Zaznamba spora v zemljiški knjigi

Ena od zaznamb v zemljiškoknjižnem pravu je zaznamba spora. Gre za pogosto uporabljen institut z zelo pomembnimi pravnimi učinki, o katerih boste več izvedeli ob branju tega članka.

Zaznamba kot vrsta vpisa v zemljiško knjigo

Po Zakonu o zemljiških knjigah obstajajo tri vrste vpisa knjižnih pravic v zemljiško knjigo. Knjižne pravice so lastninska pravica in vse druge stvarne pravice, pa tudi obligacijske pravice, ki se vpisujejo v zemljiško knjigo, to je najem, zakup, odkupna pravica, predkupna pravica in koncesija, vezane na nepremičnino. Za razliko od vknjižbe in predznambe, s katerima se knjižne pravice pridobijo, spremenijo ali prenehajo brez potrebe po naknadni opravičbi ali z njo, se z zaznambo ne vpisujejo knjižne pravice, temveč se z vpisom naredijo vidne okoliščine, za katere zakon določa, da se lahko zaznamujejo v zemljiški knjigi. Prav tako se lahko z zaznambo ustvarijo določeni pravni učinki, kadar to predvideva zakon. Osnovni cilj vsake zaznambe je torej narediti vidne pomembne okoliščine ali ustvariti določene pravne učinke, pomembne za presojo pravnega stanja nepremičnine.

Predmet in učinek zaznambe

Treba je poudariti, da se zaznambe kot zemljiškoknjižni vpis lahko dovolijo samo, kadar je to predvideno z Zakonom o zemljiških knjigah ali z nekaterimi drugimi zakoni. Iz opredelitve zaznambe jasno izhaja, da se lahko zaznamba dovoli, kadar je treba v zemljiško knjigo vpisati določeno pomembno pravno relevantno dejstvo ali določeno pomembno osebno razmerje (predmet zaznambe). Predpostavka zaznambe osebnih razmerij je, da je osebno razmerje, katerega zaznamba se zahteva, že nastalo, kar se dokazuje z listinami; z zaznambo se ta razmerja objavijo in učinkujejo absolutno. Tako se po Družinskem zakonu v zemljiške knjige vpisuje zaznamba o postavitvi pod skrbništvo, zaznamba o uresničevanju starševske skrbi po polnoletnosti ter zaznamba o upravljanju in razpolaganju s skupnim premoženjem zakoncev. Poleg tega Stečajni zakon pozna zaznambo začetka stečajnega postopka. Po drugi strani se v zemljiško knjigo zaznamujejo pravno relevantna dejstva, da bi se uresničili pravni učinki, ki jih zaznamba povzroča, kot so zaznamba vrstnega reda, odpis zemljišča, skupna hipoteka, zaznamba spora, zaznamba odtujitve ali obremenitve in druga pravno relevantna dejstva, predvidena z Zakonom o zemljiških knjigah (Uradni list RH 63/19). Vpis zaznambe lahko zahtevajo osebe, ki jih zaznamba zadeva, sodišče ali drug pristojni organ. Če zakon predvideva možnost zaznambe, bo zemljiškoknjižno sodišče na podlagi vloženega predloga s sklepom dovolilo zaznambo, njen učinek pa je, da se nihče ne more sklicevati na to, da za zaznambo ni vedel ali ni mogel vedeti.

Zaznamba spora

Poleg navedenih je ena od zaznamb, ki jih je mogoče in dovoljeno vpisati v zemljiško knjigo, tudi zaznamba spora. Po Zakonu o zemljiških knjigah je zaznamba spora vpis, s katerim se naredi vidno, da se glede knjižne pravice pred sodiščem ali drugim organom vodi postopek, katerega izid bi lahko vplival na vknjižbo knjižne pravice, njeno pripadnost, obstoj, obseg, vsebino ali obremenitev. Spor, katerega zaznamba je v zemljiški knjigi dopustna, je vsak spor, ki se nanaša na nepremičnino ali že vpisano knjižno pravico. Iz take opredelitve je mogoče sklepati, da se spor ne more zaznamovati, če gre za osebno razmerje ali pravno dejstvo, ki bi ga bilo treba vpisati v zemljiško knjigo, temveč samo, če gre za spor o knjižni pravici. Pogosta primera zaznambe spora v sodni praksi sta zaznamba pravde zaradi pridobitve lastninske pravice s priposestvovanjem ali z gradnjo na tuji zemlji.

Zaznamba spora in upravičenje za vložitev zahteve

Aktivno legitimacijo za zahtevo zaznambe spora ima vsaka stranka v postopku, med katerima se vodi spor, pa tudi vsaka druga oseba, ki je udeleženka postopka oziroma ima za to pravni interes, pod pogojem, da dokaže, da se pred sodiščem ali drugim pristojnim organom vodi spor, ki lahko vpliva na vpisane knjižne pravice. Na podlagi vložene zahteve lahko zaznambo spora dovoli neposredno zemljiškoknjižno sodišče, lahko pa jo odredi tudi sodišče ali drug organ, pred katerim se postopek vodi (na primer pravdno sodišče). Če bi po opravljeni zaznambi tožnik umaknil tožbo ali bi bil njegov zahtevek zavrnjen oziroma bi bil postopek pravnomočno ustavljen, ima imetnik knjižne pravice (vpisani lastnik ali imetnik druge stvarne ali obligacijske pravice) pravico zahtevati izbris zaznambe spora.

Zaznamba spora in njen učinek

Učinek zaznambe spora je, da pravnomočna sodba, izdana na podlagi tožbe, učinkuje tudi zoper tiste osebe, ki so knjižne pravice pridobile po tem, ko je predlog za zaznambo spora že prispel na zemljiškoknjižno sodišče. Če tožnik v tem sporu uspe, ima pravico zahtevati svoj vpis v vrstnem redu, ki mu je bil zagotovljen z zaznambo spora, in pravico zahtevati izbris vseh vpisov, opravljenih v zemljiški knjigi po tem, če so v nasprotju s tem novim vpisom. Iz tega izhaja, da zaznamba spora ne preprečuje nobenega zemljiškoknjižnega vpisa, ki bi sledil za njo, če so za te vpise izpolnjeni pogoji za vpis. Prav tako velja, da se bo, če je postopek, zaradi katerega je bila opravljena zaznamba, končan z izvršilno odločbo, na podlagi katere bi se spremenil vpis, glede katerega je bila zaznamba opravljena, ta odločba izvršila tako, da se bo dovolil vpis spremembe na način in v obsegu, kot je bilo odločeno. Hkrati se bo odredil izbris zaznambe spora in vseh tistih vpisov, ki so bili zahtevani po tem, ko je predlog za zaznambo spora prispel na zemljiškoknjižno sodišče, če so v nasprotju z novim vpisom. Pomembno je poudariti, da se zaznamba spora po uradni dolžnosti izbriše po preteku desetih let od trenutka, ko je bila dovoljena.