Усе про купівлю першої нерухомості, повернення ПДВ і звільнення від податку
✅ Нові стимули для купівлі першої нерухомості в 2025 році – усе, що потрібно знати про повернення ПДВ і звільнення від податку
Купівля першої нерухомості – одне з найважливіших фінансових і життєвих рішень. Але завдяки новим заходам Уряду Республіки Хорватія молодим людям і сім'ям тепер значно легше придбати власне житло – і до того ж зі значною економією. З 1 січня 2025 року набули чинності дві ключові податкові пільги:
- Повернення 50% ПДВ при купівлі першої нерухомості в новобудові
- Звільнення від 3% податку на придбання нерухомості для першої нерухомості
У цьому блозі ми наводимо огляд усіх умов, обмежень і прикладів – щоб ви знали, хто має право на пільги, як їх отримати та на що особливо звернути увагу під час купівлі.
🧾 1. Звільнення від податку на придбання нерухомості (3%)
Що змінюється?
Покупці, які купують першу нерухомість, більше не сплачують 3% податку на придбання нерухомості, який раніше сплачували за вторинну нерухомість. Цей захід діє із зворотною силою з 1 січня 2025 року.
Хто має право?
- Особи, які вперше купують нерухомість у Хорватії
- Вік покупця має бути до 45 років
- Захід діє для всіх видів нерухомості (квартири, будинки, земельні ділянки), що купуються як перше житло
- Діє для вторинної та нової нерухомості, включно з тією, що не підпадає під систему ПДВ
Скільки можна заощадити?
Наприклад, якщо ви купуєте квартиру за 150.000 €, без цього заходу вам довелося б сплатити 4.500 € податку. Цей захід повністю скасовує цю суму — і залишає ці гроші у вашій кишені.
🧾 2. Повернення 50% ПДВ за першу нерухомість у новобудові
Це, можливо, найвагоміший захід — особливо для тих, хто орієнтується на новобудови.
Що саме пропонується?
Держава повертає половину ПДВ, уже включеного у вартість нерухомості, якщо ви купуєте нову нерухомість в інвестора або юридичної особи — платника ПДВ.
Оскільки в Хорватії ПДВ становить 25 %, це означає, що покупець отримує назад приблизно 12,5% вартості нерухомості.
Хто має право?
- Фізична особа, яка: купує першу нерухомість, має менше ніж 45 років, купує новобудову в платника ПДВ, відповідає вимогам щодо ціни та площі (див. нижче)
Як подати заявку?
- Заява подається до APN (Агентства з правових операцій та посередництва у сфері нерухомості)
- Строк подання: до 24 місяців з дня укладення договору купівлі-продажу
- Виплата здійснюється після сплати повної суми та реєстрації права власності
💶 3. Цінові ліміти — яка може бути максимальна вартість квадратного метра?
Право на повернення ПДВ не безмежне — запроваджено ліміти, щоб підтримати покупців доступної, а не елітної нерухомості.
Як визначається ліміт?
- Ціна за м² не може перевищувати 150% середньої ціни квартир в одиниці місцевого самоврядування (місто/громада)
Приклади
- Загреб – середня ціна (€/м²): 3.051 € – максимальна для повернення (€/м²): 4.576 €
- Спліт – середня ціна (€/м²): 3.624 € – максимальна для повернення (€/м²): 5.436 €
- Осієк – середня ціна (€/м²): 1.678 € – максимальна для повернення (€/м²): 2.517 €
- Задар – середня ціна (€/м²): 3.050 € – максимальна для повернення (€/м²): 4.575 €
- Бєловар – середня ціна (€/м²): 1.044 € – максимальна для повернення (€/м²): 1.566 €
Якщо ціна нерухомості перевищує верхню межу, покупець втрачає право на відшкодування.
Якщо ціна перебуває між середнім значенням і 150 % ліміту, відшкодування розраховується від середньої ціни, а не від фактичної.
📏 4. Площа – квартиру якого розміру можна купити?
Окрім цінового, існує також ліміт площі, який залежить від кількості членів домогосподарства.
- 1 особа – Базова площа: 50 м² – Максимум із допуском (+50%): 75 м²
- 2 особи – Базова площа: 65 м² – Максимум із допуском (+50%): 97,5 м²
- 3 особи – Базова площа: 80 м² – Максимум із допуском (+50%): 120 м²
- 4 особи – Базова площа: 95 м² – Максимум із допуском (+50%): 142,5 м²
- 5 особа – Базова площа: 110 м² – Максимум із допуском (+50%): 165 м²
- 6+ осіб – Базова площа: +15 м² на особу – Максимум із допуском (+50%): +50%
Приклади
- Молода людина (одинак) купує квартиру площею 80 м² → ❌ не має права (завелика квартира)
- Пара з дитиною купує квартиру площею 115 м² → ✅ має право (нижче ліміту)
- Родина з 4 членів купує будинок площею 150 м² → ✅ має право (нижче 142,5 + допуск)
📌 5. Інші умови та обмеження
Обов'язок користування
Нерухомість необхідно використовувати для проживання, а саме як постійне місце проживання. Здавати в оренду, продавати або передавати в користування третім особам заборонено.
5 років заборони відчуження
Нерухомість потрібно утримувати у власності щонайменше 5 років. Інакше ви зобов'язані повернути отримане відшкодування ПДВ та/або суму податку, якої вам вдалося уникнути.
Одна нерухомість на домогосподарство
Предметом заходу може бути лише одна нерухомість – якщо ви вже користувалися APN, субсидією чи подібними державними заходами, ви можете не мати права.
🏡 6. Як це виглядає на практиці?
Приклад 1 – Ідеальний випадок
- Молода людина (28 р.) купує квартиру в Загребі (новобудова)
- Ціна: 3.100 €/м², 60 м² (разом 186.000 € з ПДВ)
- Нижче лімітів за ціною та площею → ✅ має право
- Відшкодування ПДВ: бл. 18.600 €
- Звільнення від 3 %: 5.580 €
- Загальна економія: 24.180 €
Приклад 2 – Зависока ціна
- Пара купує квартиру в Спліті площею 110 м² за ціною 6.000 €/м²
- Ціна перевищує ліміт (5.436 €/м²) → ❌ не має права
📈 7. Що це означає для ринку нерухомості?
Ці заходи неодмінно:
- Збільшити попит на новобудови
- Додатково підвищити інтерес до квартир у межах ліміту
- Пришвидшити продаж квартир до 100 м² у міських зонах
- Посилити тиск на агенції, щоб вони інформували покупців про правила
💼 8. Поради для покупців та агентів
Для покупців
- Дізнайтеся все до підписання договору
- Перевірте, чи ціна за м² не перевищує ліміт
- Зверніть увагу на площу та кількість членів домогосподарства
- Обов’язково плануйте квартиру як місце проживання
Для агентів
- Стежте за нормативними актами та цінами в розрізі органів місцевого самоврядування
- Допомагайте клієнтам розібратися з лімітами
- Виділяйте квартири, які «відповідають умовам програми»
- Чітко повідомляйте, скільки реально можна заощадити
✅ Висновок
Пільги, що набули чинності з 2025 року, можуть стати різницею між тим, що покупець оселиться у власному житлі, або залишиться орендарем. Завдяки поверненню 50 % ПДВ і звільненню від 3 % податку можна заощадити до 25.000 євро під час купівлі першої нерухомості.
Але, як завжди, диявол криється в деталях. Ціну, площу, кількість членів домогосподарства та строки слід ретельно контролювати. З правильною порадою, досвідченим агентом і швидкою реакцією заходи 2025 року можуть стати вашим найвигіднішим рішенням року.