Vendita di immobili con ipoteca: guida per venditori e acquirenti

È possibile vendere un immobile gravato da ipoteca?

Qualcuno comprerà la mia casa?

Vorrei vendere un appartamento, ma è gravato da ipoteca: come fare?

A chi posso rivolgermi per ricevere assistenza?

Quanto tempo ci vorrà per tutto questo?

Quali costi sono previsti?

Posso farlo davvero?

Se anche voi siete tra coloro che si pongono queste e simili domande, finalmente potete tirare un sospiro di sollievo. Avete davanti una guida che chiarirà le questioni essenziali: cosa fare con l'immobile che desiderate vendere e che è gravato da un ulteriore onere, ovvero l'ipoteca.

Che siate venditori o acquirenti, è del tutto comprensibile voler tutelare i propri interessi. Inoltre, paura e frustrazione sono reazioni comuni in una procedura che riguarda un immobile. Proprio per questo vi proponiamo questa guida, per dissipare i vostri timori e prepararvi a tutto ciò a cui occorre prestare attenzione.

È di fondamentale importanza che il venditore non nasconda all'acquirente il fatto che si tratta della vendita di un immobile gravato da ipoteca. Vendita di un immobile con ipoteca: di cosa si tratta in realtà? Prima di tutto chiariamo che cos'è esattamente l'ipoteca. La definizione di ipoteca si trova nella Legge sulla proprietà e sugli altri diritti reali (NN 81/2015). L'ipoteca è un diritto di garanzia che segue l'immobile, indipendentemente dal suo proprietario. L'ipoteca sull'immobile esiste come strumento di garanzia per il creditore, a tutela dell'adempimento di una determinata obbligazione pecuniaria del debitore nei suoi confronti. Come già sapete, con l'ipoteca la banca si garantisce la restituzione del denaro che vi ha prestato. Tale garanzia vale anche qualora si verifichino circostanze per cui non sarete in grado di rimborsare il mutuo. Che ci piaccia o no, le cose funzionano così perché al momento della stipula del mutuo avete accettato queste condizioni. Ma cosa accade all'ipoteca quando desiderate vendere il vostro immobile? Indipendentemente dal motivo della vendita, l'ipoteca è un onere che grava sull'immobile per tutta la durata dell'obbligazione verso il creditore. Tuttavia, in questo caso è importante sapere che l'onere ipotecario non limita la circolazione dell'immobile stesso. Ciò significa che la vendita di un immobile con ipoteca non è vietata. Quindi è possibile vendere un appartamento o una casa gravati da ipoteca. Anche se sembra complicata e lunga, la vendita di un immobile con ipoteca prevede comunque tre soluzioni. A seconda delle possibilità del venditore e dell'acquirente, è possibile scegliere una delle seguenti opzioni.

Maggiori dettagli sulle ipoteche sono disponibili anche qui – https://imperium-immobiliare.hr/blog/trziste/hipoteka-zalozno-pravo-na-nekretnini/

Vendita di un immobile con ipoteca – com'è la soluzione?

La prima possibilità è a carico del proprietario dell'immobile gravato da ipoteca. Il proprietario che desidera vendere l'immobile ipotecato si impegna quindi a estinguere la parte di mutuo necessaria affinché la banca chiuda il debito relativo a quell'immobile. Se il venditore ha questa intenzione, una volta deciso di vendere l'immobile concorderà con la banca l'estinzione anticipata del mutuo per il quale esiste l'ipoteca. La banca rilascerà una «lettera di intenti per l'estinzione del mutuo». Questo documento indica l'importo esatto del debito residuo del mutuo. Il venditore dell'immobile deve pagare tale importo prima di vendere l'immobile. Questo documento della banca è un atto ufficiale. In tal modo la banca garantisce che, una volta adempiuta l'obbligazione del debitore, acconsentirà alla cancellazione dell'ipoteca sull'immobile in questione. Ciò significa che, dopo il rimborso integrale del mutuo, l'immobile sarà liberato dall'onere ipotecario nel registro fondiario (zemljišna knjiga). La procedura di estinzione anticipata del mutuo comporta obbligatoriamente una commissione della banca per l'estinzione anticipata. L'importo della commissione per l'estinzione anticipata è indicato nel contratto di mutuo, che avete sottoscritto con la banca nella fase precedente all'erogazione del mutuo. L'importo esatto della commissione potete conoscerlo presso la banca in cui avete contratto il mutuo. Dopo l'estinzione del mutuo, la banca rilascia la «dichiarazione di cancellazione» (brisovno očitovanje, detta anche brisovnica o quietanza per la cancellazione). Il proprietario dell'immobile consegna la dichiarazione di cancellazione della banca all'ufficio del registro fondiario del tribunale municipale. Insieme a questo documento occorre presentare la «richiesta di cancellazione dell'ipoteca» sull'immobile in questione. Per la cancellazione dell'ipoteca sull'immobile è necessario pagare una tassa giudiziaria. Dopo aver ricevuto la conferma dell'avvenuta cancellazione dell'ipoteca sull'immobile, il proprietario può proseguire senza ostacoli la procedura di vendita. La seconda modalità si applica quando l'importo residuo del mutuo (del proprietario) è inferiore al prezzo di vendita dell'immobile che intende vendere. In tal caso l'acquirente verserà alla banca presso cui il proprietario ha contratto il mutuo (banca creditrice) l'importo residuo del debito, mentre la differenza fino al prezzo di vendita pieno sarà versata dall'acquirente sul conto del venditore. Si tratta del cosiddetto pagamento su due conti, per due titoli e con la stessa finalità. In parole più semplici, funziona così: la prima parte del pagamento va sul conto della banca, a titolo di mutuo ipotecario; la seconda parte va sul conto del venditore, come differenza fino all'importo pieno del prezzo di vendita dell'immobile. Quando la banca riceve il pagamento a titolo di mutuo e chiude integralmente il debito, rilascerà la «dichiarazione di cancellazione». Sulla base di tale dichiarazione si procede alla cancellazione dell'ipoteca sull'immobile oggetto di questa operazione giuridica. In pratica significa quanto segue: Ivan è il venditore di un immobile con ipoteca. Ivan ha contratto un mutuo in banca, per il quale ora esiste un'ipoteca sull'immobile. Ivan deve ancora alla banca 20.000 EUR per estinguere completamente il mutuo. Ivan valuta l'immobile 50.000 EUR e vuole venderlo a Marko. Marko è l'acquirente dell'immobile ipotecato, che costa 50.000 EUR e ha un'ipoteca a garanzia di un debito di 20.000 EUR.

Ivan e Marko si sono accordati come segue: l'acquirente Marko pagherà alla banca l'importo di 20.000 EUR a titolo di debito per cui esiste l'ipoteca. Marko verserà inoltre i restanti 30.000 EUR al venditore Ivan sul suo conto, poiché il prezzo dell'immobile è di 50.000 EUR. Quando la banca riceverà l'importo di 20.000 EUR, estinguerà gli obblighi derivanti dal mutuo e rilascerà la dichiarazione di cancellazione dell'ipoteca sull'immobile oggetto di questa operazione giuridica.

Sebbene si tratti di una procedura standard e consueta, rappresenta comunque un'operazione giuridica seria, per la cui gestione è meglio affidarsi a un esperto: siamo a vostra disposizione!

Terza opzione: il venditore trasferisce l'ipoteca dall'immobile oggetto di vendita a un altro immobile. In tal caso, la prima cosa che il venditore deve fare è contattare la banca presso cui ha contratto il mutuo. La banca deve dare il proprio consenso al trasferimento dell'ipoteca su un altro immobile. Se la banca rilascia tale autorizzazione, il venditore deve mettere in conto i costi per l'elaborazione della documentazione e per una nuova solennizzazione del contratto. Inoltre, il venditore deve chiedere alla banca la cancellazione dell'ipoteca dalla sezione proprietà (vlasnički list) dell'immobile precedente.

Il semplice fatto che un immobile sia gravato da ipoteca non significa che non sia un buon oggetto d'acquisto.

Vendita di un immobile con ipoteca – dal punto di vista dell'acquirente

Nella pratica capita spesso che gli acquirenti non siano ben disposti ad acquistare un immobile gravato da ipoteca, anche quando quell'immobile è perfetto per loro per caratteristiche come la posizione, l'aspetto, la metratura e simili. Il semplice fatto che un immobile sia gravato da ipoteca non significa che non sia un buon acquisto. L'importante è conoscere bene l'effettivo stato dell'immobile e l'iter che precede la conclusione di questo negozio giuridico. È fondamentale che il venditore non nasconda all'acquirente che si tratta della vendita di un immobile ipotecato, perché l'acquirente scoprirà prima o poi l'esistenza dell'ipoteca e, sospettando di essere stato ingannato, rinuncerà all'acquisto. Inoltre, la vendita di un immobile ipotecato può suscitare anche nel venditore un senso di paura e disagio, perché la soluzione desiderata non è all'orizzonte. Ci saranno acquirenti che se ne andranno subito, perché non sono pronti ad affrontare la lunghezza dei tempi o la complessità della procedura. E va bene così. Bisogna accettare che esistano persone di questo tipo: non è nulla di personale. Ci saranno acquirenti che cambieranno idea a un certo punto della procedura, dopo che sembravano interessati all'acquisto e il peso dell'ipoteca sul vostro immobile non pareva un problema. E ci sarà anche chi – e per voi ne basta uno solo – resisterà alla procedura, alla burocrazia e ai tempi necessari per concludere l'affare, perché si è innamorato della vostra casetta: il giardino è perfetto, la vista è splendida, il prato è enorme, il frutteto è rigoglioso, e così via.

È molto importante che voi, come venditori, agiate in buona fede, che non vi scoraggino i precedenti tentativi falliti e che manteniate l'entusiasmo iniziale, perché l'acquirente giusto arriverà sicuramente.

Per entrambe le parti è essenziale una buona preparazione. Informatevi sulla situazione. Raccogliete informazioni sulle procedure che vi attendono. Agite in buona fede e con le migliori intenzioni nei confronti di tutti coloro con cui siete in contatto, e la soluzione arriverà inevitabilmente. Professionisti con conoscenze ed esperienza in questo tipo di operazioni, come le agenzie immobiliari, gli studi legali e i notai, possono sicuramente aiutare ciascuna delle parti coinvolte a tutelare i propri diritti e interessi nel miglior modo possibile. Come può aiutare un avvocato nella vendita di un immobile ipotecato? La paura dovuta alla mancanza di conoscenze, l'insicurezza causata dall'incertezza dei tempi, la scarsa conoscenza dei processi specifici della compravendita immobiliare: sono tutte sensazioni legittime, che si possono tenere sotto controllo se al vostro fianco avete una persona responsabile e competente il cui unico compito è tutelare i vostri diritti e interessi. Uno studio legale è composto da numerosi professionisti con competenze in diversi rami del diritto, e il suo obiettivo è rendere più semplice per voi tutta la complessa procedura. Spesso ci si affida a vari modelli di contratto trovati su internet, nell'idea di risparmiare. La vendita di un immobile ipotecato è una questione seria, che può avere conseguenze durature sul patrimonio, sia del venditore sia dell'acquirente. L'avvocato possiede tutte le conoscenze necessarie sui procedimenti giuridici e sui contratti applicati nel territorio della Repubblica di Croazia. Il compito dell'avvocato è agire nell'interesse del cliente che lo ha incaricato, nel rispetto, naturalmente, dell'ordinamento giuridico del Paese in cui viviamo. Se siete venditori di un immobile ipotecato, prima di scegliere lo studio legale che vi rappresenterà, fissate un incontro con la persona che sarà incaricata di seguire l'intera procedura. Lo studio legale, l'agenzia immobiliare e tutti gli altri soggetti giuridici la cui presenza è necessaria in questo processo sono il vostro team, con cui collaborerete nei prossimi mesi. Tenete presente che la comunicazione tra tutte le parti deve essere trasparente ed efficace. I collaboratori devono essere competenti e conoscere bene la materia, il diritto e le procedure. Tutte le procedure, i requisiti, i moduli e la documentazione devono esservi del tutto chiari, il che significa che dovete essere informati tempestivamente, in ogni momento, sullo stato della vostra pratica. Pertanto, per quanto riguarda gli adempimenti preliminari alla vendita di un immobile ipotecato, fatevi assistere da professionisti, per un semplice motivo: perché il futuro non vi riservi più grattacapi del presente.