Етажування квартири

Етажування квартири — це процедура, за якою встановлюється етажна власність. Згідно з положеннями Закону про власність та інші речові права (НН 81/15), етажна власність визначається як право власності на окрему частину нерухомості, яке виникає і залишається нерозривно пов'язаним зі співвласницькою часткою нерухомості, на якій воно встановлене.

Наслідки етажної власності

Наслідок етажної власності полягає в тому, що співвласник, керуючи цією окремою частиною нерухомості замість усіх співвласників, здійснює всі правомочності та обов'язки власника так, ніби ця окрема частина належить лише йому. Він може на власний розсуд розпоряджатися нею та користуватися її вигодами, а також виключати з цього будь-кого іншого.

Право власності на окрему частину нерухомості

Право власності на окрему частину нерухомості може бути встановлено на ту частину спільної нерухомості, яка становить самостійний функціональний комплекс, придатний для того, щоб співвласник міг самостійно здійснювати свої правомочності. На практиці найчастіше об'єктом етажної власності є квартира, тобто сукупність приміщень, призначених для проживання, з необхідними допоміжними приміщеннями, які становлять замкнений будівельний комплекс і мають окремий вхід. Окрім квартири, етажна власність може бути встановлена на допоміжні частини нерухомості, як-от відкриті балкони, тераси, горищні та підвальні приміщення. Крім житлових, етажна власність може бути встановлена на нежитлове приміщення, призначене для здійснення підприємницької діяльності.

Спільні частини нерухомості та етажування

Важливо зазначити, що право власності на окрему частину нерухомості не може бути встановлене на ті частини нерухомості, які слугують усім співвласникам як спільні або призначення яких суперечить виключному використанню окремим співвласником. Таким чином, об'єктом етажної власності не можуть бути спільні приміщення всіх співвласників, як-от кімнати для сміття та велосипедів, земельна ділянка під будівлею, а також дах, горище, підвал, коридори тощо. На практиці одна квартира або нежитлове приміщення може займати цілий поверх, але набагато частіше на одному поверсі розташовано кілька квартир, що перебувають в етажній власності окремих співвласників. Проте сам факт наявності в будівлі кількох квартир не призводить до встановлення етажної власності на окрему квартиру — для цього мають бути виконані умови, визначені Законом про власність та інші речові права.

Етажування квартири, або встановлення етажної власності

Етажування — це процедура, за якою встановлюється етажна власність. Правовою підставою для встановлення етажної власності є письмова згода всіх співвласників нерухомості та довідка компетентного органу. Важливо зазначити, що жоден співвласник не може відмовити в згоді на встановлення етажної власності іншому співвласнику, який має співвласницьку частку, якщо тільки таке встановлення не скасовує або не обмежує права, які вже належать йому на підставі раніше встановленого права власності на окрему частину. Компетентний адміністративний орган у сфері просторового планування та будівництва видає довідку про те, що квартира або інше приміщення в будівлі є самостійним функціональним комплексом, придатним для встановлення етажної власності.

Хто може вимагати етажування

Встановлення етажної власності можуть вимагати: співвласник нерухомості, який має щонайменше відповідну співвласницьку частку; спільні власники, які у своїй спільній власності мають щонайменше відповідну співвласницьку частку; кілька співвласників або всі співвласники на підставі спільної вимоги, якщо їхні співвласницькі частки разом становлять щонайменше відповідну співвласницьку частку; власник земельної ділянки, на якій збудовано будівлю, або носій права на забудову, коли вони ділять нерухомість на співвласницькі частки, що є відповідними частками для встановлення права власності на окрему частину.

Окрім вимоги уповноважених осіб про встановлення етажної власності, письмової згоди всіх співвласників і довідки компетентного органу, необхідно встановити, чи є співвласницька частка нерухомості відповідною, тобто яка її площа порівняно з площею всієї нерухомості. Таку корисну вартість квартири визначає суд своїм рішенням у позасудовому (непозовному) провадженні. Проте рішення суду не потрібне, якщо всі співвласники документом обмежили свої співвласницькі права так, що на певній співвласницькій частці встановили право власності на окрему частину нерухомості.

Етажування та внесення до земельної книги

Право власності на окрему частину нерухомості встановлюється внесенням до земельної книги (zemljišna knjiga) як право, пов'язане з певною співвласницькою часткою цієї нерухомості. Отже, внесення є конститутивним елементом, тому етажна власність не існує в правовому обороті, доки її не буде внесено до земельної книги. Право власності на окрему частину нерухомості вноситься до власницького аркуша (розділ B) разом із часткою того співвласника, для якого встановлено право власності на окрему частину, із зазначенням окремої частини нерухомості та допоміжних частин, на які воно поширюється, а на аркуші володіння робиться напис «Етажна власність».