Všetko o kúpe prvej nehnuteľnosti, vrátení DPH a oslobodení od dane

✅ Nové podpory pre prvú nehnuteľnosť v roku 2025 – všetko, čo potrebujete vedieť o vrátení DPH a oslobodení od dane

Kúpa prvej nehnuteľnosti je jedným z najdôležitejších finančných a životných rozhodnutí. Vďaka novým opatreniam vlády Chorvátskej republiky je však mladým ľuďom a rodinám teraz podstatne jednoduchšie získať vlastný domov – a to s výraznou úsporou. Od 1. januára 2025 nadobudli účinnosť dve kľúčové daňové úľavy:

• Vrátenie 50 % DPH pri kúpe prvej nehnuteľnosti v novostavbe
• Oslobodenie od dane z prevodu nehnuteľností vo výške 3 % pri kúpe prvej nehnuteľnosti

V tomto blogu prinášame prehľad všetkých podmienok, limitov a príkladov, aby ste vedeli, kto má nárok na podporu, ako ju získať a na čo si pri kúpe dať obzvlášť pozor.

🧾 1. Oslobodenie od dane z prevodu nehnuteľností vo výške 3 %

Čo sa mení?

Kupujúci, ktorí kupujú prvú nehnuteľnosť, už neplatia daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3 %, ktorá sa doteraz platila pri kúpe ojazdených nehnuteľností. Toto opatrenie sa uplatňuje retroaktívne od 1. januára 2025.

Kto má nárok?

• Osoby, ktoré kupujú nehnuteľnosť v Chorvátsku prvýkrát
• Musia byť mladšie ako 45 rokov
• Opatrenie platí pre všetky druhy nehnuteľností (byty, domy, pozemky), ktoré sa kupujú ako prvé bývanie
• Platí pre ojazdené aj nové nehnuteľnosti, vrátane tých mimo systému DPH

Koľko sa ušetrí?

Ak napríklad kupujete byt za 150.000 €, bez tohto opatrenia by ste museli zaplatiť daň 4.500 €. Toto opatrenie vám ju úplne odpúšťa – a tieto peniaze vám zostanú vo vrecku.

🧾 2. Vrátenie 50 % DPH pri prvej nehnuteľnosti v novostavbe

Toto je možno najvýznamnejšie opatrenie – najmä pre tých, ktorí mieria na novostavbu.

Čo konkrétne sa ponúka?

Štát vracia polovicu DPH, ktorá je už zahrnutá v cene nehnuteľnosti, ak kupujete novú nehnuteľnosť od investora alebo právnickej osoby v systéme DPH.

Keďže DPH v Chorvátsku je 25 %, znamená to, že kupujúci dostane späť približne 12,5 % ceny nehnuteľnosti.

Kto má nárok?

• Fyzická osoba, ktorá: kupuje prvú nehnuteľnosť, má menej ako 45 rokov, kupuje novostavbu od platiteľa DPH, spĺňa podmienky týkajúce sa ceny a výmery (pozri nižšie)

Ako sa podáva žiadosť?

• Žiadosť sa podáva na APN (Agentúra pre právny obchod a sprostredkovanie nehnuteľností)
• Lehota na podanie: do 24 mesiacov odo dňa uzavretia kúpnej zmluvy
• Výplata sa uskutoční po zaplatení celej sumy a zápise vlastníctva

💶 3. Cenové limity – koľko môže stáť meter štvorcový?

Nárok na vrátenie DPH nie je neobmedzený – boli zavedené limity, aby sa zvýhodnili kupujúci cenovo dostupných, a nie luxusných nehnuteľností.

Ako sa limit určuje?

• Cena za m² nesmie prekročiť 150 % priemernej ceny bytov v jednotke miestnej samosprávy (mesto/obec)

Príklady

• Zagreb – Priemerná cena (€/m²): 3.051 € – Maximum pre vrátenie (€/m²): 4.576 €
• Split – Priemerná cena (€/m²): 3.624 € – Maximum pre vrátenie (€/m²): 5.436 €
• Osijek – Priemerná cena (€/m²): 1.678 € – Maximum pre vrátenie (€/m²): 2.517 €
• Zadar – Priemerná cena (€/m²): 3.050 € – Maximum pre vrátenie (€/m²): 4.575 €
• Bjelovar – Priemerná cena (€/m²): 1.044 € – Maximum pre vrátenie (€/m²): 1.566 €

Ak je cena nehnuteľnosti vyššia ako horný limit, kupujúci stráca nárok na vrátenie.

Ak je cena medzi priemerom a limitom 150 %, vrátenie sa vypočíta z priemernej ceny, a nie zo skutočnej.

📏 4. Výmera – aký veľký byt môžete kúpiť?

Okrem cenového limitu existuje aj limit výmery, ktorý vychádza z počtu členov domácnosti.

• 1 osoba – Základná výmera: 50 m² – Maximum s toleranciou (+50 %): 75 m²
• 2 osoby – Základná výmera: 65 m² – Maximum s toleranciou (+50 %): 97,5 m²
• 3 osoby – Základná výmera: 80 m² – Maximum s toleranciou (+50 %): 120 m²
• 4 osoby – Základná výmera: 95 m² – Maximum s toleranciou (+50 %): 142,5 m²
• 5 osoba – Základná výmera: 110 m² – Maximum s toleranciou (+50 %): 165 m²
• 6+ osôb – Základná výmera: +15 m² na osobu – Maximum s toleranciou (+50 %): +50 %

Príklady

• Mladý človek (jednotlivec) kupuje byt s výmerou 80 m² → ❌ nemá nárok (príliš veľký byt)
• Pár s dieťaťom kupuje byt s výmerou 115 m² → ✅ má nárok (pod limitom)
• Rodina s 4 členmi kupuje dom s výmerou 150 m² → ✅ má nárok (pod 142,5 + tolerancia)

📌 5. Ďalšie podmienky a obmedzenia

Povinnosť využívania

Nehnuteľnosť sa musí využívať na bývanie, a to ako trvalé bydlisko. Prenajímanie, predaj ani prenechanie tretím osobám nie je dovolené.

Zákaz scudzenia na 5 rokov

Nehnuteľnosť musíte držať najmenej 5 rokov. V opačnom prípade ste povinní vrátiť prijaté vrátenie DPH a/alebo sumu dane, ktorej ste sa vyhli.

Jedna nehnuteľnosť na domácnosť

Predmetom opatrenia môže byť len jedna nehnuteľnosť – ak ste už využili APN, dotáciu alebo podobné štátne opatrenia, možno nebudete mať nárok.

🏡 6. Ako to všetko vyzerá v praxi?

Príklad 1 – Ideálny prípad

• Mladý človek (28 r.) kupuje byt v Zagrebe (novostavba)
• Cena: 3.100 €/m², 60 m² (spolu 186.000 € vrátane DPH)
• Pod limitom ceny aj výmery → ✅ má nárok
• Vrátenie DPH: cca 18.600 €
• Oslobodenie od dane 3 %: 5.580 €
• Celková úspora: 24.180 €

Príklad 2 – Príliš vysoká cena

• Pár kupuje byt v Splite s výmerou 110 m² za cenu 6.000 €/m²
• Cena presahuje limit (5.436 €/m²) → ❌ nemá nárok

📈 7. Čo to znamená pre trh s nehnuteľnosťami?

Tieto opatrenia určite:

• Zvýšia dopyt po novostavbách
• Dodatočne zvýšia záujem o byty v rámci stanoveného limitu
• Urýchlia predaj bytov do 100 m² v mestských zónach
• Zvýšia tlak na agentúry, aby vzdelávali kupujúcich o pravidlách

💼 8. Rady pre kupujúcich a maklérov

Pre kupujúcich

• Informujte sa pred podpisom zmluvy
• Skontrolujte, či je cena za m² v rámci limitu
• Dávajte pozor na výmeru a počet členov domácnosti
• Byt si nezabudnite naplánovať ako trvalé bydlisko

Pre maklérov

• Buďte v obraze s predpismi a cenami podľa jednotlivých samospráv (JLS)
• Pomáhajte klientom porozumieť limitom
• Zvýraznite byty, ktoré sú „v rámci opatrenia“
• Jasne komunikujte, koľko sa reálne dá ušetriť

✅ Záver

Podpory, ktoré nadobudli účinnosť od roku 2025, môžu znamenať rozdiel medzi tým, že kupujúci vstúpi do vlastného domova – alebo zostane nájomcom. Pri vrátení 50 % DPH a oslobodení od dane vo výške 3 % je pri kúpe prvej nehnuteľnosti možné ušetriť až 25.000 eur.

Ako vždy však platí, že diabol sa skrýva v detailoch. Cenu, výmeru, počet členov domácnosti aj lehoty treba starostlivo sledovať. S pravou radou, maklérom, ktorý vie, čo robí, a rýchlou reakciou – opatrenia z roku 2025 môžu byť vaším najvýhodnejším rozhodnutím roka.