Vznik vlastníctva bytu (etažiranje)

Etažiranie bytu je postup, ktorým sa zakladá etážové vlastníctvo. Podľa ustanovení zákona o vlastníctve a iných vecných právach (Ú. v. Chorvátskej republiky 81/15) je etážové vlastníctvo definované ako vlastníctvo osobitnej časti nehnuteľnosti, ktoré vyplýva zo spoluvlastníckeho podielu na nehnuteľnosti, na ktorej je založené, a zostáva s ním neoddeliteľne spojené.

Účinok etážového vlastníctva

Účinkom etážového vlastníctva je, že spoluvlastník, ktorý spravuje túto osobitnú časť nehnuteľnosti namiesto všetkých spoluvlastníkov, vykonáva všetky vlastnícke oprávnenia a povinnosti, ako keby bola táto osobitná časť iba jeho vlastníctvom, a s touto časťou a jej úžitkami môže nakladať podľa vlastného uváženia a vylúčiť z nich každého iného.

Vlastníctvo osobitnej časti nehnuteľnosti

Vlastníctvo osobitnej časti nehnuteľnosti možno založiť na tej časti spoluvlastníckej nehnuteľnosti, ktorá tvorí samostatný funkčný celok spôsobilý na to, aby spoluvlastník mohol samostatne vykonávať svoje oprávnenia. V praxi je predmetom etážového vlastníctva najčastejšie byt, teda súbor miestností určených na bývanie s nevyhnutnými vedľajšími miestnosťami, ktoré tvoria uzavretý stavebný celok a majú samostatný vchod. Okrem bytu možno etážové vlastníctvo založiť aj na vedľajších častiach nehnuteľnosti, ako sú otvorené balkóny, terasy, podkrovné a pivničné priestory. Okrem bývania možno etážové vlastníctvo založiť aj na nebytovom priestore určenom na výkon podnikateľskej činnosti.

Spoločné časti nehnuteľnosti a etažiranie

Je dôležité poznamenať, že vlastníctvo osobitnej časti nehnuteľnosti nemožno založiť na tých častiach nehnuteľnosti, ktoré slúžia všetkým spoluvlastníkom ako spoločné alebo ktorých účel odporuje výlučnému používaniu jednotlivým spoluvlastníkom nehnuteľnosti. Predmetom etážového vlastníctva preto nemôžu byť spoločné priestory všetkých spoluvlastníkov, ako sú miestnosti na odpad a bicykle, pozemok pod budovou, ako aj strecha, podkrovie, pivnica, chodby a podobne. V praxi môže jeden byt alebo nebytový priestor zaberať celé poschodie, oveľa častejšie sa však stáva, že na jednom poschodí je viac bytov v etážovom vlastníctve jednotlivého spoluvlastníka. Skutočnosť, že v nehnuteľnosti existuje viac bytov, však sama osebe nevedie k vzniku etážového vlastníctva k jednotlivému bytu, ale musia byť splnené predpoklady stanovené zákonom o vlastníctve a iných vecných právach.

Etažiranie bytu alebo vznik etážového vlastníctva

Etažiranje je postup, ktorým sa zriaďuje etážové vlastníctvo. Právny základ pre zriadenie etážového vlastníctva tvorí písomný súhlas všetkých spoluvlastníkov nehnuteľnosti a potvrdenie príslušného orgánu. Je dôležité poznamenať, že žiadny spoluvlastník nemôže odmietnuť súhlas so zriadením etážového vlastníctva inému spoluvlastníkovi, ktorý má spoluvlastnícky podiel, okrem prípadu, ak by sa takýmto zriadením zrušili alebo obmedzili práva, ktoré mu už patria na základe jeho predtým zriadeného vlastníctva osobitnej časti. Príslušný správny orgán, ktorý vykonáva agendu územného plánovania a výstavby, vydáva potvrdenie, že byt alebo iná miestnosť v budove je samostatnou užívacou jednotkou spôsobilou na zriadenie etážového vlastníctva.

Kto môže požiadať o etažiranie

Zriadenie etážového vlastníctva môžu požadovať: spoluvlastník nehnuteľnosti, ktorý má aspoň zodpovedajúci spoluvlastnícky podiel; spoloční vlastníci, ktorí majú vo svojom spoločnom vlastníctve aspoň zodpovedajúci spoluvlastnícky podiel; viacerí spoluvlastníci alebo všetci spoluvlastníci na základe súhlasnej žiadosti, ak ich spoluvlastnícke podiely spolu dosahujú aspoň výšku zodpovedajúceho spoluvlastníckeho podielu; vlastník pozemku, na ktorom je budova postavená, alebo nositeľ práva stavby, ak nehnuteľnosť rozdeľujú na spoluvlastnícke podiely, ktoré zodpovedajú častiam potrebným na zriadenie vlastníctva osobitnej časti.

Okrem žiadosti oprávnených osôb o zriadenie etážového vlastníctva, písomného súhlasu všetkých spoluvlastníkov a potvrdenia príslušného orgánu je potrebné zistiť, či je spoluvlastnícky podiel na nehnuteľnosti zodpovedajúci, teda aká je jeho plocha voči ploche celej nehnuteľnosti. Takúto užitkovú hodnotu bytu určuje súd rozhodnutím v nesporovom konaní. Rozhodnutie súdu však nie je potrebné, ak všetci spoluvlastníci listinou obmedzili svoje spoluvlastnícke práva tak, že na určitom spoluvlastníckom podiele zriadili vlastníctvo osobitnej časti nehnuteľnosti.

Etažiranie a zápis do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga)

Vlastníctvo osobitnej časti nehnuteľnosti sa zriaďuje zápisom do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga) ako právo spojené s určitým spoluvlastníckym podielom tejto nehnuteľnosti. Zápis je teda konštitutívnym prvkom, a preto etážové vlastníctvo v právnom styku neexistuje, kým nie je zapísané do pozemkovej knihy. Vlastníctvo osobitnej časti nehnuteľnosti sa zapisuje do vlastníckeho listu (list B) k spoluvlastníckemu podielu toho spoluvlastníka, pre ktorého bolo vlastníctvo osobitnej časti založené, s označením osobitnej časti nehnuteľnosti a vedľajších častí, na ktoré sa vzťahuje, a na posesný list (posjedovni list) sa vyznačí poznámka „Etážové vlastníctvo“.