Risoluzione del contratto di compravendita immobiliare

Vuoi sapere come risolvere un contratto di compravendita immobiliare? Cerchi risposte su come uscire da un rapporto contrattuale sfavorevole in cui sei entrato acquistando o vendendo un immobile? Puoi trovare le risposte a queste e ad altre domande in questo articolo.

Il contratto di compravendita immobiliare in generale

Il contratto di compravendita immobiliare è un contratto a prestazioni corrispettive con cui il venditore si obbliga a trasferire all'acquirente la proprietà di un determinato immobile e a consegnarglielo in possesso, mentre l'acquirente si obbliga a pagargli per questo l'intero prezzo di vendita pattuito. Il contratto di compravendita deve sempre essere stipulato in forma scritta e contenere tutti i dati relativi all'immobile oggetto del contratto. La stipula del contratto di compravendita immobiliare di per sé non comporta l'acquisto della proprietà dell'immobile oggetto del contratto: è necessario ottenere l'intavolazione nel registro fondiario (zemljišna knjiga). Secondo il principio dell'iscrizione nel registro fondiario, la proprietà dell'immobile si acquista solo con l'iscrizione nel registro fondiario, e non con la stipula del contratto di compravendita, come molti credono. L'iscrizione nel registro fondiario avviene sulla base di un documento tavolare (tabularna isprava). Il documento tavolare è un atto che contiene la dichiarazione del proprietario dell'immobile con cui il venditore, dopo aver ricevuto l'intero importo del prezzo di vendita, consente all'acquirente l'iscrizione della proprietà sull'immobile. La dichiarazione tavolare è spesso contenuta nello stesso contratto di compravendita, il che significa che in tal caso il contratto di compravendita immobiliare è anche documento tavolare. Il contratto di compravendita immobiliare deve inoltre contenere i dati delle parti contraenti, ossia nome e cognome, OIB, indirizzo di residenza o, per le persone giuridiche, denominazione e sede.

Stipula del contratto preliminare di compravendita immobiliare

Nella stipula del contratto di compravendita immobiliare è prassi frequente stipulare un contratto preliminare di compravendita. L'oggetto del contratto preliminare è l'obbligo di stipulare in futuro il contratto di compravendita immobiliare. Esso contiene i dati dell'immobile in questione, i dati catastali e tavolari, la descrizione dell'immobile, il prezzo, il termine per la firma del contratto, l'accordo sulla caparra, ecc.

Risoluzione del contratto di compravendita per un immobile

Il contratto di compravendita immobiliare può essere risolto così come è nato, di comune accordo, ovvero stipulando un accordo di risoluzione del contratto di compravendita dell'immobile. Un'altra possibilità è la risoluzione per inadempimento: se una delle parti non adempie l'obbligo previsto dal contratto, l'altra parte può sciogliere il contratto con una semplice dichiarazione di risoluzione e, inoltre, chiedere il risarcimento del danno.

Inoltre, il contratto di compravendita immobiliare può essere risolto per mutamento delle circostanze: se, dopo la conclusione del contratto, per una delle parti l'adempimento dell'obbligazione diventa eccessivamente oneroso o le causerebbe una perdita eccessivamente grande, e ciò non era prevedibile al momento della stipula, essa può chiedere la risoluzione del contratto. Se per l'adempimento del contratto è stato fissato un termine che ne costituisce elemento essenziale e la parte vincolata a tale termine non adempie, il contratto si risolve di diritto. Esiste inoltre la possibilità che il creditore chieda espressamente al debitore l'adempimento del contratto per mantenerlo in vigore; se tuttavia il debitore non adempie nemmeno in tal caso, il creditore può dichiarare di risolvere il contratto e chiedere il risarcimento del danno.

Gli effetti della risoluzione del contratto di compravendita immobiliare

Gli effetti della risoluzione del contratto di compravendita immobiliare sono la liberazione delle parti dalle obbligazioni assunte con il contratto, nonché l'obbligo di restituire quanto ricevuto. A volte una delle parti deve inoltre rispondere dei danni causati. Poiché l'acquisto di un immobile comporta una spesa considerevole, è molto importante redigere con attenzione il contratto di compravendita immobiliare. Per questo si raccomanda di avvalersi di avvocati professionisti per la stipula e la risoluzione del contratto di compravendita immobiliare.