Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Zaujíma vás, ako odstúpiť od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť? Potrebujete odpovede na otázku, ako vystúpiť z nevýhodného zmluvného vzťahu, do ktorého ste vstúpili nadobudnutím, resp. scudzením nehnuteľnosti? Odpovede na tieto a ďalšie otázky nájdete v tomto článku.
Všeobecne o kúpnej zmluve na nehnuteľnosť
Kúpna zmluva na nehnuteľnosť je obojstranne zaväzujúca zmluva, ktorou sa predávajúci zaväzuje previesť na kupujúceho vlastníctvo určitej nehnuteľnosti a odovzdať mu ju do držby, a kupujúci sa zaväzuje zaplatiť za to celú dohodnutú kúpnu cenu. Kúpna zmluva musí mať vždy písomnú formu a musí obsahovať všetky údaje o nehnuteľnosti, ktorá je predmetom kúpnej zmluvy. Samotné uzavretie kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť ešte nevedie k nadobudnutiu vlastníctva nehnuteľnosti, ktorá je predmetom zmluvy, ale je potrebné zabezpečiť vklad do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga). Podľa zásady zápisu do pozemkovej knihy sa vlastníctvo nehnuteľnosti nadobúda až zápisom do pozemkovej knihy, a nie uzavretím kúpnej zmluvy, ako mnohí veria. Zápis do pozemkovej knihy sa vykonáva na základe tabulárnej listiny. Tabulárna listina je listina obsahujúca vyhlásenie vlastníka nehnuteľnosti, ktorým predávajúci po prijatí celej sumy kúpnej ceny povoľuje kupujúcemu zápis vlastníckeho práva k nehnuteľnosti. Tabulárne vyhlásenie je často obsiahnuté priamo v kúpnej zmluve, čo znamená, že kúpna zmluva na nehnuteľnosť je v takom prípade zároveň aj tabulárnou listinou. Kúpna zmluva na nehnuteľnosť má obsahovať aj údaje o zmluvných stranách, teda ich meno a priezvisko, OIB, adresu bydliska, resp. názov a sídlo právnickej osoby.
Uzavretie predbežnej zmluvy o kúpe nehnuteľnosti
Pri uzatváraní kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť je častou praxou uzavretie predbežnej zmluvy o kúpe nehnuteľnosti. Predmetom predbežnej zmluvy o kúpe nehnuteľnosti je záväzok budúceho uzavretia kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Obsahuje údaje o predmetnej nehnuteľnosti, údaje z pozemkovej knihy, opis nehnuteľnosti, cenu, lehotu na podpis zmluvy, dohodu o záložnej zálohe (kapare) a podobne.
Odstúpenie od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť možno zrušiť rovnako, ako vznikla, teda dohodou, t. j. uzavretím zmluvy o zrušení kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť. Ďalšou možnosťou je odstúpenie pre nesplnenie záväzku, t. j. ak jedna zo strán nesplní svoj záväzok určený zmluvou, druhá strana môže od zmluvy odstúpiť jednoduchým vyhlásením o odstúpení a popri tom požadovať aj náhradu škody.
Kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť možno ďalej zrušiť z dôvodu zmenených okolností, t. j. ak sa po uzavretí zmluvy stane pre jednu stranu splnenie záväzku nadmerne ťažkým alebo by jej splnenie spôsobilo nadmerne veľkú stratu, čo sa v čase uzavretia zmluvy nedalo predvídať, môže požadovať zrušenie zmluvy. Ak je na splnenie zmluvy určená lehota, ktorá je podstatnou súčasťou zmluvy, a zmluvná strana viazaná touto lehotou záväzok nesplní, zmluva zaniká priamo zo zákona. Existuje aj možnosť, že veriteľ od dlžníka výslovne požaduje splnenie zmluvy, aby ju udržal v platnosti, ale ak ju dlžník ani vtedy nesplní, veriteľ môže vyhlásiť, že od zmluvy odstupuje, a požadovať náhradu škody.
Účinky odstúpenia od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť
Účinkami odstúpenia od kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť sú oslobodenie zmluvných strán od záväzkov prevzatých zmluvou, ako aj povinnosť vrátiť to, čo bolo prijaté. Niekedy existuje aj zodpovednosť za škodu, ktorú musí znášať jedna zo strán. Vzhľadom na to, že kúpa nehnuteľnosti predstavuje značný náklad, je veľmi dôležité kúpnu zmluvu na nehnuteľnosť starostlivo vypracovať. Preto sa odporúča využiť služby profesionálnych právnikov pri uzatváraní aj zrušení kúpnej zmluvy na nehnuteľnosť.