Immobilienverkauf mit Hypothek: Ratgeber für Verkäufer und Käufer

Ist der Verkauf einer Immobilie mit Hypothek möglich?

Wird überhaupt jemand mein Haus kaufen?

Ich möchte meine Wohnung verkaufen, sie ist aber mit einer Hypothek belastet?

An wen kann ich mich um Hilfe wenden?

Wie lange wird das alles dauern?

Welche Kosten fallen an?

Darf ich das überhaupt?

Wenn auch Sie zu denen gehören, die diese oder ähnliche Fragen beschäftigen, können Sie nun aufatmen. Vor Ihnen liegt ein Ratgeber, der die wichtigsten Fragen klärt – was Sie mit einer Immobilie tun können, die Sie verkaufen möchten und die zusätzlich belastet ist, nämlich mit einer Hypothek.

Unabhängig davon, ob Sie Verkäufer oder Käufer sind, ist es völlig verständlich, dass Sie Ihre Interessen schützen möchten. Außerdem sind Angst und Frustration übliche Reaktionen auf ein Verfahren, in dem es um eine Immobilie geht. Genau deshalb haben wir diesen Ratgeber erstellt, um Ihnen Ihre Ängste zu nehmen und Sie auf alles vorzubereiten, was Sie beachten müssen.

Es ist von entscheidender Bedeutung, dass der Verkäufer dem Käufer nicht verschweigt, dass es sich um den Verkauf einer Immobilie mit Hypothek handelt. Verkauf einer Immobilie mit Hypothek – worum geht es dabei eigentlich? Zunächst klären wir, was eine Hypothek genau ist. Die Definition der Hypothek findet sich im Gesetz über das Eigentum und andere dingliche Rechte (Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima, NN 81/2015). Die Hypothek ist ein Pfandrecht, das der Immobilie folgt, unabhängig davon, wer ihr Eigentümer ist. Die Hypothek auf einer Immobilie dient als Sicherungsmittel für den Gläubiger – dafür, dass eine bestimmte Geldschuld vom Schuldner gegenüber dem Gläubiger erfüllt wird. Wie Sie bereits wissen, sichert sich die Bank durch die Hypothek dafür ab, dass Sie ihr das geliehene Geld zurückzahlen. Diese Sicherheit gilt auch dann, wenn Umstände eintreten, aufgrund derer Sie den Kredit nicht mehr zurückzahlen können. Ob es uns gefällt oder nicht: So funktioniert das, denn bei der Kreditvereinbarung haben Sie dem zugestimmt. Doch was geschieht mit der Hypothek, wenn Sie Ihre Immobilie verkaufen möchten? Unabhängig vom Grund des Verkaufs ist die Hypothek eine Belastung, die auf der Immobilie lastet, und zwar für die gesamte Dauer der Schuldverpflichtung gegenüber dem Gläubiger. Wichtig ist hierbei jedoch zu wissen, dass die Hypothekenbelastung den Verkehr mit dieser Immobilie nicht einschränkt. Das heißt, der Verkauf einer Immobilie mit Hypothek ist nicht verboten. Es ist also möglich, eine Wohnung oder ein Haus mit Hypothek zu verkaufen. Auch wenn der Verkauf einer Immobilie mit Hypothek kompliziert und langwierig klingt, gibt es dafür drei Lösungen. Je nach den Möglichkeiten von Verkäufer und Käufer kann eine der folgenden Optionen gewählt werden.

Weitere Details zu Hypotheken finden Sie auch hier – https://imperium-immobiliare.hr/blog/trziste/hipoteka-zalozno-pravo-na-nekretnini/

Verkauf einer Immobilie mit Hypothek – wie sieht die Lösung aus?

Die erste Möglichkeit geht zulasten des Eigentümers der mit einer Hypothek belasteten Immobilie. Das heißt: Der Eigentümer möchte die hypothekarisch belastete Immobilie verkaufen und verpflichtet sich dabei, den Teil des Kredits zu begleichen, der erforderlich ist, damit die Bank die Schuld auf dieser Immobilie löschen kann. Hat der Verkäufer diese Absicht, vereinbart er nach dem Entschluss zum Verkauf der Immobilie mit der Bank die vorzeitige Rückzahlung des Kredits, für den die Hypothek besteht. Die Bank stellt ein „Schreiben zur Absicht der Kreditablösung“ aus. Dieses Dokument gibt den genauen Betrag der fälligen Kreditschuld an. Diesen Betrag muss der Verkäufer der Immobilie zahlen, bevor er die Immobilie verkauft. Dieses Dokument der Bank ist eine öffentliche Urkunde. Damit garantiert die Bank, dass sie nach Erfüllung der Verpflichtung durch den Schuldner die Löschung des Pfandrechts (der Hypothek) an der betreffenden Immobilie bewilligt. Das bedeutet, dass die Immobilie nach vollständiger Rückzahlung des Kredits im Grundbuch (zemljišna knjiga) von der Hypothekenlast befreit wird. Die vorzeitige Kreditrückzahlung ist stets mit einer Vorfälligkeitsentschädigung der Bank verbunden. Die Höhe dieser Gebühr für die vorzeitige Rückzahlung finden Sie im Kreditvertrag. Den Kreditvertrag haben Sie vor der Auszahlung des Kredits mit der Bank unterzeichnet. Den genauen Betrag der Vorfälligkeitsentschädigung erfahren Sie bei der Bank, bei der Sie den Kredit aufgenommen haben. Nach der Rückzahlung des Kredits stellt die Bank eine „Löschungsbewilligung“ (brisovno očitovanje, auch Löschungserklärung) aus. Diese Löschungsbewilligung der Bank reicht der Eigentümer bei der Grundbuchabteilung des Gemeindegerichts (općinski sud) ein. Zusammen mit diesem Dokument ist ein „Antrag auf Löschung der Hypothek“ an der betreffenden Immobilie einzureichen. Für die Löschung des Pfandrechts an der Immobilie ist eine Gerichtsgebühr zu entrichten. Sobald der Eigentümer die Bestätigung erhält, dass die Löschung der Hypothek an der Immobilie erfolgt ist, kann er den Verkaufsprozess ungehindert fortsetzen. Die zweite Möglichkeit besteht, wenn der verbleibende Kreditbetrag (des Eigentümers) niedriger ist als der Kaufpreis der zu verkaufenden Immobilie. In diesem Fall zahlt der Käufer der Immobilie den noch offenen Kreditbetrag an die Bank, bei der der Eigentümer den Kredit aufgenommen hat (Gläubigerbank). Die Differenz bis zum vollen Kaufpreis zahlt der Käufer auf das Konto des Verkäufers. Es handelt sich also um eine sogenannte Zahlung auf zwei Konten aus zwei Rechtsgründen für denselben Zweck. Einfacher gesagt sieht das so aus: Der erste Teil der Zahlung geht auf das Konto der Bank als Tilgung des Hypothekarkredits. Der zweite Teil der Zahlung geht auf das Konto des Verkäufers als Differenz zum vollen Kaufpreis der Immobilie. Sobald die Bank die Zahlung für den Kredit erhalten und die Kreditschuld vollständig beglichen hat, stellt sie die „Löschungsbewilligung“ aus. Auf Grundlage der Löschungsbewilligung wird das Pfandrecht der Hypothek an der Immobilie, die Gegenstand dieses Rechtsgeschäfts war, gelöscht. Praktisch bedeutet das Folgendes: Ivan ist Verkäufer einer hypothekarisch belasteten Immobilie. Ivan hat bei der Bank einen Kredit aufgenommen, weshalb nun eine Hypothek auf der Immobilie lastet. Ivan schuldet der Bank noch 20.000 EUR, um den Kredit vollständig zu tilgen. Ivan schätzt den Wert seiner Immobilie auf 50.000 EUR und möchte sie an Marko verkaufen. Marko ist der Käufer der hypothekarisch belasteten Immobilie, die 50.000 EUR kostet und wegen einer Schuld von 20.000 EUR mit einer Hypothek belastet ist.

Ivan und Marko haben Folgendes vereinbart: Der Käufer Marko zahlt der Bank den Betrag von 20.000 EUR für die Schuld, wegen der die Hypothek besteht. Außerdem zahlt Marko die verbleibenden 30.000 EUR auf das Konto des Verkäufers Ivan, da der Preis der Immobilie 50.000 EUR beträgt. Sobald die Bank den Betrag von 20.000 EUR erhalten hat, schließt sie die Kreditverpflichtungen ab und stellt die Löschungsbewilligung für das Pfandrecht der Hypothek an der Immobilie aus, die Gegenstand dieses Rechtsgeschäfts war.

Auch wenn es sich um ein Standardverfahren handelt, ist es dennoch ein ernstzunehmendes Rechtsgeschäft, für dessen Abwicklung Sie am besten einen Fachmann hinzuziehen – wir stehen Ihnen gerne zur Verfügung!

Die dritte Option: Der Verkäufer überträgt die Hypothek von der zu verkaufenden Immobilie auf eine andere Immobilie. In diesem Fall muss der Verkäufer zuerst die Bank kontaktieren, bei der er den Kredit aufgenommen hat. Diese Bank muss ihre Zustimmung dazu erteilen, dass die Hypothek auf eine andere Immobilie übertragen wird. Erteilt die Bank diese Genehmigung, muss der Verkäufer mit Kosten für die Bearbeitung der Unterlagen und die erneute notarielle Beurkundung (Solemnisierung) des Vertrags rechnen. Außerdem muss der Verkäufer die Bank um die Löschung der Hypothek im Eigentumsblatt der bisherigen Immobilie bitten.

Allein die Tatsache, dass eine Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, bedeutet nicht, dass sie kein gutes Kaufobjekt ist.

Verkauf einer Immobilie mit Hypothek – aus Sicht des Käufers

In der Praxis zeigt sich oft, dass Käufer dem Erwerb einer hypothekarisch belasteten Immobilie nicht wohlgesinnt sind – selbst dann nicht, wenn ihnen die Immobilie wegen Merkmalen wie Lage, Optik, Wohnfläche und Ähnlichem außerordentlich gut gefällt. Allein die Tatsache, dass eine Immobilie mit einer Hypothek belastet ist, bedeutet jedoch nicht, dass sie kein gutes Kaufobjekt ist. Wichtig ist, sich gut über den tatsächlichen Zustand der Immobilie und den Ablauf des Rechtsgeschäfts zu informieren. Von entscheidender Bedeutung ist, dass der Verkäufer dem Käufer nicht verschweigt, dass es sich um den Verkauf einer hypothekarisch belasteten Immobilie handelt. Der Käufer erfährt nämlich früher oder später vom Bestehen der Hypothek. Dann wird er aus Misstrauen, der Verkäufer wolle ihn täuschen, vom Kauf Abstand nehmen. Außerdem kann der Verkauf einer Immobilie mit Hypothek auch beim Verkäufer Angst und Unbehagen auslösen, weil die gewünschte Lösung nicht in Sicht ist. Es wird Käufer geben, die sofort gehen, weil sie nicht bereit sind, die Dauer oder den Aufwand des Verfahrens in Kauf zu nehmen. Das ist in Ordnung. Sie müssen akzeptieren, dass es solche Menschen gibt. Das ist nichts Persönliches. Es wird Käufer geben, die ihre Meinung im Laufe des Verfahrens ändern, nachdem sie zunächst interessiert schienen und die Hypothekenlast auf Ihrer Immobilie für sie kein Problem darzustellen schien. Und es wird jene geben – für Sie genügt ein Einziger –, die das Verfahren, den Papierkram und die Zeit bis zum Abschluss des Geschäfts durchstehen, weil sie sich in Ihr Häuschen verliebt haben: Das Grundstück ist perfekt, die Aussicht traumhaft, der Rasen riesig, der Obstgarten reich tragend und so weiter.

Sehr wichtig ist, dass Sie als Verkäufer in guter Absicht handeln, sich von früheren erfolglosen Versuchen nicht entmutigen lassen und Ihre anfängliche Begeisterung bewahren, denn der richtige Käufer wird ganz sicher kommen.

Für beide Seiten ist eine gute Vorbereitung entscheidend. Machen Sie sich mit der Situation vertraut. Sammeln Sie Informationen über die bevorstehenden Verfahren. Handeln Sie nach Treu und Glauben und mit besten Absichten gegenüber allen, mit denen Sie in Kontakt stehen. Dann wird sich zwangsläufig eine Lösung finden. Fachleute mit Wissen und Erfahrung in solchen Angelegenheiten, wie Immobilienagenturen, Rechtsanwaltskanzleien und Notare, können auf jeden Fall dabei helfen, dass jede beteiligte Partei ihre Rechte und Interessen bestmöglich schützt. Wie kann ein Rechtsanwalt beim Verkauf einer Immobilie mit Hypothek helfen? Die Angst aufgrund von Unwissenheit, die Unsicherheit wegen des ungewissen Zeitrahmens, die Unkenntnis der spezifischen Abläufe beim Immobilienkauf und -verkauf – all das sind berechtigte Gefühle, die sich kontrollieren lassen, wenn Sie eine verantwortungsbewusste und fachkundige Person an Ihrer Seite haben, deren einzige Aufgabe es ist, Ihre Rechte und Interessen zu schützen. Eine Rechtsanwaltskanzlei besteht aus zahlreichen Personen mit Kenntnissen in verschiedenen Rechtsgebieten. Ihr Ziel ist es, das gesamte komplizierte Verfahren für Sie einfacher zu gestalten. Viele verlassen sich auf diverse Vertragsvorlagen aus dem Internet, in der Absicht, günstiger davonzukommen. Der Verkauf einer Immobilie mit Hypothek ist jedoch eine ernste Angelegenheit, die langfristige Folgen für das Vermögen haben kann – sowohl für den Verkäufer als auch für den Käufer. Ein Rechtsanwalt verfügt über das gesamte notwendige Wissen zu den Rechtsverfahren und Verträgen, die in der Republik Kroatien Anwendung finden. Die Aufgabe des Rechtsanwalts ist es, im besten Interesse des Mandanten zu handeln, der ihn beauftragt hat, selbstverständlich unter Beachtung der Rechtsordnung des Landes, in dem wir leben. Vereinbaren Sie als Verkäufer einer hypothekarisch belasteten Immobilie vor der Wahl der Rechtsanwaltskanzlei, die Sie vertreten soll, ein Treffen mit der Person, die für die Führung des gesamten Verfahrens zuständig sein wird. Die Rechtsanwaltskanzlei, die Immobilienagentur und alle anderen Rechtssubjekte, deren Mitwirkung in diesem Prozess notwendig ist, bilden Ihr Team, mit dem Sie in den nächsten Monaten zusammenarbeiten. Bedenken Sie, dass die Kommunikation zwischen allen Beteiligten transparent und effizient sein muss. Die Mitarbeiter müssen fachkundig sein und die Materie, das Recht und die Abläufe gut kennen. Alle Verfahren, Anforderungen, Formulare und Unterlagen müssen Ihnen vollkommen klar sein. Das bedeutet, dass Sie jederzeit rechtzeitig über den Stand Ihrer Angelegenheit informiert werden. Sorgen Sie daher bei den Vorbereitungen für den Verkauf einer Immobilie mit Hypothek dafür, dass Sie von Fachleuten vertreten werden – aus dem einfachen Grund, dass Ihnen die Zukunft nicht mehr Kopfzerbrechen bereitet als die Gegenwart.