Rücktritt vom Immobilienkaufvertrag und Vertragsauflösung

Sie möchten wissen, wie Sie einen Immobilienkaufvertrag auflösen können? Sie suchen Antworten darauf, wie Sie aus einem ungünstigen Vertragsverhältnis herauskommen, das Sie durch den Erwerb oder die Veräußerung einer Immobilie eingegangen sind? Antworten auf diese und weitere Fragen finden Sie in diesem Artikel.

Allgemeines zum Immobilienkaufvertrag

Der Immobilienkaufvertrag ist ein zweiseitig verpflichtender Vertrag, durch den sich der Verkäufer verpflichtet, das Eigentum an einer bestimmten Immobilie auf den Käufer zu übertragen und ihm diese in den Besitz zu übergeben, während sich der Käufer verpflichtet, ihm dafür den gesamten vereinbarten Kaufpreis zu zahlen. Der Kaufvertrag muss stets schriftlich abgeschlossen werden und alle Angaben zu der Immobilie enthalten, die Gegenstand des Kaufvertrags ist. Der bloße Abschluss des Immobilienkaufvertrags führt noch nicht zum Eigentumserwerb an der Immobilie; dafür ist vielmehr die Einverleibung (uknjižba) im Grundbuch erforderlich. Nach dem Eintragungsgrundsatz wird das Eigentum an einer Immobilie erst durch die Eintragung in das Grundbuch erworben und nicht, wie viele glauben, durch den Abschluss des Kaufvertrags. Die Grundbucheintragung erfolgt auf der Grundlage einer Eintragungsurkunde (tabularna isprava). Dies ist eine Urkunde mit der Erklärung des Eigentümers der Immobilie, durch die der Verkäufer dem Käufer, nachdem er den gesamten Kaufpreis erhalten hat, die Eintragung des Eigentums an der Immobilie erlaubt (Eintragungsbewilligung). Die Eintragungsbewilligung ist häufig im Kaufvertrag selbst enthalten, was bedeutet, dass der Immobilienkaufvertrag in diesem Fall zugleich die Eintragungsurkunde ist. Der Immobilienkaufvertrag sollte außerdem Angaben zu den Vertragsparteien enthalten, nämlich Vor- und Nachname, OIB, Wohnanschrift bzw. Firma und Sitz der juristischen Person.

Abschluss eines Vorvertrags über den Immobilienkauf

Beim Abschluss eines Immobilienkaufvertrags ist es üblich, zuvor einen Vorvertrag zu schließen. Gegenstand des Vorvertrags über den Immobilienkauf ist die Verpflichtung, in Zukunft den Immobilienkaufvertrag abzuschließen. Er enthält Angaben zur betreffenden Immobilie, Grundbuchdaten, eine Beschreibung der Immobilie, den Preis, die Frist für die Unterzeichnung des Vertrags, eine Vereinbarung über die Anzahlung (Reuegeld) usw.

Auflösung des Immobilienkaufvertrags

Ein Immobilienkaufvertrag kann auf dieselbe Weise aufgelöst werden, wie er zustande gekommen ist, nämlich einvernehmlich, durch den Abschluss eines Aufhebungsvertrags zum Immobilienkaufvertrag. Eine weitere Möglichkeit ist der Rücktritt wegen Nichterfüllung, das heißt: Erfüllt eine Partei ihre vertraglich festgelegte Verpflichtung nicht, kann die andere Partei den Vertrag durch eine einfache Erklärung auflösen und zusätzlich Schadensersatz verlangen.

Darüber hinaus kann ein Immobilienkaufvertrag wegen veränderter Umstände aufgelöst werden: Wird nach Vertragsschluss die Erfüllung der Verpflichtung für eine Partei übermäßig erschwert oder würde sie ihr einen übermäßig großen Verlust zufügen, und war dies zum Zeitpunkt des Vertragsschlusses nicht vorhersehbar, kann diese Partei die Auflösung des Vertrags verlangen. Ist für die Erfüllung des Vertrags eine Frist festgelegt, die ein wesentlicher Vertragsbestandteil ist, und erfüllt die an diese Frist gebundene Vertragspartei nicht fristgerecht, erlischt der Vertrag kraft Gesetzes. Es besteht zudem die Möglichkeit, dass der Gläubiger vom Schuldner ausdrücklich die Erfüllung des Vertrags verlangt, um ihn aufrechtzuerhalten. Erfüllt der Schuldner auch dann nicht, kann der Gläubiger den Rücktritt vom Vertrag erklären und Schadensersatz verlangen.

Folgen der Auflösung des Immobilienkaufvertrags

Die Folgen der Auflösung eines Immobilienkaufvertrags bestehen in der Befreiung der Vertragsparteien von den im Vertrag übernommenen Verpflichtungen sowie in der Pflicht zur Rückgabe des Empfangenen. Mitunter besteht auch eine Haftung für Schäden, die eine der Parteien tragen muss. Da der Immobilienkauf mit erheblichen Kosten verbunden ist, ist es sehr wichtig, den Immobilienkaufvertrag sorgfältig aufzusetzen. Daher wird empfohlen, für den Abschluss und die Auflösung von Immobilienkaufverträgen die Dienste professioneller Rechtsanwälte in Anspruch zu nehmen.