Annotazione della controversia nel registro fondiario (ZK)

Una delle annotazioni previste dal diritto tavolare è l'annotazione della controversia. Si tratta di un istituto molto utilizzato, con effetti giuridici di grande rilievo che scoprirete leggendo questo articolo.

L'annotazione come tipo di iscrizione nel registro fondiario

Secondo la Legge sui registri fondiari, esistono tre tipi di iscrizione dei diritti tavolari nel registro fondiario. Per diritti tavolari si intendono il diritto di proprietà e tutti gli altri diritti reali, nonché i diritti di natura obbligatoria iscrivibili nel registro fondiario, ossia locazione, affitto, riscatto, prelazione e concessione legati all'immobile. A differenza dell'intavolazione e della prenotazione, con cui i diritti tavolari si acquistano, si modificano o si estinguono senza o con la necessità di una successiva giustificazione, con l'annotazione non si iscrivono diritti tavolari, ma si rendono visibili circostanze rilevanti che la legge consente di annotare nei registri fondiari. Inoltre, con l'annotazione possono essere costituiti determinati effetti giuridici quando previsto dalla legge. L'obiettivo fondamentale di ogni annotazione è dunque rendere visibili circostanze rilevanti o costituire determinati effetti giuridici rilevanti per valutare la situazione giuridica dell'immobile.

Oggetto ed effetto dell'annotazione

Occorre sottolineare che le annotazioni, quali iscrizioni tavolari, possono essere disposte solo quando previsto dalla Legge sui registri fondiari o da altre leggi. Dalla definizione di annotazione risulta chiaramente che essa può essere disposta quando nel registro fondiario occorre iscrivere un fatto giuridicamente rilevante o un rapporto personale importante (oggetto dell'annotazione). Presupposto dell'annotazione dei rapporti personali è che il rapporto personale di cui si chiede l'annotazione sia già sorto, circostanza che si dimostra con documenti; con l'annotazione tali rapporti vengono resi pubblici e producono effetti assoluti. Così, ai sensi del Diritto di famiglia, nei registri fondiari si iscrivono l'annotazione della sottoposizione a tutela, l'annotazione dell'esercizio della responsabilità genitoriale dopo la maggiore età e l'annotazione dell'amministrazione e della disposizione dei beni acquisiti in comunione coniugale. Inoltre, la Legge fallimentare prevede l'annotazione dell'apertura della procedura fallimentare. D'altra parte, nel registro fondiario vengono annotati fatti giuridicamente rilevanti al fine di produrre gli effetti giuridici propri dell'annotazione, come l'annotazione del grado di priorità, dello stralcio del terreno, dell'ipoteca comune, l'annotazione della controversia, dell'alienazione o del gravame e altri fatti giuridicamente rilevanti previsti dalla Legge sui registri fondiari (NN 63/19). L'iscrizione dell'annotazione può essere richiesta dalle persone interessate, dal tribunale o da un altro organo competente. Se la legge prevede la possibilità di annotazione, il tribunale tavolare, su proposta presentata, disporrà l'annotazione con provvedimento, e il suo effetto è che nessuno può invocare di non averne avuto conoscenza né di doverla conoscere.

Annotazione della controversia

Oltre a quelle indicate, una delle annotazioni che è possibile e consentito iscrivere nel registro fondiario è l'annotazione della controversia. Secondo la Legge sui registri fondiari, l'annotazione della controversia è un'iscrizione che rende visibile che, in relazione a un diritto tavolare, è in corso dinanzi a un tribunale o a un altro organo un procedimento il cui esito potrebbe incidere sull'intavolazione del diritto tavolare, sulla sua titolarità, esistenza, estensione, contenuto o sui gravami che lo riguardano. Una controversia di cui è consentita l'annotazione nei registri fondiari è qualsiasi controversia relativa a un immobile o a un diritto tavolare già iscritto. Da tale definizione si può concludere che la controversia non può essere annotata se riguarda un rapporto personale o un fatto giuridico da iscrivere nel registro fondiario, ma solo se riguarda una controversia su un diritto tavolare. Esempi frequenti di annotazione della controversia nella prassi giudiziaria sono l'annotazione nel registro fondiario di un giudizio in corso per l'acquisto del diritto di proprietà per usucapione o per costruzione su terreno altrui.

Annotazione della controversia e legittimazione a presentare la richiesta

La legittimazione attiva a richiedere l'annotazione della controversia spetta a ciascuna parte del procedimento tra le quali pende la controversia, nonché a ogni altra persona che partecipi al procedimento o abbia un interesse giuridico, a condizione che dimostri che dinanzi al tribunale o ad altro organo competente è in corso una controversia che può incidere sui diritti tavolari iscritti. Sulla base della richiesta presentata, l'annotazione della controversia può essere autorizzata direttamente dal tribunale tavolare, ma può essere disposta anche dal tribunale o dall'organo dinanzi al quale pende il procedimento (ad esempio il tribunale civile). Se, dopo l'annotazione, l'attore rinunciasse all'azione, la sua domanda fosse respinta o il procedimento fosse definitivamente sospeso, il titolare del diritto tavolare (il proprietario iscritto o il titolare di un altro diritto reale o obbligatorio) ha diritto di chiedere la cancellazione dell'annotazione della controversia.

Annotazione della controversia e suoi effetti

L'effetto dell'annotazione della controversia è che la sentenza definitiva pronunciata a seguito dell'azione produce effetti anche nei confronti di coloro che hanno acquistato diritti tavolari dopo che la proposta di annotazione della controversia è pervenuta al tribunale tavolare. Se l'attore vince la causa, ha diritto di chiedere la propria iscrizione nel grado di priorità che gli era stato garantito dall'annotazione della controversia e di chiedere la cancellazione di tutte le iscrizioni eseguite successivamente nel registro fondiario, se in contrasto con la nuova iscrizione. Ne consegue che l'annotazione della controversia non impedisce alcuna iscrizione tavolare successiva, se per tali iscrizioni sono soddisfatti i presupposti. Allo stesso modo, se il procedimento per il quale è stata eseguita l'annotazione si è concluso con una decisione esecutiva sulla cui base verrebbe modificata l'iscrizione cui l'annotazione si riferisce, tale decisione sarà eseguita autorizzando l'iscrizione della modifica nei modi e nella misura stabiliti. Contestualmente verrà ordinata la cancellazione sia dell'annotazione della controversia sia di tutte le iscrizioni richieste dopo che la proposta di annotazione è pervenuta al tribunale tavolare, se in contrasto con la nuova iscrizione. È importante precisare che l'annotazione della controversia viene cancellata d'ufficio allo scadere di dieci anni dal momento in cui è stata autorizzata.