Prodaja nepremičnine s hipoteko: vodnik za prodajalce in kupce

Ali je prodaja nepremičnine s hipoteko mogoča?

Ali bo kdo kupil mojo hišo?

Rad bi prodal stanovanje, vendar je obremenjeno s hipoteko?

Na koga se lahko obrnem za pomoč?

Koliko časa bo vse to trajalo?

Kakšni stroški obstajajo?

Ali sploh lahko to storim sam?

Če tudi vas begajo ta in podobna vprašanja, lahko končno zadihate. Pred vami je vodnik, ki bo pojasnil ključna vprašanja – kaj storiti z nepremičnino, ki jo želite prodati, a je dodatno obremenjena, tj. s hipoteko.

Ne glede na to, ali ste prodajalec ali kupec, je povsem razumljivo, da želite zaščititi svoje interese. Poleg tega sta strah in frustracija običajna odziva na postopek, v katerem se rešuje vprašanje nepremičnine. Prav zato vam predstavljamo ta vodnik, da bi odpravili vaše strahove in vas pripravili na vse, na kar morate paziti.

Bistveno je, da prodajalec kupcu ne skriva dejstva, da gre za prodajo nepremičnine s hipoteko. Prodaja nepremičnine s hipoteko – za kaj pravzaprav gre? Najprej pojasnimo, kaj hipoteka sploh je. Opredelitev hipoteke najdemo v Zakonu o lastnini in drugih stvarnih pravicah (NN 81/2015). Hipoteka je zastavna pravica, ki spremlja nepremičnino ne glede na njenega lastnika. Hipoteka na nepremičnini obstaja kot sredstvo zavarovanja upnika – da bo določena denarna obveznost dolžnika do upnika izpolnjena. Kot dobro veste, se banka s hipoteko zavaruje, da ji boste vrnili denar, ki ste si ga od nje izposodili. To zavarovanje velja tudi v primeru, če nastanejo okoliščine, zaradi katerih kredita ne boste mogli odplačati. Ali nam je to všeč ali ne, stvari tako delujejo, ker ste se s tem strinjali ob sklenitvi kredita. Kaj pa s hipoteko, ko želite nepremičnino prodati? Ne glede na razlog prodaje je hipoteka breme, ki obstaja na nepremičnini, in to ves čas trajanja dolžniške obveznosti do upnika. Vendar je v tem primeru pomembno vedeti, da breme hipoteke na nepremičnini ne omejuje prometa s to nepremičnino. Se pravi, prodaja nepremičnine s hipoteko ni prepovedana. Torej je stanovanje ali hišo s hipoteko mogoče prodati. Čeprav prodaja nepremičnine s hipoteko zveni zapleteno in dolgotrajno, ima vendarle tri rešitve. Glede na možnosti prodajalca in kupca je mogoče izbrati eno od naslednjih možnosti.

Podrobnosti o hipotekah najdete tudi tukaj – https://imperium-immobiliare.hr/blog/trziste/hipoteka-zalozno-pravo-na-nekretnini/

Prodaja nepremičnine s hipoteko – kako izgleda rešitev?

Prva možnost bremeni lastnika nepremičnine, ki je obremenjena s hipoteko. Lastnik želi prodati nepremičnino z hipoteko in se zaveže, da bo poravnal del posojila, ki je potreben, da banka zapre dolg na določeni nepremičnini. Če ima prodajalec tak namen, se bo po odločitvi o prodaji nepremičnine z banko dogovoril za predčasno odplačilo posojila, za katero obstaja hipoteka. Banka bo izdala »pismo o nameri za zaprtje posojila«. Ta dokument navaja natančen znesek zapadlega dolga po posojilu. Prodajalec mora navedeni znesek plačati, preden nepremičnino proda. Ta dokument banke je uradna listina. Banka s tem zagotavlja, da bo po izpolnitvi obveznosti dolžnika odobrila izbris zastavne pravice (hipoteke) na zadevni nepremičnini. To pomeni, da bo po popolnem odplačilu posojila nepremičnina v zemljiški knjigi osvobojena bremena hipoteke. Postopek predčasnega odplačila posojila obvezno spremlja nadomestilo banke za predčasno odplačilo. Podatek o višini nadomestila za predčasno odplačilo posojila najdete v posojilni pogodbi. Posojilno pogodbo ste z banko podpisali pred realizacijo posojila. Natančen znesek nadomestila za predčasno odplačilo posojila lahko izveste v banki, pri kateri ste posojilo najeli. Po odplačilu posojila banka izda »izbrisno pobotnico« (brisovno očitovanje oziroma izjavo o izbrisu). Lastnik nepremičnine izbrisno pobotnico banke odda zemljiškoknjižnemu oddelku občinskega sodišča (općinski sud). Skupaj s tem dokumentom je treba vložiti »predlog za izbris hipoteke« na določeni nepremičnini. Za izbris zastavne pravice hipoteke na nepremičnini je treba plačati sodno takso. Ko lastnik nepremičnine prejme potrdilo o izvedenem izbrisu zastavne pravice hipoteke na nepremičnini, lahko neovirano nadaljuje postopek prodaje nepremičnine. Drugi način pride v poštev, kadar je preostali znesek posojila (lastnika nepremičnine) nižji od kupnine nepremičnine, ki jo želi prodati. V tem primeru kupec nepremičnine banki, pri kateri je lastnik nepremičnine najel posojilo (banka upnica), izplača preostali znesek dolga po posojilu. Razliko do polne kupnine pa kupec nakaže na račun prodajalca nepremičnine. Gre za tako imenovano plačilo na dva računa iz dveh naslovov za isti namen. Preprosteje povedano, to izgleda takole: prvi del plačila gre na račun banke za hipotekarno posojilo. Drugi del plačila gre na račun prodajalca kot razlika do celotnega zneska kupnine nepremičnine. Ko banka prejme plačilo za posojilo in dolg po posojilu v celoti zapre, izda »izbrisno pobotnico«. Na podlagi izbrisne pobotnice se izvede izbris zastavne pravice hipoteke na nepremičnini, ki je bila predmet tega pravnega posla. V praksi to pomeni naslednje: Ivan je prodajalec nepremičnine z hipoteko. Ivan je v banki najel posojilo, zaradi katerega je zdaj na nepremičnini hipoteka. Ivan je banki dolžan še 20.000 EUR, da bi posojilo v celoti zaprl. Ivan nepremičnino ceni na 50.000 EUR in jo želi prodati Marku. Marko je kupec nepremičnine z hipoteko, ki stane 50.000 EUR in je obremenjena s hipoteko zaradi dolga v višini 20.000 EUR.

Ivan in Marko sta se dogovorila takole: kupec Marko bo banki plačal znesek 20.000 EUR za dolg, zaradi katerega obstaja hipoteka. Preostalih 30.000 EUR pa bo Marko nakazal prodajalcu Ivanu na račun, saj je cena nepremičnine 50.000 EUR. Ko banka prejme znesek v višini 20.000 EUR, bo zaprla obveznosti po posojilu in izdala izbrisno pobotnico za zastavno pravico hipoteke na nepremičnini, ki je bila predmet tega pravnega posla.

Čeprav gre za standardni in običajni postopek, je vseeno resen pravni posel, za katerega je najbolje angažirati strokovnjaka, zato smo vam na voljo!

Tretja možnost: prodajalec nepremičnine prenese hipoteko z nepremičnine, ki je predmet prodaje, na drugo nepremičnino. V tem primeru mora prodajalec najprej kontaktirati banko, pri kateri je najel posojilo. Banka, pri kateri je prodajalec najel posojilo, mora dati soglasje za prenos hipoteke na drugo nepremičnino. Če banka tako dovoljenje izda, mora prodajalec računati na stroške obdelave dokumentacije in ponovne notarske overitve (solemnizacije) pogodbe. Prodajalec mora od banke zahtevati tudi izbris hipoteke z lastninskega lista dosedanje nepremičnine.

Že samo dejstvo, da je določena nepremičnina obremenjena s hipoteko, ne pomeni, da ni primerna za nakup.

Prodaja nepremičnine z hipoteko z vidika kupca

V praksi pogosto vidimo, da kupci niso naklonjeni nakupu nepremičnine z hipoteko. Tudi takrat ne, ko jim določena nepremičnina izjemno ustreza zaradi lastnosti, kot so lokacija, videz, kvadratura bivalnega prostora in podobno. Že samo dejstvo, da je določena nepremičnina obremenjena s hipoteko, ne pomeni, da ni primerna za nakup. Pomembno je, da se dobro seznanite z dejanskim stanjem nepremičnine in s postopkom, ki je potreben pred sklenitvijo tega pravnega posla. Ključnega pomena je, da prodajalec kupcu ne skriva dejstva, da gre za prodajo nepremičnine z hipoteko. Kupec bo namreč prej ali slej izvedel za stanje hipoteke. Potem bo zaradi suma, da ga prodajalec želi prevarati, odstopil od nakupa. Poleg tega lahko prodaja nepremičnine z hipoteko pri prodajalcu povzroči tudi občutek strahu in nelagodja, saj želena rešitev ni na vidiku. Našli se bodo kupci, ki bodo odšli takoj, ker niso pripravljeni sprejeti dolgotrajnosti ali zahtevnosti postopka. In to je v redu. Sprejeti morate, da obstajajo taki ljudje. To ni nič osebnega. Našli se bodo kupci, ki si bodo v nekem trenutku postopka premislili, potem ko se je zdelo, da jih nakup zanima in da jim breme hipoteke na vaši nepremičnini ni problem. Našli pa se bodo tudi taki, za vas pa je dovolj le eden, ki bodo zdržali postopek, papirologijo in čas, ki je potreben za rešitev tega posla, ker so se zaljubili v vašo hišico, ker je okolica popolna, razgled čudovit, travnik ogromen, sadovnjak bogat itd.

Zelo pomembno je, da kot prodajalec ravnate v dobri veri, da vas prejšnji neuspešni poskusi ne odvrnejo in da ohranite začetni entuziazem, saj bo pravi kupec zagotovo prišel.

Za obe strani je pomembna dobra priprava. Seznanite se s situacijo. Zberite informacije o postopkih, ki vas čakajo. Ravnajte v dobri veri in z najboljšim namenom do vseh, s katerimi ste v stiku. In rešitev bo neizogibno prišla. Strokovnjaki, ki imajo znanje in izkušnje s takimi posli, kot so agencije za nepremičnine, odvetniške pisarne in notarji, vsekakor lahko pomagajo, da vsaka od vpletenih strani na najboljši možni način zaščiti svoje pravice in interese. Kako lahko odvetnik pomaga pri prodaji nepremičnine z hipoteko? Strah zaradi nepoznavanja, negotovost zaradi nejasnega časovnega okvira, nepoznavanje specifičnih postopkov kupoprodaje nepremičnine. Vse to so upravičena čustva, ki jih je mogoče obvladati, če imate ob sebi odgovorno in strokovno osebo, katere edina naloga je zaščititi vaše pravice in interese. Odvetniško pisarno sestavljajo številni posamezniki z znanjem z različnih pravnih področij. Njihov cilj je, da vam celoten zapleten postopek poenostavijo. Ljudje se pogosto zanašajo na različne vzorce pogodb, ki jih najdejo na internetu, v prepričanju, da bodo tako prišli ceneje. Prodaja nepremičnine z hipoteko je resna zadeva. In taka, ki ima lahko dolgoročne posledice za premoženje, tako prodajalca kot kupca. Odvetnik ima vse potrebno znanje o pravnih postopkih in pogodbah, ki se uporabljajo na območju Republike Hrvaške. Naloga odvetnika je delovati v najboljšem interesu stranke, ki ga je angažirala, seveda ob spoštovanju pravnega reda države, v kateri živimo. Kot prodajalec nepremičnine z hipoteko se pred izbiro odvetniške pisarne, ki vas bo zastopala, dogovorite za sestanek z osebo, ki bo zadolžena za vodenje celotnega postopka. Odvetniška pisarna, agencija za promet z nepremičninami in vsi drugi pravni subjekti, katerih prisotnost je v tem procesu nujna, so vaša ekipa, s katero boste sodelovali v naslednjih nekaj mesecih. Upoštevajte, da mora biti komunikacija med vsemi stranmi pregledna in učinkovita. Sodelavci morajo biti strokovni ter dobro poznati snov, pravo in postopke. Vsi postopki, zahteve, obrazci in dokumentacija morajo biti vam povsem jasni. To pomeni, da ste ves čas pravočasno obveščeni o statusu svoje zadeve. Torej, ko gre za predhodna opravila v zvezi s prodajo nepremičnine z hipoteko, poskrbite, da vas zastopajo strokovnjaki. Iz preprostega razloga: da vam prihodnost ne bi povzročala več preglavic kot sedanjost.