Tuji državljani kot lastniki nepremičnin na Hrvaškem

Pridobitev lastninske pravice na nepremičninah za tujce v Republiki Hrvaški

Načrtujete nakup nepremičnine na območju Republike Hrvaške in vas zanima, katere pogoje morate izpolnjevati, da postanete njen lastnik? Pridobitev lastninske pravice je pravni institut, ki ga poznajo vse evropske države. Prav tako vam bo ta članek razložil dodatne pogoje, ki jih morate izpolniti, da postanete lastnik, če ste nepremičnino na območju Hrvaške pridobili z dedovanjem po zapustniku.

Predpostavke za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah

Pravni red Republike Hrvaške priznava tujcem enako sposobnost pridobitve lastninske pravice na nepremičninah na območju Republike Hrvaške kot domačim državljanom, vendar ob splošnih in posebnih predpostavkah, za tujce pa veljajo dodatne omejitve. V skladu z določbami Zakona o lastnini in drugih stvarnih pravicah (Uradni list NN 81/15) se fizična oseba šteje za tujo, kadar nima državljanstva Republike Hrvaške, pravna oseba pa, kadar ima registriran sedež zunaj območja Republike Hrvaške. Da bi tuje osebe postale lastnice nepremičnine na območju Republike Hrvaške, morajo biti najprej izpolnjene splošne predpostavke, torej da je nepremičnina lahko predmet lastninske pravice; tuje osebe tako na primer ne morejo pridobiti lastninske pravice na kmetijskem ali gozdnem zemljišču. Zahteva se, da je pridobitelj sposoben pridobiti lastninsko pravico in da obstaja veljavna pravna podlaga, na kateri pridobitelj na tem predmetu pridobi lastninsko pravico. Ker se lastnina lahko pridobi na podlagi pravnega posla, odločbe sodišča oziroma drugega pristojnega organa, z dedovanjem in na podlagi zakona, so glede na te pravne podlage pridobitve predpisane dodatne predpostavke za pridobitev lastninske pravice na nepremičninah za tuje osebe v Republiki Hrvaški.

Pridobitev lastninske pravice z dedovanjem

Da bi domače in tuje osebe pridobile lastninsko pravico na nepremičnini na podlagi dedovanja, morajo poleg splošnih predpostavk biti izpolnjene tudi posebne predpostavke. Dotedanji lastnik nepremičnine mora biti umrl, nepremičnina mora biti po njegovi smrti del njegove zapuščine, pridobitelj pa mora biti zakonit ali oporočni dedič zapustnika. Da pa tuja oseba postane lastnica nepremičnine na Hrvaškem, je poleg splošnih in posebnih pogojev potrebna tudi dodatna predpostavka, in sicer obstoj vzajemnosti. Merilo vzajemnosti pomeni, da lahko tuja pravna in fizična oseba pridobi lastninsko pravico na nepremičnini z dedovanjem le, če lahko hrvaške pravne in fizične osebe pridobijo lastninsko pravico z dedovanjem po pravu države, ki ji ta tuja oseba pripada. Ker se obstoj vzajemnosti pri dedovanju domneva, razen če se dokaže nasprotno, tuja oseba pridobi lastninsko pravico na nepremičnini v trenutku zapustnikove smrti, z vpisom v zemljiško knjigo pa svojo lastninsko pravico zavaruje nasproti tretjim osebam. Izjema obstaja, če Republika Hrvaška zaradi varstva interesov in varnosti z zakonom določeno območje razglasi za območje, na katerem tuje osebe ne morejo imeti lastninske pravice. Pravna oseba z dedovanjem na tem območju ne bi mogla pridobiti lastnine nepremičnine, zato ima pravico do odškodnine po predpisih o razlastitvi, kot da bi ji bila ta nepremičnina odvzeta v postopku razlastitve.

Pridobitev lastninske pravice na podlagi pravnega posla

Domače in tuje fizične ter pravne osebe pridobijo lastninsko pravico na nepremičnini, če so poleg splošnih predpostavk izpolnjene tudi posebne. Zahteva se, da je nepremičnina pridobljena na podlagi veljavnega pravnega posla, na primer veljavne kupoprodajne pogodbe, da je oseba, ki stvar prodaja, njen lastnik, in da se lastninska pravica vpiše v zemljiško knjigo. Za tujce pa se poleg dodatne predpostavke, merila vzajemnosti, zahteva tudi, da javna oblast to pridobitev odobri. Tuja oseba, ki namerava pridobiti lastnino določene nepremičnine na območju Republike Hrvaške, ali oseba, ki namerava to nepremičnino na podlagi pravnega posla odtujiti, mora od ministra, pristojnega za pravosodje, zahtevati soglasje. V postopku podelitve soglasja, ki se vedno nanaša na določen pravni posel, je treba vlogi priložiti pravno podlago za pridobitev lastninske pravice na nepremičnini, na primer kupoprodajno pogodbo in izpisek iz zemljiške knjige.

Minister preverja, ali so izpolnjene predpostavke za veljavnost pravnega posla, predvsem pa, ali je lahko nepremičnina predmet lastninske pravice in ali lahko tuja pravna ali fizična oseba na tej nepremičnini pridobi lastninsko pravico. Ko tuja oseba pridobi soglasje k pravnemu poslu, lahko doseže vpis svoje lastninske pravice v zemljiško knjigo. Pomembno je poudariti, da če je tuji osebi soglasje zavrnjeno, ne more ponoviti vloge za soglasje k pridobitvi lastninske pravice na isti nepremičnini, preden poteče 5 let od dneva vložitve zavrnjene vloge.

Nepremičnine, na katerih tuje osebe ne morejo pridobiti lastninske pravice

Tujci so popolnoma izključeni iz možnosti pridobitve lastninske pravice: na nepremičninah, ki se nahajajo na območju, za katero je zaradi varstva interesov in varnosti Republike Hrvaške določeno, da tujci na njem ne morejo imeti lastninske pravice; na kmetijskih zemljiščih v skladu z Zakonom o kmetijskih zemljiščih; na gozdovih in gozdnih zemljiščih v skladu z Zakonom o gozdovih; na zavarovanih naravnih območjih (narodni park, naravni park in podobno) v skladu z Zakonom o varstvu narave. Nepremičnina, pridobljena na tem območju, bi postala last Republike Hrvaške, tuja oseba pa bi imela pravico do odškodnine po predpisih o razlastitvi, kot da bi ji bila ta nepremičnina odvzeta v postopku razlastitve.