Vse o nakupu prve nepremičnine, vračilu DDV in oprostitvi davka

· · Savjeti za kupce

✅ Nove spodbude za prvo nepremičnino 2025 – vse, kar morate vedeti o vračilu DDV in oprostitvi davka

Nakup prve nepremičnine je ena najpomembnejših finančnih in življenjskih odločitev. A zahvaljujoč novim ukrepom Vlade Republike Hrvaške je mladim in družinam zdaj bistveno lažje priti do lastnega doma – in to z znatnim prihrankom. Od 1. januarja 2025 veljata dve ključni davčni olajšavi:

  • Vračilo 50% DDV pri nakupu prve nepremičnine v novogradnji
  • Oprostitev 3% davka na promet z nepremičninami za prvo nepremičnino

V tem blogu predstavljamo pregled vseh pogojev, omejitev in primerov – da boste vedeli, kdo je upravičen do spodbud, kako jih uveljavljati in na kaj morate biti posebej pozorni pri nakupu.

🧾 1. Oprostitev 3% davka na promet z nepremičninami

Kaj se spreminja?

Kupci, ki kupujejo prvo nepremičnino, ne plačujejo več 3% davka na promet z nepremičninami, ki se je doslej plačeval za rabljene nepremičnine. Ukrep se uporablja retroaktivno od 1. januarja 2025.

Kdo je upravičen?

  • Osebe, ki prvič kupujejo nepremičnino na Hrvaškem
  • Biti morajo mlajše od 45 let
  • Ukrep velja za vse vrste nepremičnin (stanovanja, hiše, zemljišča), ki se kupujejo kot prvi dom
  • Velja za rabljene in nove nepremičnine, vključno s tistimi zunaj sistema DDV

Koliko se prihrani?

Če na primer kupujete stanovanje za 150.000 €, bi brez tega ukrepa morali plačati 4.500 € davka. Ta ukrep vam ga v celoti odpravi – in ta denar ostane v vašem žepu.

🧾 2. Vračilo 50% DDV pri prvi nepremičnini v novogradnji

To je morda najpomembnejši ukrep – zlasti za tiste, ki ciljajo na novogradnjo.

Kaj se konkretno ponuja?

Država vrne polovico DDV, ki je že vključen v ceno nepremičnine, če kupujete novo nepremičnino od investitorja ali pravne osebe v sistemu DDV.

Ker je DDV na Hrvaškem 25 %, to pomeni, da kupec dobi nazaj približno 12,5% cene nepremičnine.

Kdo je upravičen?

  • Fizična oseba, ki: kupuje prvo nepremičnino, je mlajša od 45 let, kupuje novogradnjo od zavezanca za DDV, izpolnjuje pogoje glede cene in kvadrature (glejte spodaj)

Kako se vloži zahtevek?

  • Zahtevek se vloži pri APN (Agenciji za pravni promet i posredovanje nekretninama)
  • Rok za vložitev: do 24 mesecev od dneva sklenitve kupoprodajne pogodbe
  • Izplačilo se izvede po plačilu celotnega zneska in vpisu lastninske pravice

💶 3. Cenovne omejitve – koliko lahko stane kvadratni meter?

Pravica do vračila DDV ni neomejena – uvedene so omejitve, da se dajo prednost kupcem cenovno dostopnih, ne luksuznih nepremičnin.

Kako se določi omejitev?

  • Cena na m² ne sme presegati 150% povprečne cene stanovanj v enoti lokalne samouprave (mesto/občina)

Primeri

  • Zagreb – Povprečna cena (€/m²): 3.051 € – Najvišja za vračilo (€/m²): 4.576 €
  • Split – Povprečna cena (€/m²): 3.624 € – Najvišja za vračilo (€/m²): 5.436 €
  • Osijek – Povprečna cena (€/m²): 1.678 € – Najvišja za vračilo (€/m²): 2.517 €
  • Zadar – Povprečna cena (€/m²): 3.050 € – Najvišja za vračilo (€/m²): 4.575 €
  • Bjelovar – Povprečna cena (€/m²): 1.044 € – Najvišja za vračilo (€/m²): 1.566 €

Če je cena nepremičnine višja od zgornje meje, kupec izgubi pravico do vračila.

Če je cena med povprečjem in 150 % mejo, se vračilo izračuna na povprečno ceno, ne na dejansko.

📏 4. Kvadratura – kako veliko stanovanje smete kupiti?

Poleg cenovne meje obstaja tudi kvadraturna meja, ki temelji na številu članov gospodinjstva.

  • 1 oseba – Osnovna kvadratura: 50 m² – Največ s toleranco (+50 %): 75 m²
  • 2 osebi – Osnovna kvadratura: 65 m² – Največ s toleranco (+50 %): 97,5 m²
  • 3 osebi – Osnovna kvadratura: 80 m² – Največ s toleranco (+50 %): 120 m²
  • 4 osebi – Osnovna kvadratura: 95 m² – Največ s toleranco (+50 %): 142,5 m²
  • 5 oseba – Osnovna kvadratura: 110 m² – Največ s toleranco (+50 %): 165 m²
  • 6+ oseb – Osnovna kvadratura: +15 m² na osebo – Največ s toleranco (+50 %): +50 %

Primeri

  • Mlada oseba (samska) kupi stanovanje velikosti 80 m² → ❌ ni upravičena (prevelika stanovanje)
  • Par z otrokom kupi stanovanje velikosti 115 m² → ✅ je upravičen (pod mejo)
  • Družina s 4 člani kupi hišo velikosti 150 m² → ✅ je upravičena (pod 142,5 + toleranca)

📌 5. Drugi pogoji in omejitve

Obveznost uporabe

Nepremičnino je treba uporabljati za bivanje, in sicer kot stalno prebivališče. Oddajanje v najem, prodaja ali prepustitev tretjim osebam ni dovoljena.

5 let prepovedi odtujitve

Nepremičnino morate obdržati vsaj 5 let. V nasprotnem primeru morate vrniti prejeto vračilo DDV in/ali znesek davka, ki ste se mu izognili.

Ena nepremičnina na gospodinjstvo

Predmet ukrepa je lahko samo ena nepremičnina – če ste že izkoristili APN, subvencijo ali podobne državne ukrepe, morda ne boste upravičeni.

🏡 6. Kako vse to izgleda v praksi?

Primer 1 – Idealen primer

  • Mlada oseba (28 let) kupuje stanovanje v Zagrebu (novogradnja)
  • Cena: 3.100 €/m², 60 m² (skupaj 186.000 € z DDV)
  • Pod mejo cene in kvadrature → ✅ je upravičena
  • Vračilo DDV: pribl. 18.600 €
  • Oprostitev 3 %: 5.580 €
  • Skupni prihranek: 24.180 €

Primer 2 – Previsoka cena

  • Par kupuje stanovanje v Splitu velikosti 110 m² po ceni 6.000 €/m²
  • Cena presega mejo (5.436 €/m²) → ❌ ni upravičen

📈 7. Kaj to pomeni za trg nepremičnin?

Ti ukrepi bodo zagotovo:

  • Povečali povpraševanje po novogradnjah
  • Dodatno povečali zanimanje za stanovanja znotraj meje
  • Pospešili prodajo stanovanj do 100 m² v urbanih območjih
  • Povečali pritisk na agencije, da izobražujejo kupce o pravilih

💼 8. Nasveti za kupce in agente

Za kupce

  • Pozanimajte se pred podpisom pogodbe
  • Preverite, ali je cena na m² znotraj meje
  • Pazite na kvadraturo in število članov gospodinjstva
  • Stanovanje obvezno načrtujte kot prebivališče

Za agente

  • Bodite na tekočem s pravilniki in cenami po lokalnih samoupravah
  • Strankam pomagajte razumeti omejitve
  • Izpostavite stanovanja, ki so »znotraj ukrepa«
  • Jasno sporočite, koliko je realno mogoče prihraniti

✅ Sklep

Spodbude, ki so začele veljati leta 2025, lahko pomenijo razliko med tem, ali kupec vstopi v svoj dom – ali ostane podnajemnik. Z vračilom 50 % DDV in oprostitvijo 3 % davka je mogoče pri nakupu prve nepremičnine prihraniti do 25.000 evrov.

A kot vedno, vrag je v podrobnostih. Cena, kvadratura, število članov gospodinjstva in roki – vse to je treba skrbno spremljati. S pravim nasvetom, agentom, ki ve, kaj dela, in hitrim odzivom – so ukrepi iz leta 2025 lahko vaša najbolj donosna odločitev leta.

Povezano