Miete von Gewerbeimmobilien

Der Gewerbemietvertrag berechtigt den Mieter, die Gewerberäume zu nutzen bzw. durch deren Nutzung Einnahmen zu erzielen. Beispielsweise überlässt der Vermieter dem Mieter eine Halle zur Nutzung für den Betrieb eines Fitnessstudios, mit dessen Trainingsangeboten der Mieter Einnahmen erzielt.

Gesetz über die Miete und den Verkauf von Geschäftsräumen

Besondere Bestimmungen über die Miete von Geschäftsräumen enthält das Gesetz über die Miete und den Verkauf von Geschäftsräumen (NN 125/11). Im Sinne dieses Gesetzes gelten als Geschäftsräume das Geschäftsgebäude und die Geschäftsräume, die für die Ausübung einer gewerblichen Tätigkeit bestimmt sind, sowie Garagen und Garagenstellplätze. Die Miete von Geschäftsräumen kommt durch einen Mietvertrag zustande, in dem sich der Vermieter verpflichtet, dem Mieter bestimmte Geschäftsräume zur Nutzung zu überlassen, und der Mieter sich verpflichtet, ihm hierfür den vereinbarten Mietzins zu zahlen.

Wesentliche Bestimmungen des Gewerbemietvertrags

Nach diesem Gesetz muss der Mietvertrag über Geschäftsräume schriftlich abgefasst werden.

Dieser Vertrag muss enthalten: – Vor- und Nachname bzw. Firma, Wohnanschrift bzw. Sitz sowie die persönliche Identifikationsnummer (OIB) der Vertragsparteien, – Angaben zur eindeutigen Identifizierung der Gewerbeimmobilie (Nummer des Grundstücks im Grundbuch (zemljišna knjiga) und des Grundbuchblatts, in dem die Gewerbeimmobilie eingetragen ist, Fläche der Gewerbeimmobilie, Stockwerk, in dem sich die Gewerbeimmobilie befindet, Lage im Stockwerk, Grundrissbeschreibung der Gewerbeimmobilie sowie alle weiteren zur Identifizierung erforderlichen Angaben), – die Tätigkeit, die in der Gewerbeimmobilie ausgeübt werden soll, – Bestimmungen zur Nutzung der gemeinschaftlichen Einrichtungen und Räume, – die Frist für die Übergabe der Gewerbeimmobilie an den Mieter, – die Laufzeit des Vertrags, – die Höhe der monatlichen Miete, – die Voraussetzungen und die Art und Weise der Mietanpassung, – Ort und Zeitpunkt des Vertragsabschlusses.

Mietvertrag für Gewerbeimmobilien – Rechte und Pflichten der Parteien

Der Vermieter ist verpflichtet, dem Mieter die Gewerbeimmobilie innerhalb der im Vertrag festgelegten Frist zu übergeben; andernfalls kann der Mieter sein Recht gerichtlich einklagen oder den Mietvertrag kündigen und hat Anspruch auf Schadenersatz. Ebenso ist der Vermieter verpflichtet, dem Mieter die Gewerbeimmobilie in dem im Vertrag vereinbarten Zustand zu übergeben; andernfalls hat der Mieter das Recht, den Mietvertrag zu kündigen, eine verhältnismäßige Mietminderung zu verlangen oder die Gewerbeimmobilie auf Kosten des Vermieters selbst in diesen Zustand zu versetzen, sofern der Vermieter dies nicht getan hat, nachdem der Mieter ihn dazu aufgefordert und ihm hierfür eine angemessene Frist gesetzt hat; zudem hat er Anspruch auf Schadenersatz. Während der Mietdauer ist der Vermieter berechtigt, Arbeiten zur Instandsetzung der Räume oder zur Senkung der Energie- und Instandhaltungskosten durchzuführen, und verpflichtet, Reparaturen zur Erhaltung der Gewerbeimmobilie vorzunehmen. Der Mieter wiederum ist verpflichtet, dem Vermieter die im Vertrag festgelegte Miete innerhalb der vereinbarten Frist zu zahlen. Sofern nichts anderes vereinbart wurde, trägt der Mieter außerdem die Kosten der laufenden Instandhaltung der Gewerbeimmobilie, d. h. die Kosten für Reinigung, Malerarbeiten, kleinere Reparaturen an den Installationen und Ähnliches. Wichtig zu beachten: Der Mieter hat nicht das Recht, die Gewerbeimmobilie oder einen Teil davon unterzuvermieten, sofern nichts anderes vereinbart wurde. Nach Beendigung des Mietverhältnisses ist der Mieter verpflichtet, die Gewerbeimmobilie in dem Zustand zurückzugeben, in dem er sie erhalten hat. Er ist berechtigt, die von ihm in die Gewerbeimmobilie eingebauten Einrichtungen mitzunehmen, sofern dadurch die Immobilie nicht beschädigt wird und der Vermieter diese Investition nicht durch eine Mietminderung anerkannt hat.

Kündigung des Gewerbemietvertrags durch den Mieter

Andererseits kann der Mieter den Mietvertrag über die Gewerbeimmobilie jederzeit kündigen, unabhängig von vertraglichen oder gesetzlichen Bestimmungen zur Mietdauer, wenn der Vermieter die Gewerbeimmobilie innerhalb der vom Mieter gesetzten angemessenen Frist nicht in den Zustand versetzt, in dem er sie zu übergeben bzw. zu erhalten verpflichtet ist, oder wenn der Vermieter seine im Vertrag oder im genannten Gesetz festgelegten Pflichten nicht erfüllt. Das Mietverhältnis endet nicht durch den Tod bzw. eine Änderung der Rechtsstellung des Mieters, sofern im Vertrag nichts anderes bestimmt ist. Wichtig zu beachten: Für die Beilegung von Streitigkeiten zwischen Vermieter und Mieter über die gegenseitigen Rechte und Pflichten aus dem Mietvertrag sowie für die Räumung der Gewerbeimmobilie ist das Gericht zuständig.