Razdor kupoprodajne pogodbe za nepremičnino

Vas zanima, kako razdreti kupoprodajno pogodbo za nepremičnino? Iščete odgovore na vprašanje, kako izstopiti iz neugodnega pogodbenega razmerja, v katerega ste vstopili z nakupom oziroma odsvojitvijo nepremičnine? Odgovore na to in še nekatera druga vprašanja boste našli v tem članku.

Na splošno o kupoprodajni pogodbi za nepremičnino

Kupoprodajna pogodba za nepremičnino je dvostransko obvezujoča pogodba, s katero se prodajalec zavezuje, da bo na kupca prenesel lastninsko pravico na določeni nepremičnini in mu jo izročil v posest, kupec pa se zavezuje, da mu za to plača celotno dogovorjeno kupnino. Kupoprodajna pogodba mora biti vedno sklenjena v pisni obliki in mora vsebovati vse podatke o nepremičnini, ki je predmet pogodbe. Sama sklenitev kupoprodajne pogodbe za nepremičnino še ne pomeni pridobitve lastninske pravice na nepremičnini, ki je predmet pogodbe, temveč je treba pridobiti vknjižbo v zemljiško knjigo. Po načelu vpisa v zemljiško knjigo se lastninska pravica na nepremičnini pridobi šele z vpisom v zemljiško knjigo, ne pa s sklenitvijo kupoprodajne pogodbe, kot mnogi verjamejo. Vpis v zemljiško knjigo se opravi na podlagi zemljiškoknjižnega dovolila (tabularne listine). Tabularna listina je listina, ki vsebuje izjavo lastnika nepremičnine, s katero prodajalec kupcu, potem ko prejme celoten znesek kupnine, dovoli vpis lastninske pravice na nepremičnini. Zemljiškoknjižno dovolilo je pogosto vsebovano v sami kupoprodajni pogodbi, kar pomeni, da je v tem primeru kupoprodajna pogodba za nepremičnino hkrati tudi tabularna listina. Kupoprodajna pogodba za nepremičnino mora vsebovati tudi podatke o pogodbenih strankah, to je njihovo ime in priimek, OIB, naslov stalnega prebivališča oziroma naziv in sedež pravne osebe.

Sklenitev predpogodbe o prodaji nepremičnine

Pri sklepanju kupoprodajne pogodbe za nepremičnino je pogosta praksa sklenitev predpogodbe o prodaji nepremičnine. Predmet predpogodbe je obveznost poznejše sklenitve kupoprodajne pogodbe za nepremičnino. Vsebuje podatke o predmetni nepremičnini, zemljiškoknjižne podatke, opis nepremičnine, ceno, rok za podpis pogodbe, dogovor o varščini (kapari) in podobno.

Razdor kupoprodajne pogodbe za nepremičnino

Kupoprodajno pogodbo za nepremičnino je mogoče razdreti na enak način, kot je nastala, torej sporazumno, to je s sklenitvijo sporazuma o razdoru kupoprodajne pogodbe za nepremičnino. Druga možnost je razdor zaradi neizpolnitve, tj. če ena od strank ne izpolni svoje z pogodbo določene obveznosti, lahko druga stranka pogodbo razdre s preprosto izjavo o razdoru pogodbe in poleg tega zahteva tudi povrnitev škode.

Poleg tega je mogoče kupoprodajno pogodbo za nepremičnino razdreti zaradi spremenjenih okoliščin, tj. če po sklenitvi pogodbe izpolnitev obveznosti za eno stranko postane čezmerno otežena ali bi ji izpolnitev povzročila čezmerno veliko izgubo, česar ob sklenitvi pogodbe ni bilo mogoče predvideti, lahko ta stranka zahteva razdor pogodbe. Če je za izpolnitev pogodbe določen rok, ki je bistvena sestavina pogodbe, pogodbena stranka, ki jo ta rok zavezuje, pa obveznosti ne izpolni, se pogodba razdre po samem zakonu. Obstaja še možnost, da upnik od dolžnika izrecno zahteva izpolnitev pogodbe, da bi jo ohranil v veljavi, vendar če je dolžnik niti takrat ne izpolni, lahko upnik izjavi, da pogodbo razdira, in zahteva povrnitev škode.

Učinki razdora kupoprodajne pogodbe za nepremičnino

Učinki razdora kupoprodajne pogodbe za nepremičnino so razrešitev pogodbenih strank obveznosti, ki so jih prevzele s pogodbo, ter obveznost vrnitve prejetega. Včasih obstaja tudi odgovornost za škodo, ki jo mora nositi ena od strank. Glede na to, da nakup nepremičnine pomeni precejšen strošek, je zelo pomembno skrbno sestaviti kupoprodajno pogodbo za nepremičnino. Zato priporočamo uporabo storitev odvetnika za sklenitev in razdor kupoprodajne pogodbe za nepremičnino.