Tutto sull'acquisto della prima casa, rimborso dell'IVA ed esenzione fiscale

✅ Nuovi incentivi per la prima casa 2025 – tutto ciò che c'è da sapere su rimborso dell'IVA ed esenzione fiscale

L'acquisto della prima casa è una delle decisioni finanziarie e di vita più importanti. Grazie alle nuove misure del Governo della Repubblica di Croazia, per giovani e famiglie è ora molto più semplice avere una casa propria – con un risparmio significativo. Dal 1 gennaio 2025 sono entrate in vigore due agevolazioni fiscali fondamentali:

• Rimborso del 50% dell'IVA sull'acquisto della prima casa in nuova costruzione
• Esenzione dall'imposta del 3% sul trasferimento di proprietà immobiliare per la prima casa

In questo articolo trovate una panoramica di tutti i requisiti, limiti ed esempi – per sapere chi ha diritto agli incentivi, come ottenerli e a cosa prestare particolare attenzione al momento dell'acquisto.

🧾 1. Esenzione dall'imposta del 3% sul trasferimento di proprietà immobiliare

Cosa cambia?

Chi acquista la prima casa non paga più l'imposta del 3% sul trasferimento di proprietà immobiliare, finora dovuta per gli immobili usati. Questa misura si applica retroattivamente dal 1 gennaio 2025.

Chi ne ha diritto?

• Persone che acquistano per la prima volta un immobile in Croazia
• Devono avere meno di 45 anni
• La misura è valida per tutte le tipologie di immobili (appartamenti, case, terreni) acquistati come prima casa
• Valida per immobili usati e di nuova costruzione, compresi quelli non soggetti al regime IVA

Quanto si risparmia?

Ad esempio, se acquistate un appartamento da 150.000 €, senza questa misura dovreste pagare 4.500 € di imposta. Questa misura ve la azzera completamente, lasciando quel denaro nelle vostre tasche.

🧾 2. Rimborso del 50% dell'IVA sulla prima casa di nuova costruzione

Questa è forse la misura più importante, in particolare per chi punta a una nuova costruzione.

Cosa viene offerto in concreto?

Lo Stato rimborsa la metà dell'IVA già inclusa nel prezzo dell'immobile se acquistate un immobile nuovo da un investitore o da una persona giuridica soggetta al regime IVA.

Poiché in Croazia l'IVA è pari al 25 %, l'acquirente riceve indietro circa il 12,5% del prezzo dell'immobile.

Chi ne ha diritto?

• Persona fisica che: acquista la prima casa, ha meno di 45 anni, acquista una nuova costruzione da un soggetto passivo IVA, soddisfa i requisiti di prezzo e metratura (vedi sotto)

Come si presenta la domanda?

• La domanda si presenta all'APN (Agenzia per le transazioni legali e l'intermediazione immobiliare)
• Termine di presentazione: entro 24 mesi dalla data di stipula del contratto di compravendita
• Il pagamento avviene dopo il versamento dell'intero importo e l'iscrizione della proprietà

💶 3. Limiti di prezzo – quanto può costare al metro quadro?

Il diritto al rimborso dell'IVA non è illimitato: sono stati introdotti dei limiti per favorire l'acquisto di immobili accessibili e non di lusso.

Come viene stabilito il limite?

• Il prezzo al m² non può superare il 150% del prezzo medio degli appartamenti nell'unità di autogoverno locale (città/comune)

Esempi

• Zagreb – Prezzo medio (€/m²): 3.051 € – Massimo per il rimborso (€/m²): 4.576 €
• Split – Prezzo medio (€/m²): 3.624 € – Massimo per il rimborso (€/m²): 5.436 €
• Osijek – Prezzo medio (€/m²): 1.678 € – Massimo per il rimborso (€/m²): 2.517 €
• Zadar – Prezzo medio (€/m²): 3.050 € – Massimo per il rimborso (€/m²): 4.575 €
• Bjelovar – Prezzo medio (€/m²): 1.044 € – Massimo per il rimborso (€/m²): 1.566 €

Se il prezzo dell'immobile è superiore al limite massimo, l'acquirente perde il diritto al rimborso.

Se il prezzo è compreso tra la media e il limite del 150 %, il rimborso viene calcolato sul prezzo medio e non su quello effettivo.

📏 4. Metratura – quanto grande può essere l'appartamento che si può acquistare?

Oltre al limite di prezzo, esiste anche un limite di metratura, basato sul numero di componenti del nucleo familiare.

• 1 persona – Superficie base: 50 m² – Massimo con tolleranza (+50%): 75 m²
• 2 persone – Superficie base: 65 m² – Massimo con tolleranza (+50%): 97,5 m²
• 3 persone – Superficie base: 80 m² – Massimo con tolleranza (+50%): 120 m²
• 4 persone – Superficie base: 95 m² – Massimo con tolleranza (+50%): 142,5 m²
• 5 persona – Superficie base: 110 m² – Massimo con tolleranza (+50%): 165 m²
• 6+ persone – Superficie base: +15 m² a persona – Massimo con tolleranza (+50%): +50%

Esempi

• Un giovane (single) acquista un appartamento di 80 m² → ❌ non ha diritto (appartamento troppo grande)
• Una coppia con un figlio acquista un appartamento di 115 m² → ✅ ha diritto (sotto il limite)
• Una famiglia di 4 persone acquista una casa di 150 m² → ✅ ha diritto (sotto 142,5 + tolleranza)

📌 5. Altri requisiti e limitazioni

Obbligo di utilizzo

L'immobile deve essere utilizzato a fini abitativi come residenza permanente. Non è consentito l'affitto, la vendita o la cessione a terzi.

5 anni di divieto di alienazione

L'immobile deve essere mantenuto per almeno 5 anni. In caso contrario, sarete tenuti a restituire il rimborso dell'IVA ricevuto e/o l'importo dell'imposta evitata.

Un solo immobile per nucleo familiare

Solo un immobile può essere oggetto dell'agevolazione – se avete già usufruito dell'APN, di un contributo o di analoghe misure statali, potreste non avere diritto.

🏡 6. Come funziona tutto questo nella pratica?

Esempio 1 – Il caso ideale

• Un giovane (28 anni) acquista un appartamento a Zagreb (nuova costruzione)
• Prezzo: 3.100 €/m², 60 m² (totale 186.000 € IVA inclusa)
• Sotto il limite di prezzo e di superficie → ✅ ha diritto
• Rimborso IVA: circa 18.600 €
• Esenzione del 3 %: 5.580 €
• Risparmio totale: 24.180 €

Esempio 2 – Prezzo troppo alto

• Una coppia acquista un appartamento a Split di 110 m² al prezzo di 6.000 €/m²
• Il prezzo supera il limite (5.436 €/m²) → ❌ non ha diritto

📈 7. Cosa significa per il mercato immobiliare?

Queste misure porteranno sicuramente a:

• Aumentare la domanda di nuove costruzioni
• Accrescere ulteriormente l'interesse per gli appartamenti entro i limiti
• Accelerare la vendita di appartamenti fino a 100 m² nelle zone urbane
• Aumentare la pressione sulle agenzie affinché informino gli acquirenti sulle regole

💼 8. Consigli per acquirenti e agenti

Per gli acquirenti

• Informatevi prima di firmare il contratto
• Verificate che il prezzo al m² rientri nel limite
• Fate attenzione alla superficie e al numero di componenti del nucleo familiare
• Pianificate di destinare l'appartamento a residenza abituale

Per gli agenti

• Tenetevi aggiornati su regolamenti e prezzi per ogni ente locale (JLS)
• Aiutate i clienti a comprendere i limiti
• Mettete in evidenza gli appartamenti «nei limiti previsti»
• Comunicate con chiarezza quanto si può realmente risparmiare

✅ Conclusione

Gli incentivi entrati in vigore dal 2025 possono fare la differenza tra un acquirente che entra nella propria casa e uno che resta in affitto. Con il rimborso del 50 % dell'IVA e l'esenzione dall'imposta del 3 %, è possibile risparmiare fino a 25.000 euro sull'acquisto della prima casa.

Ma come sempre, il diavolo sta nei dettagli. Prezzo, superficie, numero di componenti del nucleo familiare e scadenze: tutto va seguito con attenzione. Con il giusto consiglio, un agente competente e una reazione rapida, le misure del 2025 possono essere la vostra decisione più vantaggiosa dell'anno.