Räumungsklage – Zwangsräumung des Mieters

Wir erhalten häufig Anfragen dieser Art von potenziellen Kunden, die von schlechten Erfahrungen gehört oder sie selbst gemacht haben und deshalb Angst haben, ihre Wohnung erneut zu vermieten. Der folgende Text ist ein Lehrbuchbeispiel für den Ablauf und die Auflösung eines solchen Falls bei Mietern, die sich entscheiden, „alles selbst zu machen“ und einen Mietvertrag für die Immobilie aus dem Internet oder aus dem Amtsblatt (Narodne novine) zu verwenden. Zugleich ist der folgende Text eine Antwort auf die Frage, warum man eine Immobilienagentur beauftragen sollte. Haben Sie dem Mieter wegen nicht gezahlter Miete innerhalb der vereinbarten Frist den Mietvertrag für die Wohnung gekündigt, oder haben Sie den Vertrag wegen eines vom Mieter verschuldeten Schadens in der Wohnung fristlos aufgelöst? Will der Mieter nach Ablauf der Kündigungsfrist bzw. nach Auflösung des Mietvertrags nicht aus der Wohnung ausziehen? In diesem Artikel erfahren Sie, bei wem und wann die Eigentümer-Räumungsklage einzureichen ist und welche Entscheidungen das Gericht in diesem Zusammenhang trifft.

Gründe für die Kündigung des Wohnungsmietvertrags

Gemäß dem Wohnungsmietgesetz kann der Vermieter den Mietvertrag kündigen, wenn der Mieter oder andere Nutzer der Wohnung diese gesetzes- oder vertragswidrig nutzen, insbesondere: – wenn der Mieter die Miete und andere vereinbarte wohnungsbezogene Kosten nicht innerhalb der vereinbarten Frist zahlt – wenn der Mieter die Wohnung oder einen Teil davon ohne Erlaubnis des Vermieters untervermietet – wenn der Mieter oder andere Nutzer der Wohnung andere Mieter oder Nutzer des Gebäudes in der ruhigen Nutzung ihrer Wohnung oder Gewerbeeinheit stören – wenn eine im Mietvertrag nicht genannte Person die Wohnung länger als 30 Tage ohne Erlaubnis des Vermieters nutzt, außer es handelt sich um den Ehepartner, einen Nachkommen oder einen Elternteil des Mieters, den dieser gesetzlich zu unterhalten verpflichtet ist – wenn der Mieter oder andere Nutzer die Wohnung nicht zu Wohnzwecken, sondern ganz oder teilweise zu anderen Zwecken nutzen – wenn der Vermieter selbst in die Wohnung einziehen will oder seine Nachkommen, Eltern oder Personen einziehen lassen will, die er nach besonderen Vorschriften zu unterhalten verpflichtet ist, sofern er dem Mieter eine andere angemessene Wohnung mit unbefristetem Mietrecht zur Verfügung gestellt hat.

Schriftliche Abmahnung

In den genannten Fällen kann der Vermieter den Mietvertrag nicht kündigen, wenn er den Mieter nicht zuvor schriftlich abgemahnt und aufgefordert hat, die genannten Kündigungsgründe innerhalb von 30 Tagen zu beseitigen, z. B. die Miete zu zahlen. Hat der Mieter die Kündigungsgründe nach Ablauf dieser Frist nicht beseitigt, ist der Vermieter berechtigt, den Mietvertrag schriftlich und mit Begründung zu kündigen. Die Kündigungsfrist für den Auszug des Mieters beträgt dann drei Monate; will der Vermieter oder ein Familienmitglied einziehen, beträgt sie sechs Monate. Sie beginnt am ersten Tag des Monats, der auf den Monat des Kündigungszugangs folgt.

Gründe für die fristlose Auflösung des Wohnungsmietvertrags

Neben der Kündigung hat der Vermieter gemäß dem Wohnungsmietgesetz (NN 91/96, 68/18) die Möglichkeit, einen gültigen Wohnungsmietvertrag fristlos aufzulösen.

Zur Vertragsauflösung kommt es in folgenden Fällen: – wenn der Mieter oder ein anderer Nutzer schuldhaft Schäden an den Gemeinschaftsräumen, -einrichtungen und Gebäudeteilen verursacht und diese nicht innerhalb von 30 Tagen beseitigt hat, – wenn der Mieter die Wohnung, die Gemeinschaftsräume und -einrichtungen des Gebäudes ohne vorherige schriftliche Zustimmung des Vermieters baulich verändert.

Aus diesen Gründen ist der Vermieter berechtigt, den Wohnungsmietvertrag schriftlich, mit Begründung und mit einer Räumungsfrist aufzulösen, die nicht kürzer als 15 Tage sein darf.

Bei wem wird die Eigentümer-Räumungsklage eingereicht?

Nach dem Wohnungsmietgesetz kann der Vermieter beim zuständigen Gericht Räumungsklage einreichen, wenn der Mieter nicht innerhalb von drei Monaten bzw. sechs Monaten im Falle der Kündigung oder von mindestens 15 Tagen im Falle der fristlosen Auflösung des Mietvertrags aus der Wohnung auszieht. Die Eigentümer-Räumungsklage wird beim Gemeindegericht (Općinski sud) eingereicht, in dessen Zuständigkeitsbereich sich die Immobilie befindet.

Eigentümer-Räumungsklage und ihr Inhalt

Gemäß der Zivilprozessordnung muss die Eigentümer-Räumungsklage enthalten: – die Bezeichnung des Gerichts, – Name, Wohnsitz bzw. Aufenthaltsort der Parteien, ihrer gesetzlichen Vertreter und Bevollmächtigten, sofern vorhanden, – die persönliche Identifikationsnummer der Parteien, – den Streitgegenstand, – den Inhalt der Erklärung sowie – die Unterschrift des Klägers.

Da die Erklärung ein Räumungsbegehren enthält, muss der Kläger in der Klageschrift die Tatsachen angeben, auf die er sein Begehren stützt, sowie gegebenenfalls die Beweismittel. Als Beweismittel legt der Kläger einen Grundbuchauszug vor, der belegt, dass er Eigentümer der Wohnung ist, den Mietvertrag, mit dem er dem Beklagten die Wohnung zur Nutzung überlassen hat, sowie den Nachweis, dass der Mietvertrag gekündigt oder aufgelöst wurde. Mit der Klage beantragt der Kläger, dass das Gericht ein Urteil erlässt, mit dem der Beklagte verpflichtet wird, aus der Wohnung auszuziehen, da er sich ohne Rechtsgrundlage darin befindet und nicht bereit ist auszuziehen.

Eigentümer-Räumungsklage und Gerichtsentscheidungen

Das durch die Eigentümer-Räumungsklage gegen den Mieter eingeleitete Verfahren ist eilbedürftig. Gibt das Gericht dem Klagebegehren des Vermieters statt, erlässt es ein Leistungsurteil, mit dem der Beklagte verpflichtet wird, aus der Wohnung auszuziehen und diese dem Kläger in den Besitz zu übergeben, und zwar innerhalb von 15 Tagen unter Androhung der Zwangsvollstreckung. Zieht der Mieter auch nach Ablauf dieser Frist nicht aus, ist der Vermieter berechtigt, ein Vollstreckungsverfahren zur zwangsweisen Räumung des Mieters und zur Übergabe der Immobilie in den Besitz des Vermieters einzuleiten.