Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості
Цікавить, як розірвати договір купівлі-продажу нерухомості? Шукаєте відповіді на питання, як вийти з невигідних договірних відносин, у які ви вступили, набувши або відчужуючи нерухомість? Відповіді на ці та деякі інші питання ви знайдете в цій статті.
Загальні відомості про договір купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості — це двосторонній договір, за яким продавець зобов'язується передати покупцеві право власності на певну нерухомість і передати її у володіння, а покупець зобов'язується сплатити за це повну обумовлену ціну купівлі-продажу. Договір купівлі-продажу завжди має бути укладений у письмовій формі та містити всі дані про нерухомість, що є предметом договору. Сам факт укладення договору купівлі-продажу нерухомості не призводить до набуття права власності на нерухомість, яка є предметом договору, — необхідно здійснити реєстрацію (uknjižba) в земельній книзі (zemljišna knjiga). Відповідно до принципу внесення до земельної книги право власності на нерухомість набувається лише після запису в земельну книгу, а не після укладення договору купівлі-продажу, як багато хто вважає. Запис до земельної книги здійснюється на підставі табулярного документа (tabularna isprava). Табулярний документ — це документ, що містить заяву власника нерухомості, якою продавець, після отримання повної суми купівельної ціни, дозволяє покупцеві внести запис про право власності на нерухомість. Табулярна заява часто міститься безпосередньо в договорі купівлі-продажу, а це означає, що в такому разі договір купівлі-продажу нерухомості є також і табулярним документом. Договір купівлі-продажу нерухомості має містити також дані про сторони договору, тобто їхні прізвище та ім'я, OIB, адресу проживання, а для юридичної особи — найменування та місцезнаходження.
Укладення попереднього договору купівлі-продажу нерухомості
Під час укладення договору купівлі-продажу нерухомості часто укладають попередній договір купівлі-продажу. Предметом попереднього договору є зобов'язання в майбутньому укласти основний договір купівлі-продажу нерухомості. Він містить дані про відповідний об'єкт нерухомості, відомості із земельної книги (zemljišna knjiga), опис нерухомості, ціну, строк підписання договору, угоду про завдаток тощо.
Розірвання договору купівлі-продажу нерухомості
Договір купівлі-продажу нерухомості можна розірвати так само, як він був укладений, – за згодою сторін, тобто шляхом укладення угоди про розірвання договору купівлі-продажу нерухомості. Інша можливість – розірвання через невиконання: якщо одна зі сторін не виконає зобов'язання, передбачене договором, інша сторона може розірвати договір простою заявою про розірвання та додатково вимагати відшкодування збитків.
Крім того, договір купівлі-продажу нерухомості можна розірвати через зміну обставин: якщо після укладення договору виконання зобов'язання стало надмірно складним для однієї зі сторін або завдало б їй надмірно великих збитків, чого не можна було передбачити на момент укладення договору, вона може вимагати розірвання договору. Якщо для виконання договору встановлено строк, який є істотною умовою договору, а сторона, зобов'язана його дотриматися, цього не виконає, договір розривається в силу закону. Також існує можливість, що кредитор у такому випадку прямо вимагатиме від боржника виконання договору, щоб зберегти його чинність, але якщо боржник і тоді не виконає зобов'язання, кредитор може заявити про розірвання договору та вимагати відшкодування збитків.
Наслідки розірвання договору купівлі-продажу нерухомості
Наслідками розірвання договору купівлі-продажу нерухомості є звільнення сторін від зобов'язань, які вони взяли на себе за договором, а також обов'язок повернути все отримане. Іноді також виникає відповідальність за шкоду, яку має відшкодувати одна зі сторін. Оскільки купівля нерухомості пов'язана зі значними витратами, дуже важливо ретельно скласти договір купівлі-продажу нерухомості. Тому для укладення та розірвання договору купівлі-продажу нерухомості рекомендовано скористатися послугами професійних адвокатів.