Tožba za izselitev – deložacija najemnika
Pogosto prejemamo tovrstna povpraševanja naših potencialnih strank, ki so slišale za slabe izkušnje ali so jih imele same, zato se bojijo stanovanje ponovno oddati v najem. Besedilo v nadaljevanju je učbeniški primer dogodkov in njihovega razpleta pri najemnikih, ki se odločijo, da bodo „sami svoj mojster“, in podpišejo najemno pogodbo za nepremičnino, najdeno na internetu ali v časopisu. Hkrati je besedilo v nadaljevanju odgovor na vprašanje, zakaj angažirati nepremičninsko agencijo. Ste zaradi neplačane najemnine v dogovorjenem roku najemniku odpovedali najemno pogodbo za stanovanje ali ste mu zaradi škode, ki jo je po lastni krivdi povzročil v stanovanju, pogodbo razdrli? Se najemnik po izteku odpovednega roka oziroma razdoru najemne pogodbe noče izseliti iz stanovanja? Iz tega članka izveste, komu in kdaj se vloži lastniška tožba za izselitev ter kakšne odločitve sodišče v zvezi s tem sprejme.
Razlogi za odpoved najemne pogodbe za stanovanje
V skladu z Zakonom o najemu stanovanj lahko najemodajalec odpove najemno pogodbo za stanovanje, če najemnik ali drugi uporabniki stanovanja uporabljajo stanovanje v nasprotju z zakonom in najemno pogodbo, zlasti: – če najemnik v dogovorjenem roku ne plača najemnine in drugih dogovorjenih stroškov, povezanih z bivanjem – če najemnik stanovanje ali del stanovanja odda v podnajem brez dovoljenja najemodajalca – če najemnik ali drugi uporabniki stanovanja motijo druge najemnike ali uporabnike stavbe pri mirni uporabi stanovanja ali poslovnega prostora – če stanovanje uporablja oseba, ki ni navedena v najemni pogodbi, in to dlje od 30 dni brez dovoljenja najemodajalca, razen če gre za zakonca, potomca ali starša najemnika, ki ga je ta po zakonu dolžan preživljati – če najemnik ali drugi uporabniki stanovanja stanovanja ne uporabljajo za bivanje, temveč ga v celoti ali delno uporabljajo za druge namene – če se namerava najemodajalec sam vseliti v stanovanje ali v stanovanje namerava vseliti svoje potomce, starše ali osebe, ki jih je po posebnih predpisih dolžan preživljati, pod pogojem, da je najemniku zagotovil drugo ustrezno stanovanje z najemno pravico za nedoločen čas.
Pisni opomin
V navedenih primerih najemodajalec ne more odpovedati najemne pogodbe za stanovanje, če najemnika predhodno ni pisno opomnil, naj v roku 30 dni odpravi navedene razloge za odpoved, na primer da plača najemnino. Če najemnik po izteku tega roka ni odpravil razlogov za odpoved, je najemodajalec upravičen najemno pogodbo za stanovanje odpovedati v pisni obliki z obrazložitvijo. Odpovedni rok za izselitev najemnikov je tri mesece, če pa se namerava vseliti najemodajalec ali član njegove družine, šest mesecev, in začne teči prvi dan naslednjega meseca po mesecu, v katerem je bila odpoved prejeta.
Razlogi za razdor najemne pogodbe za stanovanje
Poleg odpovedi ima najemodajalec v skladu z Zakonom o najemu stanovanj (NN 91/96, 68/18) možnost razdreti veljavno najemno pogodbo za stanovanje.
Do razdora pogodbe pride v primerih: – če najemnik ali drug uporabnik po svoji krivdi povzroči škodo na skupnih prostorih, napravah in delih stavbe, ki je v roku 30 dni ne odpravi, – če najemnik predela stanovanje, skupne prostore in naprave stavbe brez predhodnega pisnega soglasja najemodajalca.
Zaradi navedenih razlogov je najemodajalec upravičen najemno pogodbo za stanovanje razdreti v pisni obliki, z obrazložitvijo in rokom za izselitev iz stanovanja, ki ne sme biti krajši od 15 dni.
Komu se vloži lastniška tožba za izselitev?
Po Zakonu o najemu stanovanj lahko najemodajalec pri pristojnem sodišču vloži tožbo za izselitev, če se najemnik ne izseli iz stanovanja v roku treh mesecev oziroma šestih mesecev v primeru odpovedi ali najmanj 15 dni v primeru razdora najemne pogodbe za stanovanje. Lastniška tožba za izselitev se vloži pri okrajnem sodišču (Općinski sud), na območju katerega se nahaja nepremičnina.
Lastniška tožba za izselitev in njena vsebina
V skladu z Zakonom o pravdnem postopku mora lastniška tožba za izselitev vsebovati: – oznako sodišča, – ime, prebivališče oziroma bivališče strank, njihovih zakonitih zastopnikov in pooblaščencev, če jih imajo, – osebno identifikacijsko številko strank, – predmet spora, – vsebino izjave ter – podpis vlagatelja.
Ker izjava vsebuje zahtevek za izselitev, mora tožnik v tožbi navesti dejstva, na katerih temelji zahtevek, in po potrebi dokaze. Kot dokaze tožnik priloži zemljiškoknjižni izpisek, s katerim potrjuje, da je lastnik stanovanja, najemno pogodbo, s katero je stanovanje dal v uporabo tožencu, ter dokaz, da je bila najemna pogodba odpovedana ali razdrta. Tožnik s tožbo predlaga, naj sodišče izda sodbo, s katero se tožencu naloži, naj se izseli iz stanovanja, ker se v njem nahaja brez pravne podlage, izseliti pa se ni pripravljen.
Lastniška tožba za izselitev in odločitve sodišča
Postopek, začet z lastniško tožbo za izselitev najemnika, je nujen. Če sodišče tožbenemu zahtevku najemodajalca ugodi, izda obsodilno sodbo, s katero tožencu naloži, naj se izseli iz stanovanja in ga preda v posest tožniku, vse v roku 15 dni pod grožnjo izvršbe. Če se najemnik tudi po izteku navedenega roka noče izseliti iz stanovanja, je najemodajalec upravičen začeti izvršilni postopek za prisilno izselitev najemnika iz stanovanja in predajo nepremičnine v posest najemodajalcu.