Locazione di locali commerciali

Il contratto di locazione di locali commerciali conferisce al conduttore il diritto di utilizzare il locale commerciale, ovvero di trarne un guadagno con il suo utilizzo; ad esempio, il locatore concede al conduttore una sala da utilizzare per l'attività di fitness, con i cui allenamenti il conduttore ottiene un guadagno.

Legge sulla locazione e compravendita di locali commerciali

Disposizioni specifiche sulla locazione, in particolare dei locali commerciali, sono contenute nella Legge sulla locazione e compravendita di locali commerciali (GU 125/11). Ai sensi di tale legge, si considerano locali commerciali l'edificio commerciale, i locali destinati allo svolgimento di un'attività commerciale, nonché il garage e il posto auto. La locazione di locali commerciali si fonda sul contratto di locazione, con il quale il locatore si obbliga a consegnare al conduttore un determinato locale commerciale per l'uso, mentre il conduttore si obbliga a pagargli il canone di locazione convenuto.

Clausole essenziali del contratto di locazione di locali commerciali

Secondo la suddetta Legge, il contratto di locazione di locali commerciali deve essere redatto in forma scritta.

Il contratto deve contenere: – nome e cognome o denominazione, indirizzo di residenza o sede e codice identificativo personale delle parti contraenti, – i dati per l'identificazione del locale commerciale, che devono poter essere accertati senza dubbio (numero della particella catastale e della partita tavolare (zemljišnoknjižni uložak) in cui è iscritto il locale commerciale, superficie del locale, piano in cui si trova, posizione sul piano, descrizione planimetrica del locale e ogni altro dato necessario per la sua identificazione), – l'attività che verrà svolta nel locale commerciale, – le disposizioni sull'uso degli impianti e dei locali comuni, – il termine di consegna del locale commerciale al conduttore, – la durata per cui il contratto è stipulato, – l'importo del canone mensile, – i presupposti e le modalità di modifica del canone, – il luogo e la data di stipula del contratto.

Contratto di locazione di locali commerciali – diritti e obblighi delle parti

Il locatore è tenuto a consegnare il locale commerciale al conduttore entro il termine stabilito dal contratto; in caso contrario il conduttore può far valere il proprio diritto in giudizio o risolvere il contratto di locazione e ha diritto al risarcimento del danno. Inoltre, il locatore è tenuto a consegnare il locale commerciale nello stato stabilito dal contratto; in caso contrario il conduttore ha diritto di risolvere il contratto, di chiedere una riduzione proporzionale del canone oppure di mettere egli stesso il locale in tale stato a spese del locatore, qualora il locatore non vi abbia provveduto dopo essere stato invitato dal conduttore e dopo avergli concesso un termine adeguato, oltre ad avere diritto al risarcimento del danno. Durante la locazione, il locatore ha il diritto di eseguire lavori di sistemazione dei locali o per ridurre i costi energetici e di manutenzione ed è tenuto a eseguire le riparazioni necessarie alla manutenzione del locale commerciale. Dal canto suo, il conduttore è tenuto a pagare al locatore l'importo del canone stabilito dal contratto entro il termine previsto. Inoltre, salvo diverso accordo, il conduttore sostiene le spese di manutenzione ordinaria del locale commerciale, ossia le spese di pulizia, di imbiancatura, di piccole riparazioni agli impianti e simili. È importante sottolineare che il conduttore non ha il diritto di dare in sublocazione il locale commerciale o una sua parte, salvo diverso accordo. Alla cessazione della locazione, il conduttore è tenuto a restituire al locatore il locale commerciale nello stato in cui lo ha ricevuto e ha il diritto di asportare gli impianti che ha installato nel locale, se ciò non danneggia il locale stesso e se il locatore non gli ha riconosciuto l'investimento mediante una riduzione del canone.

Disdetta del contratto di locazione di locali commerciali da parte del conduttore

Dal canto suo, il conduttore può disdire il contratto di locazione di locali commerciali in qualsiasi momento, indipendentemente dalle disposizioni contrattuali o di legge sulla durata della locazione, se il locatore, entro il termine adeguato concessogli dal conduttore, non porta il locale commerciale nello stato in cui è tenuto a consegnarlo, ovvero a mantenerlo, e se non adempie agli obblighi stabiliti dal contratto o dalla suddetta Legge. La locazione non cessa con la morte, ovvero con il cambiamento della posizione giuridica del conduttore, salvo diversa disposizione contrattuale. È importante sottolineare che per la risoluzione delle controversie tra locatore e conduttore sui reciproci diritti e obblighi derivanti dal contratto di locazione, nonché per lo sgombero del locale commerciale, è competente il tribunale.