull'intero corpo tavolare, oppure come gravame sulla quota ideale di un singolo comproprietario, ma anche come gravame su una delle parti costitutive di tale corpo tavolare. Trattandosi di un tipo di diritto di pegno, il suo scopo primario è garantire il soddisfacimento del credito.

Azione ipotecaria

Se il credito garantito da ipoteca non viene soddisfatto dal debitore, il creditore ha il diritto, in base all'ipoteca, di proporre un'azione ipotecaria per il recupero coattivo del credito garantito, e in tal caso l'immobile gravato da ipoteca ha lo scopo primario di soddisfare il creditore.