Immobilienkauf in Kroatien für Ausländer – Ratgeber 2026

· · Tipps für Käufer

Ja, das ist möglich. Bürger der Europäischen Union, des EWR und der Schweiz erwerben Immobilien zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger, ohne besondere Genehmigung. Staatsangehörige anderer Länder können eine Wohnung, ein Haus oder ein Baugrundstück kaufen, sofern mit Kroatien Gegenseitigkeit besteht und das zuständige Ministerium zustimmt.

Beim Kauf fällt eine Grunderwerbsteuer von 3 % des Marktwerts an. Eine Ausnahme sind Neubauten, für die stattdessen 25 % Mehrwertsteuer anfallen (bereits im Preis enthalten). Ab 2025 zahlen Eigentümer von nicht dauerhaft genutzten Wohnungen und Häusern zusätzlich eine jährliche Grundsteuer.

Bürger der EU, des EWR und der Schweiz

Staatsangehörige und Unternehmen aus der Europäischen Union erwerben Immobilien zu denselben Bedingungen wie kroatische Staatsbürger und Unternehmen. Eine Zustimmung des Ministeriums ist nicht erforderlich, und die Gegenseitigkeit wird nicht geprüft. Dasselbe gilt für Island, Liechtenstein, Norwegen und die Schweiz.

  • Wohnungen, Häuser, Baugrundstücke, Gewerbeimmobilien: ohne Einschränkungen.
  • Landwirtschaftliche Flächen: Ab dem 1. Juli 2023 können EU-Bürger sie wie kroatische Staatsbürger kaufen. Bei größeren Flächen hat der Staat ein Vorkaufsrecht: mehr als 10 ha im kontinentalen Gebiet oder mehr als 1 ha an der Küste. Der Verkäufer muss die Fläche zuerst dem Landwirtschaftsministerium anbieten, das 30 Tage Zeit zur Antwort hat.
  • Schweizer Staatsangehörige: Sie legen dem Antrag auf Eintragung ins Grundbuch (zemljišna knjiga) eine Bescheinigung über die Anmeldung des vorübergehenden Aufenthalts in Kroatien bei.

Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern

Staatsangehörige von Drittländern (z. B. USA, Vereinigtes Königreich, Serbien, Bosnien und Herzegowina) können unter zwei Voraussetzungen eine Immobilie kaufen: Zwischen ihrem Staat und Kroatien besteht Gegenseitigkeit, und der Kauf wird vom Ministerium für Justiz, Verwaltung und digitale Transformation genehmigt. Die Liste der Staaten, mit denen Gegenseitigkeit besteht, wird von diesem Ministerium geführt.

Dem Antrag auf Zustimmung fügen Sie bei:

  • Kaufvertrag (Original oder beglaubigte Kopie),
  • Grundbuchauszug als Nachweis, dass der Verkäufer Eigentümer ist,
  • Bescheinigung der Raumordnungsbehörde, dass sich die Immobilie innerhalb des Baugebiets befindet,
  • beglaubigte Kopie des Reisepasses (bei Unternehmen ein Registerauszug),
  • Vollmacht, wenn der Antrag durch einen Vertreter gestellt wird. Wer im Ausland lebt und keinen Vertreter hat, muss einen Zustellungsbevollmächtigten in Kroatien benennen.

Landwirtschaftliche Flächen können Staatsangehörige von Nicht-EU-Ländern in der Regel nicht kaufen. Ausnahmen sind der Erwerb durch Erbschaft bei bestehender Gegenseitigkeit oder wenn ein internationales Abkommen dies ermöglicht. Wird der Antrag abgelehnt, kann für dieselbe Immobilie erst nach fünf Jahren ein neuer Antrag gestellt werden.

Kaufschritte

  • 1. OIB. Die persönliche Identifikationsnummer wird von der Steuerverwaltung ausgestellt und wird für den Vertrag, die Eintragung und die Steuerzahlung benötigt. Sie kann auch bei der kroatischen Botschaft oder dem Konsulat beantragt werden.
  • 2. Prüfung der Immobilie. Im Grundbuch (zemljišna knjiga) wird geprüft, wer Eigentümer ist und ob Hypotheken oder andere Belastungen bestehen. Geprüft wird auch das Katasteramt und bei Häusern zusätzlich die Nutzungsgenehmigung (uporabna dozvola).
  • 3. Vorvertrag und Anzahlung. Üblicherweise wird eine Anzahlung vereinbart, und Frist sowie Bedingungen werden im Vorvertrag festgehalten.
  • 4. Kaufvertrag. Die Unterschrift des Verkäufers wird von einem Notar beglaubigt. Der Vertrag enthält eine Aufsandungserklärung (tabularna izjava), mit der der Verkäufer die Eintragung des Käufers als Eigentümer erlaubt.
  • 5. Genehmigung des Ministeriums (nur für Staatsangehörige von Nicht-EU-Staaten).
  • 6. Eintragung ins Grundbuch (zemljišna knjiga). Erst mit der Eintragung wird der Käufer zum Eigentümer.
  • 7. Grunderwerbsteuer. Der Notar meldet den Kauf innerhalb von 30 Tagen bei der Steuerverwaltung an. Die Steuerverwaltung erlässt einen Bescheid, und die Steuer ist innerhalb von 15 Tagen nach dessen Zustellung zu zahlen.

Steuern und Kosten

Der größte Kostenposten beim Kauf einer Bestandsimmobilie ist die Grunderwerbsteuer von 3 %. Beim Neubau fällt sie nicht an, da der Preis bereits die Mehrwertsteuer enthält.

  • Grunderwerbsteuer: 3 % des Marktwerts. Sie wird vom Käufer innerhalb von 15 Tagen nach dem Bescheid der Steuerverwaltung gezahlt. Bei einer Bestandsimmobilie im Wert von 300.000 € beträgt sie 9.000 €.
  • Mehrwertsteuer statt Grunderwerbsteuer: 25 %, im Preis enthalten, beim Erstverkauf eines Neubaus oder eines Baugrundstücks durch einen mehrwertsteuerpflichtigen Verkäufer.
  • Jährliche Grundsteuer (ab 2025): 0,60 bis 8,00 € pro m² Nutzfläche und Jahr; der Betrag wird von der Stadt bzw. Gemeinde festgelegt. Sie wird vom Eigentümer einer Wohnimmobilie gezahlt, die weder dauerhaft bewohnt noch langfristig vermietet wird.
  • Provision der Agentur Imperium Immobiliare: 3 % bis 6 % des vereinbarten Preises zzgl. MwSt., mindestens 1.000 € zzgl. MwSt. Sie wird nur von der Partei gezahlt, die den Maklervertrag unterzeichnet hat.
  • Notar, Rechtsanwalt, vereidigter Gerichtsdolmetscher: je nach Wert und Umfang der Leistung.

Häufig gestellte Fragen

Muss ich in Kroatien leben, um eine Immobilie zu kaufen? Nein. Weder Wohnsitz noch Aufenthalt sind Voraussetzung; Schweizer Staatsangehörige legen lediglich eine Bescheinigung über den vorübergehenden Aufenthalt vor.

Kann ich eine Immobilie aus der Ferne kaufen? Ja. Den Kaufvertrag kann ein Bevollmächtigter auf Grundlage einer beglaubigten Vollmacht unterzeichnen.

Muss ich in Kroatien eine Firma gründen? Nein. EU-Bürger kaufen als Privatpersonen, ebenso Staatsangehörige von Nicht-EU-Staaten mit Genehmigung des Ministeriums.

Wann werde ich Eigentümer? Mit der Eintragung ins Grundbuch (zemljišna knjiga), nicht schon mit der Unterzeichnung des Vertrags.

Zahle ich Grunderwerbsteuer, wenn ich eine neue Wohnung vom Bauträger kaufe? In der Regel nicht. Beim Erstverkauf eines Neubaus fällt Mehrwertsteuer von 25 % an, die bereits im Preis enthalten ist.

Kann ein Nicht-EU-Bürger landwirtschaftliche Flächen kaufen? In der Regel nicht, außer durch Erbschaft bei Gegenseitigkeit oder wenn ein internationales Abkommen dies ermöglicht.

So unterstützt Sie Imperium Immobiliare

Unsere Makler in den Büros in Zagreb, Split, Zadar und Pula begleiten Sie beim Kauf von der ersten Besichtigung bis zur Eintragung ins Grundbuch (zemljišna knjiga). Wir sprechen Kroatisch, Englisch, Deutsch und Italienisch. Wir prüfen Eigentumsverhältnisse und Unterlagen, helfen bei der OIB (kroatische Steuernummer) und arbeiten mit Notaren und Rechtsanwälten zusammen. Besichtigungen sind auch per Videoanruf möglich, wenn Sie sich außerhalb Kroatiens befinden.

Sehen Sie sich unser [aktuelles Immobilienangebot](/nekretnine/) an oder kontaktieren Sie uns unter +385 1 4920 800 und info@ii.hr.

*Dieser Ratgeber dient der allgemeinen Information und stellt keine Rechtsberatung dar. Lassen Sie sich für einen konkreten Kauf von einem Rechtsanwalt beraten.*

Quellen

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