Azione di sfratto – sfratto del conduttore

Riceviamo spesso richieste di questo tipo da potenziali clienti che hanno sentito parlare di brutte esperienze, o le hanno vissute di persona, e hanno quindi timore di affittare nuovamente il proprio appartamento. Il testo che segue è un esempio da manuale di come si svolgono e si concludono questi casi con inquilini che decidono di fare "da soli" e firmano un contratto di locazione trovato su internet o sui giornali. Allo stesso tempo, il testo che segue spiega perché è opportuno rivolgersi a un'agenzia immobiliare. Avete disdetto il contratto di locazione all'inquilino per il mancato pagamento del canone entro il termine pattuito, oppure lo avete risolto per i danni causati per sua colpa nell'appartamento? Scaduto il termine di preavviso, ovvero dopo la risoluzione del contratto di locazione, l'inquilino non intende lasciare l'appartamento? In questo articolo scoprirete a chi e quando si presenta l'azione di rilascio dell'immobile da parte del proprietario e quali decisioni adotta il tribunale in merito.

Motivi di disdetta del contratto di locazione di un appartamento

Ai sensi della Legge sulla locazione degli appartamenti, il locatore può disdire il contratto di locazione se il conduttore o altri utilizzatori dell'appartamento ne fanno un uso contrario alla legge e al contratto, in particolare: – se il conduttore non paga entro il termine pattuito il canone e le altre spese contrattuali relative all'abitazione – se il conduttore concede in sublocazione l'appartamento o una sua parte senza il consenso del locatore – se il conduttore o altri utilizzatori dell'appartamento disturbano gli altri conduttori o utilizzatori dell'edificio nel pacifico godimento dell'appartamento o dei locali commerciali – se l'appartamento è utilizzato per oltre 30 giorni, senza il consenso del locatore, da una persona non indicata nel contratto di locazione, ad eccezione del coniuge, di un discendente o di un genitore del conduttore che questi è tenuto per legge a mantenere – se il conduttore o altri utilizzatori non usano l'appartamento a scopo abitativo, ma lo utilizzano in tutto o in parte per altri usi – se il locatore intende trasferirsi nell'appartamento personalmente o intende farvi trasferire i propri discendenti, i genitori o persone che è tenuto a mantenere in base a normative specifiche, a condizione che abbia assicurato al conduttore un altro appartamento idoneo con diritto di locazione a tempo indeterminato.

Diffida scritta

Nei casi sopra indicati il locatore non può disdire il contratto di locazione se prima non ha diffidato per iscritto il conduttore a rimuovere, entro 30 giorni, i motivi della disdetta, ad esempio pagando il canone. Scaduto tale termine, se il conduttore non ha rimosso i motivi della disdetta, il locatore è autorizzato a disdire il contratto di locazione per iscritto, motivando la decisione. Il termine di preavviso per il rilascio dell'appartamento da parte del conduttore è in tal caso di tre mesi, oppure di sei mesi se intendono trasferirsi nell'appartamento il locatore o i membri della sua famiglia, e decorre dal primo giorno del mese successivo a quello in cui la disdetta è stata ricevuta.

Motivi di risoluzione del contratto di locazione di un appartamento

Oltre alla disdetta, ai sensi della Legge sulla locazione degli appartamenti (NN 91/96, 68/18), il locatore ha la possibilità di risolvere un contratto di locazione valido.

Il contratto si risolve nei seguenti casi: – se il conduttore o un altro utilizzatore causa per sua colpa danni alle parti comuni, agli impianti e alle parti dell'edificio e non li ripara entro 30 giorni – se il conduttore modifica l'appartamento, le parti comuni e gli impianti dell'edificio senza il previo consenso scritto del locatore.

Per i motivi indicati il locatore è autorizzato a risolvere il contratto di locazione per iscritto, con motivazione e con un termine per il rilascio dell'appartamento non inferiore a 15 giorni.

A chi si presenta l'azione di rilascio dell'immobile da parte del proprietario?

Secondo la Legge sulla locazione degli appartamenti, se il conduttore non lascia l'appartamento entro tre mesi, ovvero sei mesi in caso di disdetta, oppure entro almeno 15 giorni in caso di risoluzione del contratto di locazione, il locatore può presentare al tribunale competente un'azione di rilascio. L'azione di rilascio da parte del proprietario si presenta al Tribunale municipale (Općinski sud) nella cui circoscrizione si trova l'immobile.

L'azione di rilascio del proprietario e il suo contenuto

Ai sensi del Codice di procedura civile, l'azione di rilascio del proprietario deve contenere: – l'indicazione del tribunale, – nome, domicilio ovvero residenza delle parti, dei loro rappresentanti legali e procuratori, se presenti, – il codice identificativo personale delle parti, – l'oggetto della controversia, – il contenuto della domanda e – la firma del ricorrente.

Poiché la domanda contiene la richiesta di rilascio, l'attore deve indicare nell'atto i fatti su cui fonda la richiesta e, ove necessario, le prove. Come prove l'attore allega la visura catastale e tavolare (zemljišnoknjižni izvadak) che attesta che è il proprietario dell'appartamento, il contratto di locazione con cui ha concesso l'appartamento in uso al convenuto e la prova che il contratto di locazione è stato disdetto o risolto. Con l'azione l'attore chiede che il tribunale emetta una sentenza con cui si ordini al convenuto di lasciare l'appartamento, poiché vi si trova senza alcun titolo giuridico e non è disposto a rilasciarlo.

L'azione di rilascio del proprietario e le decisioni del tribunale

Il procedimento avviato con l'azione di rilascio nei confronti dell'inquilino è urgente. Se accoglie la domanda del locatore, il tribunale emette una sentenza di condanna con cui ordina al convenuto di lasciare l'appartamento e di consegnarne il possesso all'attore, il tutto entro 15 giorni, pena l'esecuzione forzata. Se anche allo scadere di tale termine il conduttore non intende lasciare l'appartamento, il locatore è autorizzato ad avviare la procedura esecutiva per lo sgombero forzato del conduttore e la consegna dell'immobile in possesso del locatore.