Cittadini stranieri proprietari di immobili in Croazia

Acquisto del diritto di proprietà di immobili per stranieri nella Repubblica di Croazia

Intendete acquistare un immobile nel territorio della Repubblica di Croazia e desiderate sapere quali requisiti dovete soddisfare per diventarne proprietari? L'acquisto del diritto di proprietà è un istituto giuridico noto in tutti i paesi europei. Allo stesso modo, se avete acquisito un immobile in Croazia per successione a causa di morte, questo articolo vi spiegherà le condizioni aggiuntive da soddisfare per diventarne proprietari.

Presupposti per l'acquisto della proprietà immobiliare

L'ordinamento giuridico della Repubblica di Croazia riconosce agli stranieri la stessa capacità di acquistare il diritto di proprietà su immobili nel territorio croato dei cittadini croati, ma con presupposti generali e speciali; per gli stranieri esistono inoltre limitazioni aggiuntive. Ai sensi della Legge sulla proprietà e sugli altri diritti reali (G.U. 81/15), una persona fisica è considerata straniera quando non ha la cittadinanza croata, mentre una persona giuridica è considerata straniera quando ha la sede legale registrata fuori dal territorio della Repubblica di Croazia. Affinché una persona straniera diventi proprietaria di un immobile nel territorio croato, devono innanzitutto essere soddisfatti i presupposti generali, ossia l'idoneità dell'immobile a essere oggetto del diritto di proprietà: ad esempio, gli stranieri non possono acquistare il diritto di proprietà su terreni agricoli o boschivi. Si richiede inoltre che l'acquirente abbia la capacità di acquistare il diritto di proprietà e che sussista un valido titolo giuridico per l'acquisto. Poiché la proprietà può essere acquistata sulla base di un negozio giuridico, di una decisione del tribunale o di altra autorità competente, per successione e in forza di legge, a seconda di tali titoli sono previsti presupposti aggiuntivi per l'acquisto del diritto di proprietà immobiliare da parte di persone straniere nella Repubblica di Croazia.

Acquisto del diritto di proprietà per successione

Affinché persone croate e straniere acquistino il diritto di proprietà su un immobile per successione, oltre ai presupposti generali devono essere soddisfatti anche presupposti speciali. È necessario che il precedente proprietario dell'immobile sia deceduto, che l'immobile faccia parte dell'asse ereditario dopo la sua morte e che l'acquirente sia erede legittimo o testamentario del defunto. Tuttavia, affinché una persona straniera diventi proprietaria di un immobile in Croazia, oltre ai requisiti generali e speciali è necessario un ulteriore presupposto, ossia l'esistenza della reciprocità. Per criterio di reciprocità si intende che una persona giuridica o fisica straniera può acquistare il diritto di proprietà su un immobile per successione solo se le persone giuridiche e fisiche croate possono acquistare il diritto di proprietà per successione secondo il diritto dello Stato a cui appartiene tale persona straniera. Poiché l'esistenza della reciprocità in materia successoria si presume, salvo prova contraria, la persona straniera acquista il diritto di proprietà sull'immobile al momento della morte del de cuius, e con l'iscrizione nel registro fondiario (zemljišna knjiga) tutela il proprio diritto nei confronti dei terzi. Fa eccezione il caso in cui la Repubblica di Croazia, per tutelare interessi e sicurezza, dichiari per legge una determinata area come zona in cui le persone straniere non possono avere il diritto di proprietà. Per successione, una persona giuridica non potrebbe acquistare la proprietà dell'immobile in tale area, ma ha diritto a un indennizzo secondo le norme sull'espropriazione, come se l'immobile le fosse stato sottratto con una procedura di esproprio.

Acquisto del diritto di proprietà sulla base di un negozio giuridico

Le persone fisiche e giuridiche, italiane e straniere, acquisiscono il diritto di proprietà su un immobile se, oltre ai requisiti generali, sono soddisfatti anche quelli specifici. Si richiede che l'immobile sia stato acquistato in forza di un valido negozio giuridico, ad esempio un valido contratto di compravendita, che la persona che vende il bene ne sia il proprietario e che il diritto di proprietà sia iscritto nel registro fondiario (zemljišna knjiga). Per gli stranieri, tuttavia, oltre a questo requisito aggiuntivo, il criterio di reciprocità, è necessaria l'autorizzazione dell'autorità pubblica all'acquisto. Lo straniero che intende acquisire la proprietà di un determinato immobile nel territorio della Repubblica di Croazia, o la persona che intende alienare tale immobile in base a un negozio giuridico, deve richiedere il consenso al ministro competente per la giustizia. Nel procedimento di rilascio del consenso, che si riferisce sempre a uno specifico negozio giuridico, alla richiesta occorre allegare il titolo giuridico di acquisto del diritto di proprietà sull'immobile, ad esempio il contratto di compravendita, e l'estratto del registro fondiario.

Il ministro verifica se sono soddisfatti i requisiti per la validità del negozio giuridico, ossia, anzitutto, se l'immobile può essere oggetto del diritto di proprietà e se la persona giuridica o fisica straniera può acquisire il diritto di proprietà su tale immobile. Una volta ottenuto il consenso al negozio giuridico, lo straniero può ottenere l'iscrizione del proprio diritto di proprietà nel registro fondiario. È importante sottolineare che, se il consenso viene negato allo straniero, questi non può ripresentare la richiesta di consenso all'acquisto del diritto di proprietà sullo stesso immobile prima che siano trascorsi 5 anni dalla data di presentazione della richiesta respinta.

Immobili su cui gli stranieri non possono acquisire il diritto di proprietà

Gli stranieri sono totalmente esclusi dalla possibilità di acquisire il diritto di proprietà: su immobili situati in aree per le quali, a tutela degli interessi e della sicurezza della Repubblica di Croazia, è stabilito che gli stranieri non possano esserne proprietari; su terreni agricoli, ai sensi della Legge sui terreni agricoli; su boschi e terreni boschivi, ai sensi della Legge sulle foreste; su aree naturali protette (parco nazionale, parco naturale e simili), ai sensi della Legge sulla tutela della natura. Un immobile acquistato in tali aree diventerebbe di proprietà della Repubblica di Croazia, e lo straniero avrebbe diritto a un indennizzo secondo le norme in materia di espropriazione, come se l'immobile gli fosse stato espropriato.