Costituzione della proprietà per piani di un appartamento (etažiranje)

L'etažiranje dell'appartamento è la procedura con cui si costituisce la proprietà per piani (etažno vlasništvo). Ai sensi della Legge sulla proprietà e sugli altri diritti reali (G.U. 81/15), la proprietà per piani è definita come la proprietà di una parte speciale dell'immobile, che deriva dalla quota di comproprietà dell'immobile su cui è costituita e resta inscindibilmente legata ad essa.

Effetti della proprietà per piani

L'effetto della proprietà per piani è che il comproprietario, nel gestire tale parte speciale dell'immobile, esercita in luogo di tutti i comproprietari tutti i poteri e i doveri del proprietario come se quella parte fosse di sua esclusiva proprietà, e può disporre di essa e dei relativi frutti a suo piacimento, escludendone chiunque altro.

Proprietà di una parte speciale dell'immobile

La proprietà di una parte speciale dell'immobile può essere costituita sulla porzione dell'immobile in comproprietà che forma un'unità autonoma di utilizzo, idonea a consentire al comproprietario di esercitare autonomamente i propri poteri. Nella pratica, l'oggetto più frequente della proprietà per piani è l'appartamento, ossia un insieme di locali destinati all'abitazione, con i necessari vani accessori, che formano un'unità edilizia chiusa e dispongono di un ingresso autonomo. Oltre all'appartamento, la proprietà per piani può essere costituita su pertinenze dell'immobile, come balconi aperti, terrazze, soffitte e cantine. Oltre che per uso abitativo, la proprietà per piani può essere costituita su un locale commerciale destinato allo svolgimento di un'attività economica.

Parti comuni dell'immobile ed etažiranje

È importante sottolineare che la proprietà di una parte speciale dell'immobile non può essere costituita sulle parti che servono a tutti i comproprietari come parti comuni o la cui destinazione è incompatibile con l'uso esclusivo da parte del singolo comproprietario. Pertanto, non possono essere oggetto di proprietà per piani i locali comuni a tutti i comproprietari, come i locali per rifiuti e biciclette, il terreno su cui sorge l'edificio, il tetto, la soffitta, la cantina, i corridoi e simili. Nella pratica, un appartamento o un locale commerciale può occupare un intero piano, ma è molto più frequente che su uno stesso piano vi siano più appartamenti in proprietà per piani di singoli comproprietari. Tuttavia, il fatto che in un immobile vi siano più appartamenti non comporta di per sé la costituzione della proprietà per piani sul singolo appartamento: devono sussistere i presupposti previsti dalla Legge sulla proprietà e sugli altri diritti reali.

Etažiranje dell'appartamento o costituzione della proprietà per piani

L'etažiranje è la procedura con cui si costituisce la proprietà per piani. Il fondamento giuridico per la costituzione della proprietà per piani è costituito dal consenso scritto di tutti i comproprietari dell'immobile e dal certificato dell'autorità competente. È importante sottolineare che nessun comproprietario può negare il proprio consenso alla costituzione della proprietà per piani a un altro comproprietario che detiene una quota di comproprietà, salvo che tale costituzione estingua o limiti i diritti che già gli spettano in base alla proprietà di una parte speciale precedentemente costituita. L'ente amministrativo competente in materia di pianificazione territoriale ed edilizia rilascia il certificato attestante che l'appartamento o altro locale dell'edificio costituisce un'unità autonoma di utilizzo idonea alla costituzione della proprietà per piani.

Chi può richiedere l'etažiranje

La costituzione della proprietà per piani può essere richiesta da: un comproprietario dell'immobile che detiene almeno la quota di comproprietà corrispondente; i contitolari che hanno in comune almeno la quota di comproprietà corrispondente; più comproprietari o tutti i comproprietari sulla base di una richiesta congiunta, se le loro quote di comproprietà raggiungono complessivamente almeno la quota corrispondente; il proprietario del terreno su cui è costruito l'edificio o il titolare del diritto di superficie, quando suddividono l'immobile in quote di comproprietà corrispondenti alla costituzione della proprietà di una parte speciale.

Oltre alla richiesta dei soggetti legittimati alla costituzione della proprietà per piani, al consenso scritto di tutti i comproprietari e al certificato dell'autorità competente, occorre accertare se la quota di comproprietà dell'immobile sia adeguata, ovvero quale sia la sua superficie rispetto alla superficie dell'intero immobile. Tale valore d'uso dell'appartamento è stabilito dal tribunale con decisione emessa in un procedimento non contenzioso. Non è tuttavia necessaria la decisione del tribunale se tutti i comproprietari, con atto scritto, hanno limitato i propri diritti di comproprietà costituendo su una determinata quota la proprietà di una parte speciale dell'immobile.

Etažiranje e iscrizione nel registro fondiario (zemljišna knjiga)

La proprietà di una parte speciale dell'immobile si costituisce mediante iscrizione nel registro fondiario (zemljišna knjiga) come diritto collegato a una determinata quota di comproprietà dell'immobile. L'iscrizione è dunque un elemento costitutivo: la proprietà per piani non esiste nel traffico giuridico finché non viene iscritta nel registro fondiario. La proprietà di una parte speciale dell'immobile viene iscritta nel foglio di proprietà (foglio B) insieme alla quota del comproprietario per il quale è stata costituita, con l'indicazione della parte speciale dell'immobile e delle pertinenze a cui si estende, mentre sul foglio possessorio viene apposta la dicitura «Proprietà per piani».