Najem poslovnih prostorov
Pogodba o najemu poslovnega prostora daje najemniku pravico do uporabe poslovnega prostora, oziroma z njegovo uporabo ustvarja zaslužek, na primer najemodajalec odda najemniku dvorano v uporabo za opravljanje fitnes dejavnosti, s čigar treningi ustvarja zaslužek.
Zakon o najemu in prodaji poslovnih prostorov
Posebne določbe o najemu poslovnih prostorov vsebuje Zakon o najemu in prodaji poslovnih prostorov (NN 125/11). V smislu tega zakona se za poslovni prostor štejejo poslovna stavba, poslovni prostor, namenjen opravljanju poslovne dejavnosti, ter garaža in garažno mesto. Najem poslovnega prostora se vzpostavi s pogodbo o najemu, s katero se najemodajalec zavezuje predati najemniku določen poslovni prostor v uporabo, najemnik pa se zavezuje, da mu za to plača dogovorjeno najemnino.
Bistvene določbe pogodbe o najemu poslovnega prostora
V skladu z navedenim zakonom mora biti pogodba o najemu poslovnega prostora sklenjena v pisni obliki.
Navedena pogodba mora vsebovati: – ime in priimek ali naziv, naslov stalnega prebivališča ali sedeža ter osebno identifikacijsko številko pogodbenih strank, – podatke za identifikacijo poslovnega prostora, ki jih je mogoče nedvoumno ugotoviti (številka zemljiškoknjižne parcele in zemljiškoknjižnega vložka, v katerega je poslovni prostor vpisan, površina poslovnega prostora, etaža, na kateri se poslovni prostor nahaja, lega na etaži, tlorisni opis poslovnega prostora ter vsi drugi potrebni podatki za identifikacijo poslovnega prostora), – dejavnost, ki se bo opravljala v poslovnem prostoru, – določbe o uporabi skupnih naprav in prostorov, – rok za izročitev poslovnega prostora najemniku, – čas, za katerega je pogodba sklenjena, – znesek mesečne najemnine, – predpostavke in način spremembe najemnine, – kraj in čas sklenitve pogodbe.
Pogodba o najemu poslovnega prostora – pravice in obveznosti pogodbenih strank
Najemodajalec je dolžan najemniku izročiti poslovni prostor v roku, določenem s pogodbo, saj lahko najemnik v nasprotnem primeru svojo pravico uveljavlja s tožbo ali odstopi od najemne pogodbe in ima pravico do povračila škode. Prav tako je najemodajalec dolžan najemniku izročiti poslovni prostor v stanju, določenem s pogodbo, saj ima najemnik v nasprotnem primeru pravico odstopiti od najemne pogodbe ali zahtevati sorazmerno znižanje najemnine ali pa na stroške najemodajalca poslovni prostor sam usposobiti za dogovorjeno uporabo, če tega ni storil najemodajalec, potem ko ga je najemnik k temu pozval in mu za to določil primeren rok, ter ima pravico do povračila škode. Med trajanjem najema ima najemodajalec pravico izvesti dela za ureditev prostora ali za zmanjšanje stroškov energije in vzdrževanja ter je dolžan izvesti popravila za vzdrževanje poslovnega prostora. Po drugi strani je najemnik dolžan najemodajalcu plačati s pogodbo določeno najemnino v roku, določenem s pogodbo. Poleg tega najemnik, če ni dogovorjeno drugače, nosi stroške tekočega vzdrževanja poslovnega prostora, to je stroške čiščenja, slikopleskarskih del, drobnih popravil na instalacijah in podobno. Pomembno je poudariti, da najemnik nima pravice poslovnega prostora ali njegovega dela oddati v podnajem, razen če je dogovorjeno drugače. Po prenehanju najema je najemnik dolžan najemodajalcu izročiti poslovni prostor v stanju, v kakršnem ga je prejel, ter ima pravico odnesti naprave, ki jih je vgradil v poslovni prostor, če se s tem poslovni prostor ne poškoduje in če mu najemodajalec te naložbe ni priznal z znižanjem višine najemnine.
Odpoved pogodbe o najemu poslovnega prostora s strani najemnika
Po drugi strani lahko najemnik pogodbo o najemu poslovnega prostora odpove kadar koli, ne glede na pogodbene ali zakonske določbe o trajanju najema, če najemodajalec v primernem roku, ki mu ga je najemnik za to določil, ne usposobi poslovnega prostora v stanje, v katerem ga je dolžan izročiti oziroma vzdrževati, ter če najemodajalec ne izpolnjuje svojih obveznosti, določenih s pogodbo ali navedenim zakonom. Najem ne preneha s smrtjo oziroma s spremembo pravnega položaja najemnika, razen če je s pogodbo določeno drugače. Pomembno je poudariti, da je za reševanje spora med najemodajalcem in najemnikom glede medsebojnih pravic in obveznosti iz najemne pogodbe ter za izselitev iz poslovnega prostora pristojno sodišče.