Іноземці як власники нерухомості в Хорватії

Набуття права власності на нерухомість іноземцями в Республіці Хорватія

Плануєте купити нерухомість на території Республіки Хорватія і цікавитеся, які умови потрібно виконати, щоб стати її власником? Набуття права власності — це правовий інститут, відомий у всіх європейських країнах. Так само, якщо ви набули нерухомість у Хорватії у спадок після смерті спадкодавця, ця стаття пояснить вам додаткові умови, які необхідно виконати, щоб стати її власником.

Передумови для набуття права власності на нерухомість

Правовий порядок Республіки Хорватія визнає за іноземцями таку саму здатність набувати право власності на нерухомість на території Республіки Хорватія, як і за хорватськими громадянами, але за наявності загальних і спеціальних передумов, а для іноземців існують додаткові обмеження. Відповідно до положень Закону про власність та інші речові права (НН 81/15), фізична особа вважається іноземною, якщо не має громадянства Республіки Хорватія, а юридична особа — якщо має зареєстроване місцезнаходження за межами території Республіки Хорватія. Щоб іноземні особи стали власниками нерухомості на території Республіки Хорватія, спершу мають бути виконані загальні передумови, а саме здатність нерухомості бути об'єктом права власності: наприклад, іноземні особи не можуть набути право власності на сільськогосподарські землі чи лісові ділянки. Також вимагається, щоб набувач був здатний набути право власності та щоб існувала дійсна правова підстава для набуття ним права власності на цей об'єкт. Оскільки право власності можна набути на підставі правочину, рішення суду або іншого компетентного органу, у порядку спадкування та на підставі закону, залежно від цих правових підстав набуття передбачено додаткові умови для випадків набуття іноземцями права власності на нерухомість у Республіці Хорватія.

Набуття права власності в порядку спадкування

Щоб громадяни Хорватії та іноземці могли набути право власності на нерухомість у порядку спадкування, окрім загальних умов, мають бути виконані й особливі умови. Попередній власник нерухомості має померти, нерухомість після його смерті має входити до складу спадщини, а набувач має бути спадкоємцем спадкодавця за законом або за заповітом. Проте для того, щоб іноземець став власником нерухомості в Хорватії, окрім загальних і особливих умов, потрібна ще одна додаткова умова — наявність взаємності. Критерій взаємності означає, що іноземні юридичні та фізичні особи можуть набути право власності на нерухомість у порядку спадкування лише тоді, коли хорватські юридичні та фізичні особи можуть набувати право власності в порядку спадкування за законодавством держави, до якої належить ця іноземна особа. Оскільки наявність взаємності у спадкових відносинах презюмується, доки не доведено протилежне, іноземець набуває право власності на нерухомість у момент смерті спадкодавця, а внесенням до земельної книги (zemljišna knjiga) захищає своє право власності щодо третіх осіб. Виняток існує тоді, коли Республіка Хорватія з метою захисту інтересів і безпеки законом оголосить певну територію такою, на якій іноземці не можуть мати право власності. У такому разі юридична особа не зможе набути у спадок право власності на нерухомість на цій території, проте має право на компенсацію відповідно до положень про експропріацію, так ніби цю нерухомість було в неї вилучено в процедурі експропріації.

Набуття права власності на підставі правочину

Хорватські та іноземні фізичні й юридичні особи набувають право власності на нерухомість, якщо, окрім загальних умов, виконано й особливі. Потрібно, щоб нерухомість була набута на підставі дійсного правочину, наприклад дійсного договору купівлі-продажу, щоб особа, яка продає річ, була її власником, а також щоб право власності було внесено до земельної книги (zemljišna knjiga). Проте для іноземців, окрім додаткової умови — критерію взаємності, вимагається, щоб це набуття схвалив орган публічної влади. Іноземець, який має намір набути право власності на певну нерухомість на території Республіки Хорватія, або особа, яка має намір відчужити цю нерухомість на підставі правочину, повинні звернутися до міністра, відповідального за питання юстиції, із запитом про надання згоди. У процедурі надання згоди, яка завжди стосується конкретного правочину, до заяви потрібно додати правову підставу набуття права власності на нерухомість, наприклад договір купівлі-продажу та витяг із земельної книги.

Міністр перевіряє, чи виконано умови дійсності правочину, а насамперед — чи може нерухомість бути об'єктом права власності та чи може іноземна юридична або фізична особа набути право власності на цю нерухомість. Після отримання згоди на правочин іноземець може домогтися внесення свого права власності до земельної книги. Важливо наголосити: якщо іноземцю відмовлено у згоді, він не може повторно подати заяву про надання згоди на набуття права власності на ту саму нерухомість раніше, ніж мине 5 років із дня подання заяви, яку було відхилено.

Нерухомість, на яку іноземці не можуть набувати право власності

Іноземці повністю позбавлені можливості набувати право власності: на нерухомість, розташовану на території, щодо якої з метою захисту інтересів і безпеки Республіки Хорватія визначено, що іноземці не можуть мати на ній право власності; на сільськогосподарські землі відповідно до Закону про сільськогосподарські землі; на ліси та лісові землі відповідно до Закону про ліси; на природоохоронні території (національний парк, природний парк тощо) відповідно до Закону про охорону природи. Нерухомість, набута на такій території, стала б власністю Республіки Хорватія, а іноземець мав би право на компенсацію відповідно до положень про експропріацію, так ніби цю нерухомість було в нього вилучено в процедурі експропріації.