Etažiranje stanovanja

Etažiranje stanovanja je postopek, s katerim se vzpostavi etažna lastnina. Po določbah Zakona o lastnini in drugih stvarnih pravicah (NN 81/15) je etažna lastnina opredeljena kot lastnina posameznega dela nepremičnine, ki izhaja iz solastniškega deleža na nepremičnini, na kateri je vzpostavljena, in ostaja z njim neločljivo povezana.

Učinek etažne lastnine

Učinek etažne lastnine je, da solastnik, ko upravlja ta posamezni del nepremičnine, namesto vseh solastnikov izvršuje vsa lastniška pooblastila in dolžnosti, kot da je ta posamezni del le njegova last, ter lahko s tem delom in koristmi od njega počne, kar želi, in vse druge iz tega izključi.

Lastnina posameznega dela nepremičnine

Lastninska pravica na posebnem delu nepremičnine se lahko vzpostavi na tistem delu solastninske nepremičnine, ki predstavlja samostojno uporabno celoto, primerno za to, da lahko solastnik samostojno izvršuje svoja pooblastila. V praksi je najpogostejši predmet etažne lastnine stanovanje, to je skupek prostorov, namenjenih bivanju, z nujno potrebnimi pomožnimi prostori, ki tvorijo zaprto gradbeno celoto in imajo poseben vhod. Poleg stanovanja se etažna lastnina lahko vzpostavi tudi na pomožnih delih nepremičnine, kot so odprti balkoni, terase, podstrešni in kletni prostori. Poleg za bivanje se etažna lastnina lahko vzpostavi tudi na poslovnem prostoru, namenjenem opravljanju poslovne dejavnosti.

Skupni deli nepremičnine in etažna delitev

Pomembno je opozoriti, da se lastninska pravica na posebnem delu nepremičnine ne more vzpostaviti na tistih delih nepremičnine, ki služijo vsem solastnikom kot skupni deli ali katerih namembnost nasprotuje izključni rabi posameznega solastnika nepremičnine. Zato predmet etažne lastnine ne morejo biti skupni prostori vseh solastnikov, kot so prostori za smeti in kolesa, zemljišče pod stavbo ter streha, podstrešje, klet, hodniki in podobno. V praksi lahko eno stanovanje ali poslovni prostor zaseda celotno nadstropje, vendar je veliko pogosteje, da je v enem nadstropju več stanovanj v etažni lastnini posameznega solastnika. Vendar dejstvo, da je v nepremičnini več stanovanj, samo po sebi še ne pomeni vzpostavitve etažne lastnine na posameznem stanovanju, ampak morajo biti izpolnjeni pogoji, določeni z Zakonom o lastnini in drugih stvarnih pravicah.

Etažna delitev stanovanja oziroma vzpostavitev etažne lastnine

Etažna delitev je postopek, s katerim se vzpostavi etažna lastnina. Pravno podlago za vzpostavitev etažne lastnine predstavljata pisno soglasje vseh solastnikov nepremičnine in potrdilo pristojnega organa. Pomembno je opozoriti, da noben solastnik ne more odkloniti soglasja za vzpostavitev etažne lastnine drugemu solastniku, ki ima solastniški delež, razen če bi se s tako vzpostavitvijo odpravile ali omejile pravice, ki mu že pripadajo na podlagi prej vzpostavljene lastninske pravice na posebnem delu. Pristojni upravni organ, ki opravlja naloge prostorskega urejanja in gradnje, izda potrdilo, da je stanovanje ali drug prostor v stavbi samostojna uporabna celota, primerna za vzpostavitev etažne lastnine.

Kdo lahko zahteva etažno delitev

Vzpostavitev etažne lastnine lahko zahtevajo: solastnik nepremičnine, ki ima vsaj ustrezen solastniški delež; skupni lastniki, ki imajo v svoji skupni lastnini vsaj ustrezen solastniški delež; več solastnikov ali vsi solastniki na podlagi soglasne zahteve, če njihovi solastniški deleži skupaj znašajo vsaj toliko, kot znaša ustrezen solastniški delež; lastnik zemljišča, na katerem je stavba zgrajena, ali nosilec stavbne pravice, kadar nepremičnino razdelita na solastniške deleže, ki so ustrezni deleži za vzpostavitev lastninske pravice na posebnem delu.

Poleg zahteve pristojnih oseb za vzpostavitev etažne lastnine, pisnega soglasja vseh solastnikov in potrdila pristojnega organa je treba ugotoviti, ali je solastniški delež nepremičnine ustrezen, to je kolikšna je njegova površina glede na površino celotne nepremičnine. Takšno koristno vrednost stanovanja ugotovi sodišče s sklepom v nepravdnem postopku. Vendar sodna odločba ni potrebna, če so vsi solastniki z listino omejili svoje solastninske pravice tako, da so na določenem solastniškem deležu vzpostavili lastninsko pravico na posebnem delu nepremičnine.

Etažna delitev in vpis v zemljiško knjigo

Lastninska pravica na posebnem delu nepremičnine se vzpostavi z vpisom v zemljiško knjigo kot pravica, povezana z določenim solastniškim deležem te nepremičnine. Vpis je torej konstitutivni element, zato etažna lastnina v pravnem prometu ne obstaja, dokler ni vpisana v zemljiško knjigo. Lastninska pravica na posebnem delu nepremičnine se vpiše v lastninski list (list B) ob solastniškem deležu tistega solastnika, za katerega je ustanovljena lastninska pravica na posebnem delu, z navedbo posebnega dela nepremičnine in pomožnih delov, na katere se razteza, na posestni list pa se vpiše napis »Etažna lastnina«.