Nakup nepremičnine na Hrvaškem za tujce – vodnik 2026.

· · Nasveti za kupce

Lahko. Državljani Evropske unije, EGP in Švice kupujejo nepremičnine pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani, brez posebnega dovoljenja. Državljani drugih držav lahko kupijo stanovanje, hišo ali stavbno zemljišče, če s Hrvaško obstaja vzajemnost, in s soglasjem pristojnega ministrstva.

Ob nakupu se plača davek na promet z nepremičninami v višini 3 % tržne vrednosti. Izjema so novogradnje, pri katerih se namesto tega plača DDV v višini 25 % (že vključen v ceno). Od 2025. lastniki stanovanj in hiš, ki niso v stalni uporabi, plačujejo tudi letni davek na nepremičnine.

Državljani EU, EGP in Švice

Državljani in podjetja iz Evropske unije pridobivajo nepremičnine pod enakimi pogoji kot hrvaški državljani in podjetja. Soglasje ministrstva ni potrebno, vzajemnost se ne preverja. Enako velja za Islandijo, Lihtenštajn, Norveško in Švico.

  • Stanovanja, hiše, stavbna zemljišča, poslovni prostori: brez omejitev.
  • Kmetijsko zemljišče: od 1. julija 2023 ga lahko državljani EU kupijo enako kot hrvaški državljani. Za večje parcele ima država predkupno pravo: več kot 10 ha na celinskem območju ali več kot 1 ha na obali. Prodajalec ga mora najprej ponuditi ministrstvu za kmetijstvo, ki ima 30 dni časa za odgovor.
  • Švicarski državljani: zahtevku za vpis v zemljiško knjigo priložijo potrdilo o prijavi začasnega prebivanja na Hrvaškem.

Državljani držav zunaj EU

Državljani tretjih držav (npr. ZDA, Združeno kraljestvo, Srbija, BiH) lahko kupijo nepremičnino pod dvema pogojema: med njihovo državo in Hrvaško obstaja vzajemnost, nakup pa odobri Ministrstvo za pravosodje, upravo in digitalno preobrazbo. Seznam držav, s katerimi obstaja vzajemnost, vodi to ministrstvo.

Zahtevku za soglasje priložite:

  • kupoprodajno pogodbo (izvirnik ali overjeno kopijo),
  • izpisek iz zemljiške knjige kot dokaz, da je prodajalec lastnik,
  • potrdilo upravnega organa za prostorsko urejanje, da je nepremičnina znotraj območja za gradnjo,
  • overjeno kopijo potnega llista (za podjetja izpisek iz registra),
  • pooblastilo, če zahtevek vloži zastopnik. Kdor živi v tujini in nima zastopnika, mora imenovati pooblaščenca za prejemanje pisanj na Hrvaškem.

Kmetijskega zemljišča državljani držav zunaj EU praviloma ne morejo kupiti. Izjema je dedovanje ob vzajemnosti ali kadar to omogoča mednarodna pogodba. Če je zahtevek zavrnjen, se nov zahtevek za isto nepremičnino lahko vloži šele po petih letih.

Koraki nakupa

  • 1. OIB. Osebno identifikacijsko številko izda davčna uprava in je potrebna za pogodbo, vpis in plačilo davkov. Zanjo se lahko zaprosi tudi na hrvaškem veleposlaništvu ali konzulatu.
  • 2. Preverjanje nepremičnine. V zemljiški knjigi se preveri, kdo je lastnik in ali obstajajo hipoteke ali druge obremenitve. Preveri se tudi kataster, pri hišah pa še uporabno dovoljenje.
  • 3. Predpogodba in aro. Običajno se dogovori aro, rok in pogoji pa se vpišejo v predpogodbo.
  • 4. Kupoprodajna pogodba. Podpis prodajalca overi notar. Pogodba vsebuje zemljiškoknjižno izjavo (tabularno izjavo), s katero prodajalec dovoli vpis kupca kot lastnika.
  • 5. Soglasje ministrstva (samo državljani zunaj EU).
  • 6. Vpis v zemljiško knjigo. Šele z vpisom kupec postane lastnik.
  • 7. Davek na promet z nepremičninami. Notar prijavi nakup davčni upravi v 30 dneh. Davčna uprava izda odločbo, davek pa se plača v 15 dneh od njene vročitve.

Davki in stroški

Glavni strošek pri nakupu rabljene nepremičnine je davek na promet v višini 3 %. Pri novogradnji se ta davek ne plača, ker je v ceni vključen DDV.

  • Davek na promet z nepremičninami: 3 % tržne vrednosti. Plača ga kupec, in sicer v 15 dneh od odločbe davčne uprave. Za rabljeno nepremičnino v vrednosti 300.000 € znaša 9.000 €.
  • DDV namesto davka na promet z nepremičninami: 25 %, vključen v ceno, pri prvi prodaji novogradnje ali stavbnega zemljišča s strani zavezanca za DDV.
  • Letni davek na nepremičnine (od 2025.): od 0,60 do 8,00 € na m² uporabne površine letno; znesek določi mesto ali občina. Plača ga lastnik stanovanjske nepremičnine, ki se ne uporablja za stalno bivanje ali dolgoročni najem.
  • Provizija agencije Imperium Immobiliare: od 3 % do 6 % dogovorjene cene + DDV, najmanj 1.000 € + DDV. Plača jo samo stranka, ki je podpisala posredniško pogodbo.
  • Notar, odvetnik, sodni tolmač: glede na vrednost in obseg posla.

Pogosta vprašanja

Ali moram za nakup nepremičnine živeti na Hrvaškem? Ne. Stalno prebivališče ali bivanje ni pogoj, le švicarski državljani priložijo potrdilo o začasnem prebivanju.

Ali lahko nepremičnino kupim na daljavo? Lahko. Kupoprodajno pogodbo lahko podpiše pooblaščenec na podlagi overjenega pooblastila.

Ali moram na Hrvaškem ustanoviti podjetje? Ne. Državljani EU kupujejo kot fizične osebe, prav tako državljani držav zunaj EU s soglasjem ministrstva.

Kdaj postanem lastnik? Z vpisom v zemljiško knjigo, ne že s podpisom pogodbe.

Ali plačam davek na promet z nepremičninami, če kupujem novo stanovanje od investitorja? Praviloma ne. Pri prvi prodaji novogradnje se plača 25 % DDV, ki je že vključen v ceno.

Ali lahko državljan države zunaj EU kupi kmetijsko zemljišče? Praviloma ne, razen z dedovanjem ob vzajemnosti ali če to omogoča mednarodna pogodba.

Kako vam pomaga Imperium Immobiliare

Naši agenti v poslovalnicah v Zagrebu, Splitu, Zadru in Pulju spremljajo nakup od prvega ogleda do vpisa v zemljiško knjigo. Govorimo hrvaško, angleško, nemško in italijansko. Preverjamo lastništvo in dokumentacijo, pomagamo pri pridobitvi OIB in sodelujemo z notarji in odvetniki. Ogled je mogoč tudi prek videoklica, če ste izven Hrvaške.

Oglejte si [aktualno ponudbo nepremičnin](/nekretnine/) ali nas kontaktirajte na +385 1 4920 800 in info@ii.hr.

*Ta vodnik je splošne informativne narave in ni pravni nasvet. Za konkreten nakup se posvetujte z odvetnikom.*

Viri

Povezano