Begründung von Wohnungseigentum (Etažiranje)

Die Begründung von Wohnungseigentum (etažiranje) ist das Verfahren, durch das Wohnungseigentum entsteht. Nach den Bestimmungen des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte (NN 81/15) ist Wohnungseigentum definiert als das Eigentum an einem besonderen Teil einer Immobilie, das aus dem Miteigentumsanteil an der Immobilie, auf dem es begründet wird, hervorgeht und untrennbar mit diesem verbunden bleibt.

Wirkung des Wohnungseigentums

Die Wirkung des Wohnungseigentums besteht darin, dass der Miteigentümer, der diesen besonderen Teil der Immobilie anstelle aller Miteigentümer verwaltet, alle Eigentümerbefugnisse und -pflichten ausübt, als wäre dieser besondere Teil allein sein Eigentum. Er kann mit diesem Teil und den daraus gezogenen Nutzungen nach Belieben verfahren und jeden anderen davon ausschließen.

Eigentum an einem besonderen Teil der Immobilie

Das Eigentum an einem besonderen Teil einer Immobilie kann an demjenigen Teil einer im Miteigentum stehenden Immobilie begründet werden, der eine selbstständige Nutzungseinheit bildet, die es dem Miteigentümer ermöglicht, seine Befugnisse eigenständig auszuüben. In der Praxis ist Gegenstand des Wohnungseigentums meist die Wohnung, also eine Gesamtheit von Räumen zu Wohnzwecken mit den notwendigen Nebenräumen, die eine abgeschlossene bauliche Einheit bilden und einen eigenen Eingang haben. Neben der Wohnung kann Wohnungseigentum auch an Nebenbereichen der Immobilie begründet werden, etwa offenen Balkonen, Terrassen sowie Dachboden- und Kellerräumen. Neben Wohnzwecken kann Wohnungseigentum auch an einem Geschäftsraum begründet werden, der für die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit bestimmt ist.

Gemeinschaftliche Teile der Immobilie und Begründung von Wohnungseigentum

Es ist wichtig zu beachten, dass Eigentum an einem besonderen Teil der Immobilie nicht an Teilen begründet werden kann, die allen Miteigentümern als Gemeinschaftsflächen dienen oder deren Zweckbestimmung der ausschließlichen Nutzung durch einen einzelnen Miteigentümer widerspricht. Somit können gemeinschaftliche Räume aller Miteigentümer wie Müll- und Fahrradräume, das Grundstück unter dem Gebäude sowie Dach, Dachboden, Keller, Flure und Ähnliches nicht Gegenstand von Wohnungseigentum sein. In der Praxis kann eine Wohnung oder ein Geschäftsraum ein ganzes Stockwerk einnehmen, weitaus häufiger befinden sich jedoch mehrere Wohnungen im Wohnungseigentum einzelner Miteigentümer auf einem Stockwerk. Allein die Tatsache, dass sich in einer Immobilie mehrere Wohnungen befinden, führt jedoch nicht zur Begründung von Wohnungseigentum an einer einzelnen Wohnung; vielmehr müssen die im Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte vorgesehenen Voraussetzungen erfüllt sein.

Begründung von Wohnungseigentum an einer Wohnung (Etažiranje)

Etažiranje ist das Verfahren, durch das Wohnungseigentum begründet wird. Die Rechtsgrundlage für die Begründung von Wohnungseigentum bilden die schriftliche Zustimmung aller Miteigentümer der Immobilie und eine Bescheinigung der zuständigen Behörde. Wichtig ist, dass kein Miteigentümer seine Zustimmung zur Begründung von Wohnungseigentum einem anderen Miteigentümer verweigern kann, der einen Miteigentumsanteil besitzt, es sei denn, durch diese Begründung würden Rechte aufgehoben oder eingeschränkt, die ihm aufgrund seines zuvor begründeten Eigentums an einem besonderen Teil bereits zustehen. Die zuständige Verwaltungsbehörde für Raumordnung und Bauwesen stellt die Bescheinigung aus, dass die Wohnung oder ein anderer Raum im Gebäude eine selbstständige Nutzungseinheit ist, die sich für die Begründung von Wohnungseigentum eignet.

Wer kann die Begründung von Wohnungseigentum beantragen

Die Begründung von Wohnungseigentum (etažno vlasništvo) können verlangen: ein Miteigentümer der Immobilie, der mindestens über einen entsprechenden Miteigentumsanteil verfügt; gemeinschaftliche Eigentümer, die in ihrem gemeinsamen Eigentum mindestens einen entsprechenden Miteigentumsanteil halten; mehrere Miteigentümer oder alle Miteigentümer auf der Grundlage eines einvernehmlichen Antrags, sofern ihre Miteigentumsanteile insgesamt mindestens einem entsprechenden Miteigentumsanteil entsprechen; der Eigentümer des Grundstücks, auf dem das Gebäude errichtet wurde, oder der Inhaber des Baurechts, wenn sie die Immobilie in Miteigentumsanteile aufteilen, die den entsprechenden Anteilen für die Begründung von Sondereigentum an einem besonderen Teil entsprechen.

Neben dem Antrag der berechtigten Personen auf Begründung von Wohnungseigentum, der schriftlichen Zustimmung aller Miteigentümer und der Bescheinigung der zuständigen Behörde muss festgestellt werden, ob der Miteigentumsanteil an der Immobilie angemessen ist, d. h. wie groß seine Fläche im Verhältnis zur Fläche der gesamten Immobilie ist. Diesen Nutzwert der Wohnung stellt das Gericht durch Beschluss im außerstreitigen Verfahren fest. Ein Gerichtsbeschluss ist jedoch nicht erforderlich, wenn alle Miteigentümer ihre Miteigentumsrechte durch eine Urkunde so beschränkt haben, dass sie an einem bestimmten Miteigentumsanteil Sondereigentum an einem besonderen Teil der Immobilie begründet haben.

Begründung von Wohnungseigentum und Eintragung im Grundbuch

Das Sondereigentum an einem besonderen Teil einer Immobilie wird durch Eintragung in das Grundbuch (zemljišna knjiga) als ein mit einem bestimmten Miteigentumsanteil an dieser Immobilie verbundenes Recht begründet. Die Eintragung ist somit ein konstitutives Element, sodass Wohnungseigentum im Rechtsverkehr erst existiert, wenn es im Grundbuch eingetragen ist. Das Sondereigentum an einem besonderen Teil der Immobilie wird im Eigentumsblatt (Blatt B) beim Miteigentumsanteil desjenigen Miteigentümers eingetragen, für den das Sondereigentum begründet wurde, unter Angabe des besonderen Teils der Immobilie und der Nebenteile, auf die es sich erstreckt; im Besitzblatt wird der Vermerk „Wohnungseigentum“ angebracht.