Poznámka o spore v pozemkovej knihe

Jednou zo záznamov v pozemkovoknižnom práve je poznámka o spore. Ide o často využívaný inštitút s veľmi významnými právnymi účinkami, o ktorých sa dozviete viac v tomto článku.

Poznámka ako druh zápisu do pozemkovej knihy

Podľa chorvátskeho zákona o pozemkových knihách existujú tri druhy zápisov knižných práv do pozemkových kníh. Knižnými právami sa rozumie vlastnícke právo a všetky ostatné vecné práva, ako aj záväzkové práva zapisované do pozemkovej knihy, teda prenájom, nájom, spätná kúpa, predkupné právo a koncesia viazané na nehnuteľnosť. Na rozdiel od vkladu (uknjižba) a predbežnej poznámky (predbilježba), ktorými sa knižné práva nadobúdajú, menia alebo zanikajú bez potreby alebo s potrebou následného odôvodnenia, poznámkou sa knižné práva nezapisujú, ale zápisom sa zviditeľňujú rozhodujúce okolnosti, ktoré zákon určuje ako zapísateľné do pozemkových kníh. Rovnako možno poznámkou zakladať určité právne účinky, ak to zákon ustanovuje. Základným cieľom každej poznámky je teda zviditeľniť rozhodujúce okolnosti alebo založiť určité právne účinky významné pre posúdenie právneho stavu nehnuteľnosti.

Predmet a účinok poznámky

Je potrebné zdôrazniť, že poznámky ako pozemkovoknižný zápis možno povoliť len vtedy, ak to ustanovuje zákon o pozemkových knihách alebo iné zákony. Z definície poznámky jasne vyplýva, že ju možno povoliť v prípade, keď je do pozemkovej knihy potrebné zapísať určitú dôležitú právne relevantnú skutočnosť alebo určitý dôležitý osobný vzťah (predmet poznámky). Predpokladom poznámky osobných vzťahov je, že osobný vzťah, ktorého poznámka sa požaduje, už vznikol, čo sa preukazuje listinami, a poznámkou sa tieto vzťahy zverejňujú a pôsobia absolútne. Podľa chorvátskeho Rodinného zákona sa tak do pozemkových kníh zapisuje poznámka o ustanovení opatrovníctva, poznámka o výkone rodičovskej starostlivosti po dosiahnutí plnoletosti a poznámka o správe a nakladaní so spoločným majetkom manželov. Okrem toho Konkurzný zákon pozná poznámku o začatí konkurzného konania. Na druhej strane sa do pozemkovej knihy zapisujú právne relevantné skutočnosti, aby sa dosiahli právne účinky, ktoré poznámka vyvoláva, ako napríklad poznámka poradia, odpisu pozemku, spoločnej hypotéky, poznámka o spore, poznámka o scudzení alebo zaťažení a ďalšie právne relevantné skutočnosti ustanovené zákonom o pozemkových knihách (Úradné noviny NN 63/19). Zápis poznámky môžu požadovať osoby, ktorých sa poznámka týka, súd alebo iný príslušný orgán. Ak zákon možnosť poznámky ustanovuje, pozemkovoknižný súd na podaný návrh poznámku uznesením povolí a jej účinkom je, že sa nikto nemôže dovolávať toho, že o poznámke nevedel ani nemusel vedieť.

Poznámka o spore

Okrem uvedených je jednou z poznámok, ktoré možno a je dovolené zapísať do pozemkovej knihy, aj poznámka o spore. Podľa zákona o pozemkových knihách je poznámka o spore zápis, ktorým sa zviditeľňuje, že pred súdom alebo iným orgánom prebieha konanie týkajúce sa knižného práva, ktorého výsledok by mohol ovplyvniť vklad knižného práva, jeho príslušnosť, existenciu, rozsah, obsah alebo zaťaženie. Sporom, ktorého poznámka je v pozemkových knihách dovolená, je každý spor týkajúci sa nehnuteľnosti alebo už zapísaného knižného práva. Z tejto definície možno jasne usúdiť, že spor nemožno poznamenať, ak ide o osobný vzťah alebo právnu skutočnosť, ktorú by bolo potrebné zapísať do pozemkovej knihy, ale len ak ide o spor o knižné právo. Častými príkladmi poznámky o spore v súdnej praxi je poznámka v pozemkových knihách, že prebieha súdny spor o nadobudnutie vlastníckeho práva vydržaním alebo stavbou na cudzom pozemku.

Poznámka o spore a oprávnenie na podanie návrhu

Aktívnu legitimáciu požadovať poznámku o spore má každá strana konania, medzi ktorými sa spor vedie, ako aj každá iná osoba, ktorá je účastníkom konania, resp. ktorá má na tom právny záujem, za podmienky, že preukáže, že pred súdom alebo iným príslušným orgánom prebieha spor, ktorý môže ovplyvniť zapísané knižné práva. Na základe podaného návrhu môže poznámku o spore povoliť priamo pozemkovoknižný súd, ale môže ju nariadiť aj súd alebo iný orgán, pred ktorým sa konanie vedie (napríklad civilný súd). Ak by žalobca po vykonaní poznámky od žaloby upustil, alebo by bol jeho návrh zamietnutý, alebo by bolo konanie právoplatne zastavené, držiteľ knižného práva (zapísaný vlastník alebo držiteľ iného vecného či záväzkového práva) má právo požadovať výmaz poznámky o spore.

Poznámka o spore a jej účinok

Účinkom poznámky o spore je, že právoplatný rozsudok vydaný na základe žaloby pôsobí aj voči osobám, ktoré nadobudli knižné práva po tom, čo návrh na poznámku o spore už došiel pozemkovoknižnému súdu. Ak je žalobca v spore úspešný, má právo požadovať svoj zápis v poradí, ktoré mu bolo zabezpečené poznámkou o spore, a právo požadovať výmaz všetkých zápisov vykonaných v pozemkovej knihe po nej, ak sú v rozpore s týmto novým zápisom. Z toho vyplýva, že poznámka o spore nebráni žiadnemu pozemkovoknižnému zápisu, ktorý by po nej nasledoval, ak sú pre tieto zápisy splnené predpoklady zápisu. Rovnako, ak bolo konanie, v dôsledku ktorého sa poznámka vykonala, ukončené vykonateľným rozhodnutím, na základe ktorého by sa zmenil zápis, ku ktorému sa poznámka vzťahuje, rozhodnutie sa vykoná tak, že sa povolí zápis zmeny spôsobom a v rozsahu, ako sa rozhodlo. Súčasne sa nariadi výmaz poznámky o spore aj všetkých zápisov, o ktoré sa požiadalo po tom, čo návrh na poznámku o spore došiel pozemkovoknižnému súdu, ak sú v rozpore s novým zápisom. Dôležité je poznamenať, že poznámka o spore sa vymaže z úradnej moci po uplynutí lehoty desiatich rokov od okamihu, keď bola povolená.