Alles zum Kauf der ersten Immobilie, zur MwSt.-Rückerstattung und zur Steuerbefreiung

· · Tipps für Käufer

✅ Neue Förderungen für die erste Immobilie 2025 – alles, was Sie über die MwSt.-Rückerstattung und die Steuerbefreiung wissen müssen

Der Kauf der ersten Immobilie ist eine der wichtigsten finanziellen und persönlichen Entscheidungen. Dank der neuen Maßnahmen der Regierung der Republik Kroatien ist es für junge Menschen und Familien jetzt deutlich leichter, zu den eigenen vier Wänden zu kommen – und das mit erheblicher Ersparnis. Seit dem 1. Januar 2025 gelten zwei wichtige steuerliche Erleichterungen:

  • Rückerstattung von 50 % der MwSt. beim Kauf der ersten Immobilie im Neubau
  • Befreiung von 3 % Grunderwerbsteuer für die erste Immobilie

In diesem Blogbeitrag geben wir einen Überblick über alle Voraussetzungen, Grenzen und Beispiele – damit Sie wissen, wer Anspruch auf die Förderungen hat, wie Sie diese erhalten und worauf Sie beim Kauf besonders achten sollten.

🧾 1. Befreiung von 3 % Grunderwerbsteuer

Was ändert sich?

Käufer, die ihre erste Immobilie erwerben, zahlen künftig keine 3 % Grunderwerbsteuer mehr, die bisher beim Kauf von Bestandsimmobilien anfiel. Diese Maßnahme gilt rückwirkend ab dem 1. Januar 2025.

Wer hat Anspruch?

  • Personen, die zum ersten Mal in Kroatien eine Immobilie kaufen
  • Sie müssen jünger als 45 Jahre sein
  • Die Maßnahme gilt für alle Arten von Immobilien (Wohnungen, Häuser, Grundstücke), die als erster Wohnsitz gekauft werden
  • Gilt für Bestands- und Neubauimmobilien, auch für solche außerhalb des MwSt.-Systems

Wie viel spart man?

Wenn Sie beispielsweise eine Wohnung für 150.000 € kaufen, müssten Sie ohne diese Maßnahme 4.500 € Steuer zahlen. Diese Maßnahme erlässt Ihnen den Betrag vollständig – und lässt das Geld in Ihrer Tasche.

🧾 2. Rückerstattung von 50 % der MwSt. auf die erste Immobilie im Neubau

Dies ist vielleicht die wichtigste Maßnahme – besonders für alle, die einen Neubau anstreben.

Was wird konkret geboten?

Der Staat erstattet die Hälfte der MwSt., die bereits im Preis der Immobilie enthalten ist, wenn Sie eine neue Immobilie von einem Bauträger oder einer juristischen Person im MwSt.-System kaufen.

Da die MwSt. in Kroatien 25 % beträgt, erhält der Käufer etwa 12,5 % des Immobilienpreises zurück.

Wer hat Anspruch?

  • Eine natürliche Person, die: die erste Immobilie kauft, jünger als 45 Jahre ist, einen Neubau von einem mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufer kauft und die Preis- und Flächenvoraussetzungen erfüllt (siehe unten).

Wie wird der Antrag gestellt?

  • Der Antrag wird bei der APN (Agentur für Rechtsverkehr und Immobilienvermittlung) eingereicht
  • Antragsfrist: bis zu 24 Monate ab Abschluss des Kaufvertrags
  • Die Auszahlung erfolgt nach Zahlung des gesamten Betrags und Eintragung des Eigentums

💶 3. Preisgrenzen – wie viel darf der Quadratmeter kosten?

Der Anspruch auf MwSt.-Rückerstattung ist nicht unbegrenzt – es wurden Grenzen eingeführt, um Käufer erschwinglicher statt luxuriöser Immobilien zu begünstigen.

Wie wird die Grenze bestimmt?

  • Der Preis pro m² darf 150% des durchschnittlichen Wohnungspreises in der jeweiligen Gebietskörperschaft (Stadt/Gemeinde) nicht überschreiten

Beispiele

  • Zagreb – Durchschnittspreis (€/m²): 3.051 € – Höchstpreis für die Rückerstattung (€/m²): 4.576 €
  • Split – Durchschnittspreis (€/m²): 3.624 € – Höchstpreis für die Rückerstattung (€/m²): 5.436 €
  • Osijek – Durchschnittspreis (€/m²): 1.678 € – Höchstpreis für die Rückerstattung (€/m²): 2.517 €
  • Zadar – Durchschnittspreis (€/m²): 3.050 € – Höchstpreis für die Rückerstattung (€/m²): 4.575 €
  • Bjelovar – Durchschnittspreis (€/m²): 1.044 € – Höchstpreis für die Rückerstattung (€/m²): 1.566 €

Liegt der Preis der Immobilie über der oberen Grenze, verliert der Käufer den Anspruch auf Rückerstattung.

Liegt der Preis zwischen dem Durchschnitt und der 150-%-Grenze, wird die Rückerstattung auf Basis des Durchschnittspreises berechnet, nicht des tatsächlichen Preises.

📏 4. Wohnfläche – wie groß darf die Wohnung sein?

Neben der Preisgrenze gibt es auch eine Flächengrenze, die sich nach der Anzahl der Haushaltsmitglieder richtet.

  • 1 Personen – Grundfläche: 50 m² – Maximal mit Toleranz (+50 %): 75 m²
  • 2 Personen – Grundfläche: 65 m² – Maximal mit Toleranz (+50 %): 97,5 m²
  • 3 Personen – Grundfläche: 80 m² – Maximal mit Toleranz (+50 %): 120 m²
  • 4 Personen – Grundfläche: 95 m² – Maximal mit Toleranz (+50 %): 142,5 m²
  • 5 Personen – Grundfläche: 110 m² – Maximal mit Toleranz (+50 %): 165 m²
  • 6+ Personen – Grundfläche: +15 m² pro Person – Maximal mit Toleranz (+50 %): +50 %

Beispiele

  • Eine junge Person (alleinstehend) kauft eine Wohnung mit 80 m² → ❌ kein Anspruch (Wohnung zu groß)
  • Ein Paar mit Kind kauft eine Wohnung mit 115 m² → ✅ Anspruch besteht (unter der Grenze)
  • Eine Familie mit 4 Mitgliedern kauft ein Haus mit 150 m² → ✅ Anspruch besteht (unter 142,5 + Toleranz)

📌 5. Weitere Voraussetzungen und Einschränkungen

Nutzungspflicht

Die Immobilie muss zu Wohnzwecken genutzt werden, und zwar als ständiger Wohnsitz. Vermietung, Verkauf oder Überlassung an Dritte sind nicht zulässig.

5 Jahre Veräußerungsverbot

Sie müssen die Immobilie mindestens 5 Jahre behalten. Andernfalls sind Sie verpflichtet, die erhaltene Mehrwertsteuererstattung zurückzuzahlen und/oder den Steuerbetrag, den Sie eingespart haben.

Eine Immobilie pro Haushalt

Nur eine Immobilie kann Gegenstand der Maßnahme sein – wenn Sie bereits APN, eine Subvention oder ähnliche staatliche Maßnahmen in Anspruch genommen haben, haben Sie möglicherweise keinen Anspruch.

🏡 6. Wie sieht das Ganze in der Praxis aus?

Beispiel 1 – Der Idealfall

  • Eine junge Person (28 J.) kauft eine Wohnung in Zagreb (Neubau)
  • Preis: 3.100 €/m², 60 m² (insgesamt 186.000 € inkl. MwSt.)
  • Unterhalb der Preis- und Flächengrenze → ✅ anspruchsberechtigt
  • MwSt.-Erstattung: ca. 18.600 €
  • Befreiung von 3 %: 5.580 €
  • Gesamtersparnis: 24.180 €

Beispiel 2 – Zu hoher Preis

  • Ein Paar kauft in Split eine Wohnung mit 110 m² zum Preis von 6.000 €/m²
  • Der Preis überschreitet die Grenze (5.436 €/m²) → ❌ kein Anspruch

📈 7. Was bedeutet das für den Immobilienmarkt?

Diese Maßnahmen werden mit Sicherheit:

  • Die Nachfrage nach Neubauten steigern
  • Das Interesse an Wohnungen innerhalb der Grenzen zusätzlich erhöhen
  • Den Verkauf von Wohnungen bis 100 m² in städtischen Zonen beschleunigen
  • Den Druck auf Agenturen erhöhen, Käufer über die Regeln aufzuklären

💼 8. Tipps für Käufer und Makler

Für Käufer

  • Informieren Sie sich vor der Vertragsunterzeichnung
  • Prüfen Sie, ob der Preis pro m² innerhalb der Grenze liegt
  • Achten Sie auf die Wohnfläche und die Anzahl der Haushaltsmitglieder
  • Planen Sie die Wohnung unbedingt als Hauptwohnsitz ein

Für Makler

  • Bleiben Sie bei den Verordnungen und Preisen der jeweiligen Gebietskörperschaften (JLS) auf dem Laufenden
  • Helfen Sie Kunden, die Grenzwerte zu verstehen
  • Heben Sie Wohnungen hervor, die „innerhalb der Maßnahme“ liegen
  • Kommunizieren Sie klar, wie viel sich realistisch sparen lässt

✅ Fazit

Die seit 2025 geltenden Förderungen können den Unterschied ausmachen, ob ein Käufer in sein eigenes Zuhause einzieht – oder Mieter bleibt. Mit der Erstattung von 50 % MwSt. und der Befreiung von 3 % Steuer lassen sich beim Kauf der ersten Immobilie bis zu 25.000 Euro sparen.

Doch wie immer steckt der Teufel im Detail. Preis, Wohnfläche, Anzahl der Haushaltsmitglieder und Fristen – all das muss sorgfältig beachtet werden. Mit der richtigen Beratung, einem Makler, der sein Handwerk versteht, und schneller Reaktion – können die Maßnahmen aus 2025 Ihre lohnendste Entscheidung des Jahres sein.

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