Terreno edificabile

Che cos'è un terreno edificabile?

Secondo la Legge sulla pianificazione territoriale, il terreno edificabile è il terreno all'interno dei confini dell'area edificabile, nonché il terreno al di fuori di tale area compreso nella particella edificabile su cui è stata costruita un'opera. L'area edificabile è l'area stabilita dal piano territoriale, su cui è edificato l'insediamento e l'area destinata alla sistemazione, allo sviluppo e all'ampliamento dell'insediamento; essa comprende l'area edificabile dell'insediamento, la parte separata dell'area edificabile dell'insediamento e l'area edificabile separata al di fuori dell'insediamento. La destinazione d'uso del terreno può essere residenziale, economica, sportivo-ricreativa e le altre destinazioni previste dalla Legge.

E se la particella è registrata come terreno agricolo?

Se durante la ricerca di un terreno per il vostro futuro immobile avete scelto un terreno che vi piace, ma avete scoperto che è classificato come agricolo, la materia è disciplinata dalla Legge sui terreni agricoli (NN 20/18). Ai sensi di tale Legge, sono considerati terreni agricoli le superfici agricole descritte nel catasto, in base alla modalità di utilizzo, come: seminativi, orti, prati, pascoli, frutteti, oliveti, vigneti, peschiere, canneti e paludi, nonché altri terreni che possono essere destinati alla produzione agricola. Il terreno agricolo è un bene di interesse per la Repubblica di Croazia e gode di una tutela particolare. In base alla Legge, i comuni e le città adottano il programma di gestione dei terreni agricoli per il proprio territorio ed è consentito il cambio di destinazione d'uso da edificabile ad agricolo, ma a determinate condizioni.

Il cambio di destinazione d'uso del terreno per finalità non agricole avviene sulla base dei documenti di pianificazione territoriale adottati dagli enti locali con la conferma del Ministero dell'Agricoltura. Per trasformare un terreno da agricolo a edificabile è necessario presentare al proprio ente locale una proposta di modifica della destinazione, con il pagamento di un indennizzo per il cambio di destinazione in base alla dimensione e al valore del terreno. Si tratta quindi di un processo con un notevole costo finanziario, perciò è bene essere determinati nella scelta del cambio di destinazione.

Come scoprire se un terreno è edificabile?

Prima di acquistare un terreno, la prima cosa che deve interessarvi è come verificare se il terreno sia edificabile, perché se intendete costruire dovete considerare solo i terreni edificabili. Se un terreno sia edificabile si accerta consultando i registri pubblici. È possibile consultare il catasto immobiliare per la zona in cui si trova il terreno oppure verificarlo presso il comune. Se non avete dimestichezza con la ricerca online, dovreste recarvi in comune e chiedere di consultare il piano territoriale del comune.

Che cos'è il piano territoriale?

Il piano territoriale è il documento che determina lo sviluppo territoriale di un insediamento o di una sua parte, sulla base di soluzioni spaziali e funzionali, condizioni e configurazione dei singoli ambiti dell'insediamento. I piani territoriali stabiliscono le condizioni di edificazione di un terreno, ossia la destinazione d'uso, la dimensione, l'indice di edificazione e di utilizzo della particella, la distanza dell'edificio dalla particella confinante, e definiscono l'altezza massima dell'edificio in termini di numero di piani e di altezza assoluta rispetto alla quota del terreno sistemato, e altro. D'altra parte, il modo più semplice per scoprire se un terreno è edificabile è verificare la particella nel catasto sul sito katastar.hr, dove sono registrate tutte le particelle catastali in Croazia. Cliccando sulla particella, o cercando per numero di particella, è possibile ottenere numerose informazioni sul terreno edificabile selezionato.

Come scoprire se un terreno è edificabile – in realtà non è tutto così semplice

Tuttavia, bisogna sapere che il fatto che il vostro terreno sia edificabile non significa sempre che possiate ottenere subito il permesso di costruire. Può darsi che la vostra particella si trovi nella cosiddetta parte non edificata dell'area edificabile, oppure che il Piano di assetto territoriale del comune preveda per quella zona l'elaborazione di un piano più dettagliato (UPU). In tal caso, il permesso di costruire sulla particella potrà essere ottenuto solo dopo l'entrata in vigore dell'UPU.