Купівля нерухомості в Хорватії іноземцями – посібник 2026.

· · Поради покупцям

Можуть. Громадяни Європейського Союзу, ЄЕП та Швейцарії купують нерухомість на тих самих умовах, що й громадяни Хорватії, без спеціального дозволу. Громадяни інших країн можуть купити квартиру, будинок або земельну ділянку під забудову, якщо з Хорватією існує взаємність і за згодою компетентного міністерства.

При купівлі сплачується податок на придбання нерухомості в розмірі 3 % ринкової вартості. Виняток становлять новобудови, за які натомість сплачується ПДВ у розмірі 25 % (уже включений у ціну). З 2025 року власники квартир і будинків, які не використовуються постійно, також сплачують щорічний податок на нерухомість.

Громадяни ЄС, ЄЕП та Швейцарії

Громадяни та компанії з Європейського Союзу набувають нерухомість на тих самих умовах, що й громадяни та компанії Хорватії. Згода міністерства не потрібна, а взаємність не перевіряється. Те саме стосується Ісландії, Ліхтенштейну, Норвегії та Швейцарії.

  • Квартири, будинки, земельні ділянки під забудову, комерційна нерухомість: без обмежень.
  • Сільськогосподарські землі: з 1 липня 2023 року громадяни ЄС можуть купувати їх на тих самих умовах, що й громадяни Хорватії. На більші ділянки держава має право першочергового викупу: понад 10 га в континентальній частині або понад 1 га на узбережжі. Продавець спочатку повинен запропонувати ділянку міністерству сільського господарства, яке має 30 днів для відповіді.
  • Громадяни Швейцарії: разом із заявою про внесення до земельної книги (zemljišna knjiga) додають довідку про реєстрацію тимчасового перебування в Хорватії.

Громадяни країн, що не входять до ЄС

Громадяни третіх країн (наприклад, США, Великої Британії, Сербії, Боснії і Герцеговини) можуть купити нерухомість за двох умов: між їхньою державою та Хорватією існує взаємність, а купівлю схвалило Міністерство юстиції, управління та цифрової трансформації. Перелік держав, з якими існує взаємність, веде це міністерство.

До заяви про отримання дозволу додаються:

  • договір купівлі-продажу (оригінал або засвідчена копія),
  • витяг із земельної книги як підтвердження того, що продавець є власником,
  • довідка органу з питань просторового планування про те, що нерухомість розташована в межах забудовуваної території,
  • засвідчена копія паспорта (для компаній — витяг із реєстру),
  • довіреність, якщо заяву подає представник. Особа, яка проживає за кордоном і не має представника, повинна призначити уповноваженого для отримання кореспонденції в Хорватії.

Сільськогосподарські землі громадяни країн, що не входять до ЄС, як правило, купувати не можуть. Винятком є спадщина за наявності взаємності або випадки, коли це передбачає міжнародний договір. Якщо заяву відхилено, нову заяву щодо тієї самої нерухомості можна подати лише через п’ять років.

Етапи купівлі

  • 1. OIB. Особистий ідентифікаційний номер видає Податкова адміністрація, він потрібен для договору, реєстрації права власності та сплати податків. Його можна отримати також у посольстві або консульстві Хорватії.
  • 2. Перевірка нерухомості. У земельній книзі перевіряють, хто є власником, а також чи немає іпотек або інших обтяжень. Перевіряють і кадастр, а для будинків — ще й дозвіл на експлуатацію.
  • 3. Попередній договір і завдаток. Зазвичай домовляються про завдаток, а строк і умови зазначають у попередньому договорі.
  • 4. Договір купівлі-продажу. Підпис продавця засвідчує нотаріус. Договір містить табулярну заяву (tabularna izjava), якою продавець дозволяє внести покупця до реєстру як власника.
  • 5. Дозвіл міністерства (лише для громадян країн поза ЄС).
  • 6. Внесення до земельної книги. Покупець стає власником лише після внесення запису.
  • 7. Податок на операції з нерухомістю. Нотаріус повідомляє Податкову адміністрацію про купівлю протягом 30 днів. Податкова адміністрація виносить рішення, а податок сплачується протягом 15 днів з моменту його вручення.

Податки та витрати

Основною витратою під час купівлі вторинної нерухомості є податок на операції з нерухомістю в розмірі 3 %. У разі купівлі новобудови цей податок не сплачується, оскільки в ціну входить ПДВ.

  • Податок на операції з нерухомістю: 3 % ринкової вартості. Сплачує покупець протягом 15 днів з моменту рішення Податкової адміністрації. Для вторинної нерухомості вартістю 300.000 € він становить 9.000 €.
  • ПДВ замість податку на операції з нерухомістю: 25 %, включений у ціну, під час першого продажу новобудови або будівельної ділянки платником ПДВ.
  • Щорічний податок на нерухомість (з 2025 року): від 0,60 до 8,00 € за м² корисної площі на рік, розмір визначає місто або громада. Сплачує власник житлової нерухомості, яка не використовується для постійного проживання або довгострокової оренди.
  • Комісія агенції Imperium Immobiliare: від 3 % до 6 % узгодженої ціни + ПДВ, щонайменше 1.000 € + ПДВ. Сплачує лише сторона, яка підписала договір про посередництво.
  • Нотаріус, адвокат, судовий перекладач: залежно від вартості та обсягу робіт.

Поширені запитання

Чи потрібно мені проживати в Хорватії, щоб купити нерухомість? Ні. Місце проживання чи перебування не є умовою, окрім того, що громадяни Швейцарії додають довідку про тимчасове перебування.

Чи можна купити нерухомість дистанційно? Так. Договір купівлі-продажу може підписати уповноважена особа на підставі засвідченої довіреності.

Чи потрібно мені відкривати компанію в Хорватії? Ні. Громадяни ЄС купують як фізичні особи, так само й громадяни країн поза ЄС — за наявності дозволу міністерства.

Коли я стаю власником? Після внесення запису до земельної книги, а не одразу після підписання договору.

Чи сплачую я податок на перехід права власності (porez na promet), якщо купую нову квартиру від забудовника? Як правило, ні. Під час першого продажу новобудови сплачується ПДВ у розмірі 25 %, який уже включено у вартість.

Чи може громадянин країни поза ЄС купити сільськогосподарську земельну ділянку? Як правило, ні, за винятком отримання у спадок за умови взаємності або якщо це передбачено міжнародним договором.

Як вам допомагає Imperium Immobiliare

Наші агенти в офісах у Загребі, Спліті, Задарі та Пулі супроводжують купівлю від першого перегляду до внесення запису до земельної книги (zemljišna knjiga). Ми спілкуємося хорватською, англійською, німецькою та італійською мовами. Перевіряємо право власності та документацію, допомагаємо з отриманням OIB і співпрацюємо з нотаріусами та адвокатами. Якщо ви перебуваєте за межами Хорватії, перегляд можливий і за допомогою відеозв'язку.

Перегляньте [актуальні пропозиції нерухомості](/nekretnine/) або зв'яжіться з нами за номером +385 1 4920 800 чи на info@ii.hr.

*Цей посібник має загальний інформаційний характер і не є юридичною консультацією. З питань конкретної купівлі зверніться до адвоката.*

Джерела

Пов'язане