Позов про виселення орендаря

Ми часто отримуємо запити такого типу від потенційних клієнтів, які чули про неприємний досвід або самі його мали, тому бояться знову здавати квартиру в оренду. Наведений нижче текст — хрестоматійний приклад того, як розгортаються події і чим усе закінчується для орендодавців, які вирішують «все робити самостійно» і підписують договір оренди нерухомості, знайдений в інтернеті чи в газеті оголошень. Водночас цей текст є відповіддю на запитання, чому варто залучити агентство нерухомості. Ви розірвали з орендарем договір оренди квартири через несплату орендної плати у встановлений строк або через шкоду, завдану ним у квартирі з його вини? Після спливу строку повідомлення про розірвання, тобто після припинення договору оренди квартири, орендар не бажає виселятися? З цієї статті ви дізнаєтеся, до кого і коли подається позов власника про виселення та які рішення суд ухвалює в такому разі.

Підстави для розірвання договору оренди квартири з повідомленням (otkaz)

Відповідно до Закону про оренду квартир орендодавець може розірвати договір оренди квартири, якщо орендар або інші користувачі квартири користуються нею всупереч закону та договору оренди, зокрема: – якщо орендар не сплачує у встановлений строк орендну плату та інші погоджені витрати, пов'язані з проживанням; – якщо орендар передає квартиру або її частину в суборенду без дозволу орендодавця; – якщо орендар або інші користувачі квартири заважають іншим орендарям чи мешканцям будинку спокійно користуватися квартирою або нежитловим приміщенням; – якщо квартирою понад 30 днів без дозволу орендодавця користується особа, не зазначена в договорі оренди, окрім випадків, коли це чоловік або дружина, нащадок чи батько/мати орендаря, яких він за законом зобов'язаний утримувати; – якщо орендар або інші користувачі квартири використовують її не для проживання, а повністю чи частково для інших цілей; – якщо орендодавець має намір сам оселитися в квартирі або оселити в ній своїх нащадків, батьків чи осіб, яких він зобов'язаний утримувати відповідно до спеціальних приписів, за умови що орендарю забезпечено іншу відповідну квартиру з правом безстрокової оренди.

Письмове попередження

У наведених випадках орендодавець не може розірвати договір оренди квартири, якщо заздалегідь не попередив орендаря письмово про необхідність усунути зазначені підстави протягом 30 днів, наприклад сплатити орендну плату. Якщо після спливу цього строку орендар не усунув підстави для розірвання, орендодавець має право розірвати договір оренди квартири в письмовій формі з обґрунтуванням. Строк для виселення орендаря становить три місяці, а якщо в квартиру планує оселитися орендодавець або члени його родини — шість місяців; він починає спливати з першого дня місяця, наступного за місяцем отримання повідомлення про розірвання.

Підстави для дострокового розірвання договору оренди квартири

Крім розірвання з повідомленням, відповідно до Закону про оренду квартир (NN 91/96, 68/18) орендодавець має можливість достроково розірвати чинний договір оренди квартири.

Договір розривається у таких випадках: – якщо орендар або інший користувач з власної вини завдає шкоди спільним приміщенням, пристроям і частинам будинку, яку не усунув протягом 30 днів; – якщо орендар переобладнує квартиру, спільні приміщення та пристрої будинку без попередньої письмової згоди орендодавця.

З цих підстав орендодавець має право розірвати договір оренди квартири в письмовій формі з обґрунтуванням і строком виселення з квартири, який не може бути коротшим за 15 днів.

До кого подається позов власника про виселення?

Відповідно до Закону про оренду квартир, якщо орендар не виселяється з квартири протягом трьох місяців або шести місяців у разі розірвання з повідомленням, чи щонайменше 15 днів у разі дострокового розірвання договору оренди квартири, орендодавець може подати до компетентного суду позов про виселення. Позов власника про виселення подається до муніципального суду (Općinski sud) за місцезнаходженням нерухомості.

Позов власника про виселення та його зміст

Відповідно до Цивільного процесуального кодексу позов власника про виселення має містити: – назву суду; – ім'я, місце проживання або перебування сторін, їхніх законних представників і повірених, якщо вони є; – особистий ідентифікаційний номер сторін; – предмет спору; – зміст заяви; – підпис заявника.

Оскільки заява містить вимогу про виселення, позивач у позові має зазначити факти, на яких ґрунтується вимога, а за потреби й докази. Як докази позивач додає виписку із земельної книги (zemljišna knjiga), що підтверджує його право власності на квартиру, договір оренди квартири, за яким він передав її відповідачу в користування, а також докази того, що договір оренди розірвано або припинено. Позивач просить суд ухвалити рішення, яким відповідача буде зобов'язано виселитися з квартири, оскільки він перебуває в ній без правової підстави і не має наміру виселятися.

Позов власника про виселення та рішення суду

Провадження за позовом власника про виселення орендаря є терміновим. Якщо суд задовольнить позовну вимогу орендодавця, він ухвалює рішення про присудження, яким зобов'язує відповідача виселитися з квартири та передати її у володіння позивача протягом 15 днів під загрозою примусового виконання. Якщо після спливу цього строку орендар так і не виселився, орендодавець має право розпочати виконавче провадження для примусового виселення орендаря з квартири та передачі нерухомості у володіння орендодавця.