Kúpa nehnuteľnosti v Chorvátsku pre cudzincov – sprievodca 2026

· · Rady pre kupujúcich

Môžu. Občania Európskej únie, EHP a Švajčiarska kupujú nehnuteľnosti za rovnakých podmienok ako chorvátski štátni občania, bez osobitného povolenia. Štátni príslušníci ostatných krajín môžu kúpiť byt, dom alebo stavebný pozemok, ak s Chorvátskom existuje vzájomnosť, a so súhlasom príslušného ministerstva.

Pri kúpe sa platí daň z prevodu nehnuteľností vo výške 3 % z trhovej hodnoty. Výnimkou sú novostavby, pri ktorých sa namiesto nej platí DPH vo výške 25 % (už zahrnutá v cene). Od 2025 platia majitelia bytov a domov, ktoré sa trvalo nepoužívajú, aj ročnú daň z nehnuteľností.

Občania EÚ, EHP a Švajčiarska

Štátni občania a spoločnosti z Európskej únie nadobúdajú nehnuteľnosti za rovnakých podmienok ako chorvátski štátni občania a spoločnosti. Súhlas ministerstva nie je potrebný a vzájomnosť sa neskúma. To isté platí pre Island, Lichtenštajnsko, Nórsko a Švajčiarsko.

  • Byty, domy, stavebné pozemky, komerčné priestory: bez obmedzení.
  • Poľnohospodárska pôda: od 1. júla 2023 ju môžu občania EÚ kúpiť rovnako ako chorvátski štátni občania. Pri väčších parcelách má štát predkupné právo: viac ako 10 ha v kontinentálnej oblasti alebo viac ako 1 ha na pobreží. Predávajúci ju musí najprv ponúknuť ministerstvu poľnohospodárstva, ktoré má na odpoveď 30 dní.
  • Švajčiarski štátni občania: k návrhu na zápis do pozemkovej knihy (zemljišna knjiga) prikladajú potvrdenie o prihlásení prechodného pobytu v Chorvátsku.

Štátni príslušníci krajín mimo EÚ

Štátni príslušníci tretích krajín (napr. USA, Spojené kráľovstvo, Srbsko, Bosna a Hercegovina) môžu kúpiť nehnuteľnosť za dvoch podmienok: medzi ich štátom a Chorvátskom existuje vzájomnosť a kúpu schváli Ministerstvo spravodlivosti, verejnej správy a digitálnej transformácie. Zoznam štátov, s ktorými existuje vzájomnosť, vedie toto ministerstvo.

K žiadosti o súhlas prikladáte:

  • kúpnu zmluvu (originál alebo osvedčenú kópiu),
  • výpis z katastra nehnuteľností (zemljišna knjiga) ako doklad, že predávajúci je vlastníkom,
  • potvrdenie správneho orgánu pre územné plánovanie, že nehnuteľnosť sa nachádza v zastavanom území,
  • osvedčenú kópiu pasu (pri firmách výpis z obchodného registra),
  • splnomocnenie, ak žiadosť podáva zástupca. Kto žije v zahraničí a nemá zástupcu, musí určiť splnomocnenca na doručovanie písomností v Chorvátsku.

Poľnohospodársku pôdu štátni príslušníci krajín mimo EÚ spravidla kúpiť nemôžu. Výnimkou je dedičstvo pri zachovaní vzájomnosti alebo prípad, keď to umožňuje medzinárodná zmluva. Ak je žiadosť zamietnutá, novú žiadosť na tú istú nehnuteľnosť možno podať najskôr po piatich rokoch.

Kroky pri kúpe

  • 1. OIB. Osobné identifikačné číslo vydáva daňový úrad (Porezna uprava) a je potrebné pre zmluvu, zápis do katastra a platenie daní. Možno oň požiadať aj na chorvátskom veľvyslanectve alebo konzuláte.
  • 2. Preverenie nehnuteľnosti. V katastri nehnuteľností (zemljišna knjiga) sa overuje, kto je vlastníkom a či na nehnuteľnosti viaznu hypotéky alebo iné záťaže. Preveruje sa aj kataster a pri domoch aj kolaudačné rozhodnutie (užívacie povolenie).
  • 3. Zmluva o budúcej zmluve a záloha. Bežne sa dohodne záloha, pričom lehota a podmienky sa uvedú v zmluve o budúcej zmluve.
  • 4. Kúpna zmluva. Podpis predávajúceho osvedčuje notár. Zmluva obsahuje tabulárnu doložku, ktorou predávajúci súhlasí so zápisom kupujúceho ako vlastníka.
  • 5. Súhlas ministerstva (iba štátni príslušníci krajín mimo EÚ).
  • 6. Zápis do katastra nehnuteľností. Kupujúci sa stáva vlastníkom až zápisom.
  • 7. Daň z prevodu nehnuteľností. Notár oznamuje kúpu daňovému úradu do 30 dní. Daňový úrad vydá rozhodnutie a daň sa platí do 15 dní od jeho doručenia.

Dane a náklady

Hlavným nákladom pri kúpe použitej nehnuteľnosti je daň z prevodu vo výške 3 %. Pri novostavbe sa táto daň neplatí, pretože cena zahŕňa DPH.

  • Daň z prevodu nehnuteľností: 3 % z trhovej hodnoty. Platí ju kupujúci do 15 dní od rozhodnutia daňového úradu. Pri použitej nehnuteľnosti v hodnote 300.000 € je to 9.000 €.
  • DPH namiesto dane z prevodu: 25 %, zahrnutá v cene, pri prvom predaji novostavby alebo stavebného pozemku od platiteľa DPH.
  • Ročná daň z nehnuteľností (od 2025): 0,60 až 8,00 € za m² úžitkovej plochy ročne, výšku určuje mesto alebo obec. Platí ju vlastník bytovej nehnuteľnosti, ktorá sa nepoužíva na trvalé bývanie ani na dlhodobý prenájom.
  • Provízia agentúry Imperium Immobiliare: 3 % až 6 % z dohodnutej ceny + DPH, minimálne 1.000 € + DPH. Platí ju iba strana, ktorá podpísala sprostredkovateľskú zmluvu.
  • Notár, advokát, súdny prekladateľ: podľa hodnoty a rozsahu práce.

Časté otázky

Musím žiť v Chorvátsku, aby som mohol kúpiť nehnuteľnosť? Nie. Trvalý pobyt ani prechodný pobyt nie sú podmienkou, okrem toho, že Švajčiari prikladajú potvrdenie o prechodnom pobyte.

Môžem kúpiť nehnuteľnosť na diaľku? Môžete. Kúpnu zmluvu môže podpísať splnomocnenec na základe osvedčeného splnomocnenia.

Musím v Chorvátsku založiť firmu? Nie. Občania EÚ kupujú ako fyzické osoby, rovnako ako štátni príslušníci krajín mimo EÚ so súhlasom ministerstva.

Kedy sa stanem vlastníkom? Zápisom do katastra nehnuteľností, nie samotným podpisom zmluvy.

Platím daň z prevodu, ak kupujem nový byt od developera? Spravidla nie. Pri prvom predaji novostavby sa platí DPH vo výške 25 %, ktorá je už zahrnutá v cene.

Môže štátny príslušník mimo EÚ kúpiť poľnohospodársku pôdu? Spravidla nie, okrem dedičstva pri zachovaní vzájomnosti alebo ak to umožňuje medzinárodná zmluva.

Ako vám pomáha Imperium Immobiliare

Naši makléri v pobočkách v Zagrebe, Splite, Zadare a Pule vás sprevádzajú pri kúpe od prvej obhliadky až po zápis do katastra nehnuteľností. Hovoríme po chorvátsky, anglicky, nemecky a taliansky. Preverujeme vlastníctvo a dokumentáciu, pomáhame s vybavením OIB a spolupracujeme s notármi a advokátmi. Obhliadka je možná aj prostredníctvom videohovoru, ak sa nachádzate mimo Chorvátska.

Pozrite si [aktuálnu ponuku nehnuteľností](/nekretnine/) alebo nás kontaktujte na +385 1 4920 800 a info@ii.hr.

*Tento sprievodca má všeobecný informatívny charakter a nie je právnym poradenstvom. Pri konkrétnej kúpe sa poraďte s advokátom.*

Zdroje

Súvisiace