Земельна ділянка під забудову
Що таке земельна ділянка під забудову?
Відповідно до Закону про просторове планування, будівельна земля — це земельна ділянка в межах будівельної зони, а також земельна ділянка поза будівельною зоною, що входить до складу будівельної ділянки, на якій збудовано споруду. Будівельна зона — це територія, визначена просторовим планом, на якій розташоване поселення, а також територія, запланована для облаштування, розвитку та розширення поселення; вона складається з будівельної зони поселення, відокремленої частини будівельної зони поселення та відокремленої будівельної зони поза поселенням. Призначення землі може бути житловим, господарським, спортивно-рекреаційним та іншим, передбаченим законом.
Що робити, якщо ділянка зареєстрована як землі сільськогосподарського призначення?
Якщо під час пошуку земельної ділянки для майбутньої нерухомості ви обрали ділянку, яка вам сподобалася, але з'ясували, що вона класифікована як сільськогосподарська, це регулює Закон про сільськогосподарські землі (NN 20/18). Сільськогосподарськими землями в розумінні цього закону вважаються сільськогосподарські угіддя, які за способом використання в кадастрі визначені як: рілля, городи, луки, пасовища, фруктові сади, оливкові гаї, виноградники, рибні ставки, очерети та болота, а також інші землі, які можна використовувати для сільськогосподарського виробництва. Сільськогосподарська земля є надбанням, що становить інтерес для Республіки Хорватія, і має особливий захист. Відповідно до закону, громади та міста ухвалюють програму розпорядження сільськогосподарськими землями на своїй території, і зміна призначення землі з будівельної на сільськогосподарську допускається, але за кількох умов.
Зміна призначення землі на несільськогосподарські цілі здійснюється на підставі документів просторового планування, які ухвалюють органи місцевого самоврядування за погодженням Міністерства сільського господарства. Щоб змінити призначення землі із сільськогосподарського на будівельне, потрібно подати до свого органу місцевого самоврядування пропозицію щодо зміни призначення ділянки та сплатити компенсацію за зміну призначення, розмір якої залежить від площі та вартості вашої ділянки. Отже, цей процес потребує значних фінансових витрат, тому ухвалювати рішення про зміну призначення слід зважено.
Як дізнатися, чи є ділянка будівельною?
Перед купівлею земельної ділянки передусім слід з'ясувати, чи вона призначена під забудову, адже якщо ви плануєте щось будувати, вам однозначно слід розглядати лише ділянки під забудову. Чи є ділянка будівельною, визначають за публічними реєстрами. Можна переглянути кадастр нерухомості для території, на якій розташована ділянка, або перевірити це в муніципалітеті (općina). Якщо ви не впевнено орієнтуєтеся в інтернеті, варто звернутися до муніципалітету й попросити ознайомитися з просторовим планом громади.
Що таке просторовий план?
Просторовий план — це документ, який визначає просторовий розвиток поселення або його частини на основі просторових і функціональних рішень, умов та оформлення окремих просторових одиниць поселення. Просторові плани встановлюють умови забудови ділянки, зокрема призначення землі, розмір, щільність забудови та коефіцієнт використання ділянки, відстань споруди від сусідньої ділянки, максимальну висоту споруди за поверховістю та за абсолютною висотою відносно позначки облаштованої території тощо. З іншого боку, найпростіший спосіб дізнатися, чи є ділянка будівельною, — перевірити її в кадастрі на сайті katastar.hr, де внесені всі кадастрові ділянки Хорватії. Клікнувши на ділянку або здійснивши пошук за номером ділянки, ви отримаєте багато інформації про обрану земельну ділянку під забудову.
Як дізнатися, чи є ділянка будівельною — проте не все так просто
Однак слід знати, що те, що ваша ділянка є будівельною, не завжди означає, що ви одразу зможете отримати дозвіл на будівництво. Можливо, ваша ділянка розташована в так званій незабудованій частині будівельної зони, або просторовий план громади для цієї території передбачає розроблення детальнішого плану (UPU). У такому разі дозвіл на будівництво на ділянці можна отримати лише після набуття чинності UPU.