Acquistare casa in Croazia da stranieri – guida 2026

· · Consigli per chi acquista

Sì, è possibile. I cittadini dell'Unione Europea, dello SEE e della Svizzera acquistano immobili alle stesse condizioni dei cittadini croati, senza autorizzazione speciale. I cittadini di altri Paesi possono acquistare un appartamento, una casa o un terreno edificabile se tra il loro Paese e la Croazia esiste reciprocità e con il consenso del ministero competente.

All'acquisto si paga l'imposta sul trasferimento di immobili del 3 % del valore di mercato. Fanno eccezione le nuove costruzioni, per le quali si applica invece l'IVA del 25 % (già inclusa nel prezzo). Dal 2025 i proprietari di appartamenti e case non utilizzati stabilmente pagano anche l'imposta annuale sugli immobili.

Cittadini UE, SEE e Svizzera

I cittadini e le società dell'Unione Europea acquistano immobili alle stesse condizioni dei cittadini e delle società croate. Il consenso del ministero non è necessario e la reciprocità non viene verificata. Lo stesso vale per Islanda, Liechtenstein, Norvegia e Svizzera.

  • Appartamenti, case, terreni edificabili, locali commerciali: senza restrizioni.
  • Terreni agricoli: dal 1 luglio 2023 i cittadini UE possono acquistarli come i cittadini croati. Per le particelle più grandi lo Stato ha il diritto di prelazione: oltre 10 ha nell'area continentale o oltre 1 ha sulla costa. Il venditore deve prima offrirlo al ministero dell'Agricoltura, che ha 30 giorni per rispondere.
  • Cittadini svizzeri: alla richiesta di iscrizione nel registro fondiario (zemljišna knjiga) allegano il certificato di registrazione della residenza temporanea in Croazia.

Cittadini di Paesi extra UE

I cittadini di Paesi terzi (ad es. USA, Regno Unito, Serbia, Bosnia ed Erzegovina) possono acquistare un immobile a due condizioni: tra il loro Paese e la Croazia esiste reciprocità e l'acquisto è approvato dal Ministero della Giustizia, dell'Amministrazione e della Trasformazione digitale. L'elenco dei Paesi con cui esiste reciprocità è tenuto dallo stesso ministero.

Alla richiesta di consenso si allegano:

  • contratto di compravendita (originale o copia autenticata),
  • visura del catasto fondiario (zemljišna knjiga) a prova che il venditore è il proprietario,
  • certificato dell'ufficio competente per l'assetto del territorio attestante che l'immobile si trova all'interno dell'area edificabile,
  • copia autenticata del passaporto (per le società, visura del registro delle imprese),
  • procura, se la richiesta è presentata da un rappresentante. Chi vive all'estero e non ha un rappresentante deve nominare un procuratore per la ricezione degli atti in Croazia.

Terreni agricoli: in linea di massima i cittadini di paesi extra UE non possono acquistarli. Fanno eccezione la successione ereditaria con reciprocità o i casi previsti da un accordo internazionale. Se la richiesta viene respinta, una nuova richiesta per lo stesso immobile può essere presentata solo dopo cinque anni.

Le fasi dell'acquisto

  • 1. Codice OIB. Il numero di identificazione personale viene rilasciato dall'Agenzia delle Entrate croata (Porezna uprava) ed è necessario per il contratto, l'iscrizione e il pagamento delle imposte. Può essere richiesto anche presso l'ambasciata o il consolato croato.
  • 2. Verifica dell'immobile. Nel catasto fondiario (zemljišna knjiga) si verifica chi è il proprietario e se esistono ipoteche o altri gravami. Si controlla anche il catasto e, per le case, il certificato di agibilità.
  • 3. Contratto preliminare e caparra. Di norma si concorda una caparra, mentre termini e condizioni vengono inseriti nel contratto preliminare.
  • 4. Contratto di compravendita. La firma del venditore viene autenticata dal notaio. Il contratto contiene la dichiarazione tavolare (tabularna izjava) con cui il venditore consente l'iscrizione dell'acquirente come proprietario.
  • 5. Autorizzazione del ministero (solo per i cittadini extra UE).
  • 6. Iscrizione nel catasto fondiario. Solo con l'iscrizione l'acquirente diventa proprietario.
  • 7. Imposta sul trasferimento di immobili. Il notaio comunica l'acquisto all'Agenzia delle Entrate entro 30 giorni. L'Agenzia emette il provvedimento e l'imposta va pagata entro 15 giorni dalla sua notifica.

Imposte e costi

Il costo principale per l'acquisto di un immobile usato è l'imposta sul trasferimento del 3 %. Per le nuove costruzioni questa imposta non si paga, perché nel prezzo è inclusa l'IVA.

  • Imposta sul trasferimento di immobili: 3 % del valore di mercato. È a carico dell'acquirente, da pagare entro 15 giorni dal provvedimento dell'Agenzia delle Entrate. Per un immobile usato da 300.000 € ammonta a 9.000 €.
  • IVA al posto dell'imposta sul trasferimento: 25 %, inclusa nel prezzo, nella prima vendita di una nuova costruzione o di un terreno edificabile da parte di un soggetto passivo IVA.
  • Imposta annuale sugli immobili (dal 2025): da 0,60 a 8,00 € per m² di superficie utile all'anno; l'importo è stabilito dal comune o dalla città. È a carico del proprietario di un immobile residenziale non utilizzato come abitazione stabile né destinato all'affitto a lungo termine.
  • Provvigione dell'agenzia Imperium Immobiliare: dal 3 % al 6 % del prezzo concordato + IVA, minimo 1.000 € + IVA. La paga solo la parte che ha firmato il contratto di mediazione.
  • Notaio, avvocato, traduttore giurato: in base al valore e all'entità dell'incarico.

Domande frequenti

Devo risiedere in Croazia per acquistare un immobile? No. Né la residenza né il soggiorno sono requisiti, salvo che gli svizzeri devono allegare un certificato di soggiorno temporaneo.

Posso acquistare un immobile a distanza? Sì. Il contratto di compravendita può essere firmato da un procuratore sulla base di una procura autenticata.

Devo costituire una società in Croazia? No. I cittadini UE acquistano come persone fisiche, così come i cittadini di paesi extra UE con l'autorizzazione del ministero.

Quando divento proprietario? Con l'iscrizione nel catasto fondiario (zemljišna knjiga), non con la sola firma del contratto.

Pago l'imposta sul trasferimento se acquisto un appartamento nuovo dal costruttore? In linea di massima no. Nella prima vendita di una nuova costruzione si paga l'IVA del 25 %, già inclusa nel prezzo.

Un cittadino extra UE può acquistare un terreno agricolo? In linea di massima no, salvo per successione ereditaria con reciprocità o se lo consente un accordo internazionale.

Come ti aiuta Imperium Immobiliare

I nostri agenti nelle sedi di Zagreb, Split, Zadar e Pula seguono l'acquisto dalla prima visita fino all'iscrizione nel catasto fondiario (zemljišna knjiga). Parliamo croato, inglese, tedesco e italiano. Verifichiamo la proprietà e la documentazione, aiutiamo con il codice OIB e collaboriamo con notai e avvocati. Se sei fuori dalla Croazia, la visita è possibile anche in videochiamata.

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*Questa guida ha carattere puramente informativo e non costituisce consulenza legale. Per un acquisto concreto rivolgetevi a un avvocato.*

Fonti

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