Продаж нерухомості під іпотекою: посібник для продавців і покупців

Чи можливий продаж нерухомості під іпотекою?

Чи купить хтось мій будинок?

Я хочу продати квартиру, але вона обтяжена іпотекою?

До кого звернутися по допомогу?

Скільки все це триватиме?

Які витрати передбачені?

Чи можу я взагалі це зробити?

Якщо вас також непокоять ці та подібні питання, нарешті можете видихнути. Перед вами посібник, який роз'яснить ключові питання: що робити з нерухомістю, яку ви хочете продати, але на якій є додаткове обтяження – іпотека.

Незалежно від того, чи ви продавець, чи покупець, цілком зрозуміло, що ви хочете захистити свої інтереси. Крім того, страх і розчарування – звичайна реакція на процедуру вирішення питання нерухомості. Саме тому ми підготували цей посібник, щоб розвіяти ваші побоювання та підготувати вас до всього, на що слід звернути увагу.

Надзвичайно важливо, щоб продавець не приховував від покупця, що йдеться про продаж нерухомості під іпотекою. Продаж нерухомості під іпотекою – що це насправді означає? Перш за все з'ясуймо, що таке іпотека. Визначення іпотеки можна знайти в Законі про власність та інші речові права (NN 81/2015). Іпотека – це заставне право, яке слідує за нерухомістю незалежно від її власника. Іпотека на нерухомість існує як засіб забезпечення кредитора – що певне грошове зобов'язання боржника перед кредитором буде виконано. Як ви вже добре знаєте, банк забезпечує себе іпотекою на випадок, якщо ви не повернете позичені кошти. Це забезпечення діє і тоді, коли виникнуть певні обставини, через які ви не зможете погасити кредит. Подобається нам це чи ні, речі працюють саме так, адже під час укладення кредитного договору ви на це погодилися. Але що робити з іпотекою, коли ви захочете продати свою нерухомість? Незалежно від причини продажу, іпотека є обтяженням нерухомості. І воно існує протягом усього часу дії боргового зобов'язання перед кредитором. Однак у цьому випадку важливо знати, що обтяження іпотекою не обмежує обіг цієї нерухомості. Тобто продаж нерухомості під іпотекою не заборонений. Отже, квартиру або будинок під іпотекою продати можна. Хоча продаж нерухомості під іпотекою звучить складно і довго, існує три варіанти вирішення. Залежно від можливостей продавця і покупця можна обрати один із наведених нижче.

Докладніше про іпотеку можна дізнатися також тут – https://imperium-immobiliare.hr/blog/trziste/hipoteka-zalozno-pravo-na-nekretnini/

Продаж нерухомості під іпотекою – як виглядає рішення?

Перший варіант – за рахунок власника нерухомості, що перебуває під іпотекою. Тобто власник хоче продати нерухомість під іпотекою та зобов'язується погасити частину кредиту, необхідну для того, щоб банк закрив борг за цією нерухомістю. Якщо продавець має такий намір, то після ухвалення рішення про продаж він домовляється з банком про дострокове погашення кредиту, під який оформлена іпотека. Банк видасть «лист про наміри щодо закриття кредиту». Цей документ вказує точну суму заборгованості за кредитом. Зазначену суму продавець нерухомості повинен сплатити до того, як продасть нерухомість. Цей документ банку є офіційним документом. Таким чином банк гарантує, що після виконання боржником зобов'язання погодить вилучення заставного права іпотеки на відповідну нерухомість. Це означає, що після повного погашення кредиту нерухомість буде звільнена від обтяження іпотекою в земельній книзі. Процедуру дострокового погашення кредиту обов'язково супроводжує комісія банку за дострокове погашення. Інформація про розмір комісії за дострокове погашення кредиту міститься в кредитному договорі. Кредитний договір ви підписали з банком до видачі кредиту. Точну суму комісії за дострокове погашення можна дізнатися в банку, в якому ви взяли кредит. Після погашення кредиту банк видає «заяву про погодження на видалення запису» (brisovno očitovanje, або brisovnica). Цю заяву від банку власник нерухомості подає до земельно-книжкового відділу муніципального суду. Разом із цим документом потрібно подати «клопотання про вилучення іпотеки» щодо відповідної нерухомості. За вилучення заставного права іпотеки потрібно сплатити судовий збір. Після того як власник отримає підтвердження про вилучення заставного права іпотеки на нерухомість, він може безперешкодно продовжити процес продажу. Другий спосіб – коли залишок кредиту (власника нерухомості) менший за ціну купівлі-продажу нерухомості, яку він хоче продати. У такому разі покупець виплатить банку, в якому власник взяв кредит (банк-кредитор), залишок заборгованості за кредитом. А різницю до повної ціни купівлі-продажу покупець виплатить на рахунок продавця. Це так звана виплата на два рахунки за двома підставами з однією метою. Простіше кажучи, це виглядає так: перша частина платежу надходить на рахунок банку як погашення іпотечного кредиту. Друга частина платежу надходить на рахунок продавця як різниця до повної суми ціни нерухомості. Коли банк отримає платіж на погашення кредиту та повністю закриє заборгованість, він видасть «заяву про погодження на видалення запису». На підставі цієї заяви здійснюється вилучення заставного права іпотеки на нерухомість, яка була предметом цього правочину. На практиці це означає таке: Іван – продавець нерухомості під іпотекою. Іван взяв кредит у банку, через що на нерухомість накладена іпотека. Іван ще винен банку 20.000 EUR, щоб повністю закрити кредит. Іван оцінює нерухомість у 50.000 EUR і хоче продати її Марку. Марко – покупець нерухомості під іпотекою, яка коштує 50.000 EUR і має іпотеку через борг у розмірі 20.000 EUR.

Іван і Марко домовилися про таке: покупець Марко сплатить банку суму 20.000 EUR як погашення боргу, через який існує іпотека. Решту, 30.000 EUR, Марко сплатить продавцю Івану на рахунок, оскільки ціна нерухомості становить 50.000 EUR. Коли банк отримає суму 20.000 EUR, він закриє зобов'язання за кредитом і видасть заяву про погодження на вилучення заставного права іпотеки на нерухомість, яка була предметом цього правочину.

Хоча це стандартна і звична процедура, вона все ж є серйозним правовим правочином, для вирішення якого найкраще залучити фахівця, тож ми до ваших послуг!

Третій варіант — продавець переносить іпотеку з нерухомості, що продається, на іншу нерухомість. У такому разі першим кроком продавець має звернутися до банку, в якому оформив кредит. Банк-кредитор повинен надати згоду на перенесення іпотеки на інший об'єкт. Якщо банк дає такий дозвіл, продавець має враховувати витрати на опрацювання документації та повторне нотаріальне посвідчення (соленізацію) договору. Крім того, продавець повинен подати до банку вимогу про зняття іпотеки з поземельної виписки (vlasnički list) попереднього об'єкта нерухомості.

Сам факт того, що нерухомість обтяжена іпотекою, не означає, що вона не є вдалим об'єктом для купівлі.

Продаж нерухомості під іпотекою — з погляду покупця

На практиці ми часто бачимо, що покупці не готові купувати нерухомість, обтяжену іпотекою, навіть якщо певний об'єкт їм надзвичайно підходить за такими характеристиками, як розташування, вигляд, площа житлового простору тощо. Проте сам факт іпотечного обтяження не означає, що об'єкт не варто купувати. Важливо добре ознайомитися з реальним станом нерухомості та з процедурою, що передує укладенню цього правочину. Надзвичайно важливо, щоб продавець не приховував від покупця, що нерухомість продається під іпотекою. Адже покупець рано чи пізно дізнається про наявність іпотеки, і тоді, запідозривши продавця в намірі його ошукати, відмовиться від купівлі. Крім того, продаж нерухомості під іпотекою може викликати в самого продавця відчуття страху й дискомфорту, адже бажаного результату не видно. Будуть покупці, які підуть одразу, бо не готові до тривалості чи складності процедури. І це нормально. Потрібно прийняти, що такі люди існують. Це нічого особистого. Будуть покупці, які передумають на якомусь етапі, хоча спочатку здавалося, що вони зацікавлені в купівлі й іпотечне обтяження вашої нерухомості їх не турбує. А будуть і ті — і вам достатньо лише одного, — хто витримає процедуру, паперову роботу й час, потрібний для завершення угоди, бо закохався у ваш будиночок: тут чудова присадибна ділянка, прекрасний краєвид, величезний газон, багатий фруктовий сад тощо.

Дуже важливо, щоб ви як продавець діяли сумлінно, не дозволяли попереднім невдалим спробам вас розчарувати й зберігали початковий ентузіазм, адже справжній покупець обов'язково з'явиться.

Для обох сторін важлива належна підготовка. Ознайомтеся із ситуацією. Зберіть інформацію про процедури, що вас очікують. Дійте сумлінно й з найкращими намірами щодо всіх, з ким ви контактуєте, і рішення неминуче знайдеться. Фахівці, які мають знання та досвід у таких справах, як-от агенції нерухомості, адвокатські бюро та нотаріуси, неодмінно допоможуть кожній стороні якнайкраще захистити свої права та інтереси. Як адвокат може допомогти під час продажу нерухомості під іпотекою? Страх через брак знань, невпевненість через невизначеність термінів, незнання специфіки процесу купівлі-продажу нерухомості — усе це виправдані почуття, які можна опанувати, якщо поруч є відповідальний фахівець, єдине завдання якого — захищати ваші права та інтереси. Адвокатське бюро — це команда людей зі знаннями з різних галузей права. Їхня мета — зробити для вас складну процедуру простішою. Люди часто покладаються на різні зразки договорів з інтернету, щоб заощадити. Проте продаж нерухомості під іпотекою — серйозна справа, яка може мати довгострокові наслідки для майна як продавця, так і покупця. Адвокат має всі необхідні знання про правові процедури та договори, що застосовуються на території Республіки Хорватія. Завдання адвоката — діяти в найкращих інтересах клієнта, який його залучив, звісно, з дотриманням правопорядку країни, в якій ми живемо. Якщо ви продаєте нерухомість під іпотекою, то перед вибором адвокатського бюро, яке вас представлятиме, домовтеся про зустріч із особою, відповідальною за ведення всієї процедури. Адвокатське бюро, агенція нерухомості та всі інші юридичні особи, участь яких необхідна в цьому процесі, — це ваша команда, з якою ви співпрацюватимете протягом наступних кількох місяців. Пам'ятайте, що комунікація між усіма сторонами має бути прозорою й ефективною. Працівники повинні бути компетентними та добре знати матерію, право й процедури. Усі процедури, вимоги, бланки та документація мають бути вам повністю зрозумілі. Це означає, що ви в будь-який момент своєчасно отримуєте інформацію про стан вашої справи. Отже, що стосується підготовчих дій щодо продажу нерухомості під іпотекою, подбайте про те, щоб вас представляли фахівці. З простої причини — щоб майбутнє не завдало вам більше клопоту, ніж теперішнє.