Ausländer als Immobilieneigentümer in Kroatien

Eigentumserwerb an Immobilien für Ausländer in der Republik Kroatien

Sie planen, eine Immobilie in der Republik Kroatien zu kaufen, und fragen sich, welche Voraussetzungen Sie erfüllen müssen, um Eigentümer zu werden? Der Eigentumserwerb ist ein in allen europäischen Ländern bekanntes Rechtsinstitut. Auch wenn Sie durch den Tod eines Erblassers eine Immobilie in Kroatien geerbt haben, erklärt Ihnen dieser Artikel, welche zusätzlichen Voraussetzungen erfüllt sein müssen, damit Sie Eigentümer werden.

Voraussetzungen für den Eigentumserwerb an Immobilien

Die Rechtsordnung der Republik Kroatien erkennt Ausländern die gleiche Fähigkeit zum Erwerb von Eigentum an Immobilien in der Republik Kroatien zu wie kroatischen Staatsangehörigen, jedoch unter allgemeinen und besonderen Voraussetzungen; für Ausländer bestehen zusätzliche Einschränkungen. Nach den Bestimmungen des Gesetzes über das Eigentum und andere dingliche Rechte (Amtsblatt NN 81/15) gilt eine natürliche Person als Ausländer, wenn sie keine kroatische Staatsangehörigkeit besitzt, und eine juristische Person, wenn sie ihren eingetragenen Sitz außerhalb der Republik Kroatien hat. Damit ausländische Personen Eigentümer einer Immobilie in der Republik Kroatien werden können, müssen zunächst die allgemeinen Voraussetzungen erfüllt sein, nämlich dass die Immobilie Gegenstand von Eigentumsrechten sein kann; so können ausländische Personen beispielsweise kein Eigentum an landwirtschaftlichen Flächen oder Waldflächen erwerben. Zudem muss der Erwerber fähig sein, Eigentum zu erwerben, und es muss ein gültiger Rechtsgrund für den Eigentumserwerb an diesem Objekt vorliegen. Da Eigentum aufgrund eines Rechtsgeschäfts, einer Entscheidung eines Gerichts bzw. einer anderen zuständigen Behörde, durch Erbfolge und kraft Gesetzes erworben werden kann, sind je nach diesen Erwerbsgründen zusätzliche Voraussetzungen für den Eigentumserwerb an Immobilien durch Ausländer in der Republik Kroatien vorgeschrieben.

Eigentumserwerb durch Erbfolge

Damit inländische und ausländische Personen Eigentum an einer Immobilie durch Erbfolge erwerben können, müssen neben den allgemeinen Voraussetzungen auch besondere Voraussetzungen erfüllt sein. Der bisherige Eigentümer der Immobilie muss verstorben sein, die Immobilie muss nach seinem Tod zum Nachlass gehören, und der Erwerber muss gesetzlicher oder testamentarischer Erbe des Erblassers sein. Damit eine ausländische Person Eigentümer einer Immobilie in Kroatien wird, ist neben den allgemeinen und besonderen Voraussetzungen jedoch eine zusätzliche Voraussetzung erforderlich, nämlich das Bestehen von Gegenseitigkeit. Das Kriterium der Gegenseitigkeit bedeutet, dass ausländische juristische und natürliche Personen Eigentum an einer Immobilie durch Erbfolge nur erwerben können, wenn kroatische juristische und natürliche Personen nach dem Recht des Staates, dem diese ausländische Person angehört, Eigentum durch Erbfolge erwerben können. Da das Bestehen von Gegenseitigkeit bei der Erbfolge vermutet wird, sofern nicht das Gegenteil bewiesen wird, erwirbt die ausländische Person das Eigentum an der Immobilie im Zeitpunkt des Todes des Erblassers und schützt ihr Eigentumsrecht gegenüber Dritten durch die Eintragung im Grundbuch. Eine Ausnahme besteht, wenn die Republik Kroatien zum Schutz ihrer Interessen und ihrer Sicherheit ein bestimmtes Gebiet gesetzlich zu einem Gebiet erklärt, in dem ausländische Personen kein Eigentum haben können. Eine juristische Person könnte in diesem Gebiet durch Erbfolge kein Eigentum an einer Immobilie erwerben, hat aber Anspruch auf Entschädigung nach den Vorschriften über die Enteignung, als wäre ihr die Immobilie im Enteignungsverfahren entzogen worden.

Eigentumserwerb aufgrund eines Rechtsgeschäfts

Inländische und ausländische natürliche und juristische Personen erwerben Eigentum an einer Immobilie, wenn neben den allgemeinen Voraussetzungen auch die besonderen erfüllt sind. Erforderlich ist, dass die Immobilie aufgrund eines gültigen Rechtsgeschäfts erworben wurde, beispielsweise eines gültigen Kaufvertrags, dass die verkaufende Person Eigentümer der Sache ist und dass das Eigentumsrecht im Grundbuch eingetragen wird. Für ausländische Personen wird jedoch zusätzlich zum Kriterium der Gegenseitigkeit verlangt, dass die öffentliche Hand den Erwerb genehmigt. Eine ausländische Person, die Eigentum an einer bestimmten Immobilie in der Republik Kroatien erwerben will, oder eine Person, die diese Immobilie aufgrund eines Rechtsgeschäfts veräußern will, muss beim für Justizangelegenheiten zuständigen Minister die Erteilung der Genehmigung beantragen. Im Genehmigungsverfahren, das sich stets auf ein bestimmtes Rechtsgeschäft bezieht, sind dem Antrag der Rechtsgrund für den Eigentumserwerb an der Immobilie, beispielsweise der Kaufvertrag, und ein Grundbuchauszug beizufügen.

Der Minister prüft, ob die Voraussetzungen für die Gültigkeit des Rechtsgeschäfts erfüllt sind, und zwar vor allem, ob die Immobilie Gegenstand von Eigentumsrechten sein kann und ob die ausländische juristische oder natürliche Person an dieser Immobilie Eigentum erwerben kann. Nach Erteilung der Genehmigung zum Rechtsgeschäft kann die ausländische Person die Eintragung ihres Eigentumsrechts im Grundbuch erwirken. Wichtig ist: Wird einer ausländischen Person die Genehmigung versagt, kann sie den Antrag auf Genehmigung des Eigentumserwerbs an derselben Immobilie erst wieder stellen, wenn 5 Jahre seit dem Tag der Einreichung des abgelehnten Antrags vergangen sind.

Immobilien, an denen Ausländer kein Eigentum erwerben können

Ausländer sind vom Eigentumserwerb vollständig ausgeschlossen: an Immobilien in Gebieten, für die zum Schutz der Interessen und der Sicherheit der Republik Kroatien bestimmt wurde, dass Ausländer dort kein Eigentum haben können; an landwirtschaftlichen Flächen gemäß dem Gesetz über landwirtschaftliche Flächen; an Wald und Waldflächen gemäß dem Forstgesetz; sowie an geschützten Naturgebieten (Nationalpark, Naturpark und Ähnliches) gemäß dem Naturschutzgesetz. Eine in einem solchen Gebiet erworbene Immobilie würde Eigentum der Republik Kroatien, und die ausländische Person hätte Anspruch auf Entschädigung nach den Vorschriften über die Enteignung, als wäre ihr die Immobilie im Enteignungsverfahren entzogen worden.